在多项优化房企融资环境的政策出台后，房地产融资出现翘尾行情。 克而瑞数据显示，2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，这是2022年内首次单月融资规模突破千亿。 “2022年11月以来，政策大力支持优质房企发债融资，多家民营房企增信发债成功，以至于2022年12月份房企融资出现明显增长。”中指研究院企业研究总监刘水表示。 从2022年12月房企融资结构来看，境内债仍处于主导地位。 2022年12月，房企境内发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加71.7%。发债主体主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企，其中发债量最大的是中海，发债总量达到了60亿元。 境外债方面，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷，2022年12月仍然没有房企境外发债，这已是连续三个月没有房企发行境外债。 由于境内债的发行主体，主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。克而瑞数据显示，2022年100家典型房企新增债券类融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点。 从全年数据来看，中指院统计，2022年1-12月，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。其中信用债融资4654.6亿元，海外债发行仅176.1亿元，信托融资972.1亿元，ABS融资2654.6亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。 “2022年以来房企发债量长期小于到期量，2023年前三季度将迎偿债潮背景下，房企偿债规模有增无减，房企偿债压力仍较大。”刘水表示。 中指院统计，2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元。其中，2023年1月、3月，房企偿债规模均超千亿元，4月、7月也超千亿元。 据克而瑞分析师介绍，2023年1月房企将有40笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的外，到期规模约为916亿元，环比增加476%。从到期债券规模来看，单笔金额最高的是恒大于2020年发行的一笔境外优先票据，规模为20亿美元。 “房企偿债压力较大，房地产销售还没有明显企稳回升，部分房企可享受的融资支持有限，因此个别房企仍有可能发生债务违约。”刘水告诉记者。 其进一步表示，由于部分房企流动性困难风险仍未解除，改善房企资产负债计划将继续实施，2023年房地产行业有望延续融资宽松的环境。 1月4日，央行工作会议指出“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”，提出要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。 “预计监管层推出的各项政策会持续推进，主要融资渠道继续维持开放状态。房企要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极补充流动性，并努力扩大销售额，从根本上解决流动性问题。”刘水表示。

2022年房企融资政策不断转变。 尽管上半年金融部门针对保交楼、房地产项目收并购及示范房企发债出台部分利好政策，但行业融资情况未得到根本性改善，大部分民企公开市场融资处于停滞状态，部分财务较为稳健的房企也开始出现资金问题，房企信用风险集中暴露。 直至11月，为支持房企融资，金融部门三箭齐发，打出一套政策组合拳，一定程度改善了房地产企业的资金面，行业融资政策迎来转折点。 “随着房企整体融资环境进一步改善，优质民企将明显受益，短期融资输血将有助于帮助优质民企恢复经营造血功能，而问题房企仍将有序出清。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。 不过杨科伟认为，房地产去杠杆、严防房地产过度金融化、泡沫化的主基调并未改变，但在此过程中，相关部门适度控制去杠杆节奏，最终目标是让楼市实现软着陆。 房企融资政策逐步放松 自2022年3月开始，受房企信用风险持续发酵等因素影响，各部委开始针对房企融资频繁发声，重点支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产企业风险为主。 其中，3月16日国务院金融委在会议上表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。同日，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等多部委也密集表态，主要围绕强化并购贷款业务，加快不良资产出清等方面，一定程度上释放了对房地产的利好信号。 5月，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股5家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券，同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。 8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及6家示范性民企。 “虽然前9月出台了一些融资利好政策，但政策仅覆盖个别优质房企。整体来看，2022年历月融资规模处于历史低位，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，偿债压力依然较大。”克而瑞分析师表示。 从2022年前三个季度的融资表现来看，房企融资额呈现直线下降的趋势。克而瑞数据显示，2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度的融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来的最低水平。 “对于房企而言，外部融资渠道依然被冻结，加强销售回款成为主要回血手段。尤其是行业风险仍未出清，叠加销售疲软、断供等因素影响，销售端市场信心不足，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。”上述克而瑞分析师表示。 进入11月，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，帮助优质房企恢复经营“造血”功能。 “从第一支箭银行信贷融资打开，到第二支箭债券融资支持，再到第三支箭股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维度支撑，当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻已经过去。”开源证券分析师齐东表示。 多位业内专家认为，房地产政策已从保需求、保项目进入保主体阶段，而目前保主体成为政策发力点，楼市销售有望缓慢筑底，房企或将呈现出清与修复并存的局面。 地产金融端新举措正在路上 中指院数据显示，2022年1-11月，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构来看，信用债占比54.6%，同比提升22.5个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点；信托占比11.7%，同比下降16.9个百分点。ABS占比31.5%，同比提升8.5个百分点。 与此同时，房企在2023年仍然面临较大债务到期压力。 浙商证券数据显示，2023年房企到期债务规模约8925亿元，其中2023年1月债务到期量为1124.1亿元，4月债务到期规模达到1155.28亿元，分别是2023年债务到期的两个高峰。 “由于房企2023年一季度到期债务量加大，因此其短期重心仍然会聚焦于偿还债务上。”浙商证券分析师杨凡表示。 业内人士认为，随着房地产三支箭正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务是利用融资窗口期，最大限度补充流动性。 根据中指院统计，自“金融16条”发布实施以来，已有60余家银行机构向100多家房地产企业提供银行授信，总额度4万亿元左右。 在第二支箭方面，开源证券统计，截至12月上旬，交易商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉等房企储架式发债申请，八家房企储架式注册发行申请规模达1210亿元。 随着“第三支箭”落地，福星股份、世茂股份等房企率先发布筹划非公开发行股票融资公告。截至12月上旬，已有碧桂园、雅居乐、大名城、建发国际、新湖中宝、陆家嘴、华夏幸福等18家房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发。 12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次提及“正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况”，短期来看，供需两端的支持政策仍有优化空间，进一步改善优质企业资金面等方面的新举措或正在路上。

浙商银行分别与保利置业、首开股份、信达地产、绿城中国、滨江集团等多家房地产企业签署全面战略合作协议，提供意向性融资合计1600亿元。 房企融资环境有望进一步好转，促进已销售房屋竣工交付提速，对行业需求端、居民预期提振产生积极意义。机构认为，供给侧“三箭齐发”托底房企融资，需求侧政策想象空间也已打开，预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。 据财联社主题库显示，相关上市公司中： 深物业A 已形成以房地产开发为主业，物业管理、租赁、出租汽车营运、餐饮服务、物流仓储等为辅的跨行业、多元化的经营格局。 新城控股 主营房地产开发、商业运营管理，公司采用住宅+商业地产双轮驱动的运营模式，以上海为中枢，长三角为核心，已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局。