今年楼市“金九银十”成色明显不足。

克而瑞最新数据显示，2021年10月，房地产市场持续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。

不过，房企10月销售业绩较9月有所回升。10月百强房企实现销售操盘金额7761.4亿元，单月业绩规模环比上升1.4%，同比则延续了7月以来的下跌趋势，但降幅收窄至32.2%。

“整体来看，下半年在市场降温的大背景下，‘银十’的市场行情未如期到来，十一黄金周的市场相比往年也略显黯淡。预计年末，以价换量仍是企业加快成交去化的必要选项，部分负债率较高的房企将面临较大经营压力。”克而瑞相关分析师指出。

多地出现不同程度房价下跌现象

据中指研究院统计，截至10月，今年销售额超千亿的房企有32家，较去年同期增加6家，销售额超百亿的房企达到148家。

其中，TOP10房企1-10月销售操盘金额门槛达到2288亿元，同比增幅达25.3%，较2019年增长40.1%。

中指研究院数据显示，10月逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅逾30%，同环比双降的百强房企数量达37家。

“成交数据已经连续5个月下跌，说明楼市确实在入冬。不过需要看到，10月份的环比跌幅有所收窄，这说明降温的速度在放缓。叠加近期银行信贷政策边际放松，预计11月份行情会有改善可能，甚至会出现环比止跌的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

根据易居研究院统计的数据，今年10月重点监测的50个城市中，有24个城市出现了不同程度的房价下跌现象。

“这说明相关城市有不同程度的降价促销动作。虽然近期信贷政策有放宽的可能，但预计降价促销、以价换量的工作还会持续。”严跃进称。

一家总部位于北京的房企人士称，这两个月是冲刺全年业绩的关键时刻，接下来部分项目会推出促销措施，加快回款的速度。

中指院统计，从公布销售目标的32家房地产企业来看，2021年1-10月，目标完成率均值为76.3%，其中绿城、滨江、正荣、佳兆业、大发地产等目标完成率超90%。

“展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降。房价涨幅或将进一步收窄，部分城市房价面临一定调整压力。”中指指数研究副总监陈文静表示。

房企发债规模同环比均萎缩

在销售规模下滑的同时，房企发债规模也在持续下降。

贝壳研究院发布的报告显示，今年10月，房企境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%；今年1-10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。

“10月境内外债券新增发行规模低于市场预期，出现这种现象一方面是季节性原因，10月工作日较少，是债券发行的传统淡季，另一方面，是因为10月国际评级机构密集下调多家房企信用评级。”贝壳研究院分析师指出。

其中，短期债券成为市场主导。10月房企发行的25笔境内债券中，14笔为一年内债券，占比达56%。

与此同时，房企融资成本有所上升。上述报告显示，境内债券融资10月平均票面利率4.18%，较9月上升7个基点；境外债券融资10月平均票面利率为10.65%，较9月大幅上升157个基点。

在行业整体控制负债的情况下，2021年10月境内外债券融资到期债务规模约772亿元，同比减少5.4%，到期债务净额为468亿元。

“房企到期债务从千亿规模回落，偿债压力较三季度有所缓解，但新增发债规模不足到期债务规模二分之一，融资仍保持紧张。”上述分析师表示。

中指企业研究研究主管陶淑茹指出，一方面，房企采取股东贷款、与债券持有人协商等方法解决债务难题；另一方面，企业通过交换要约、回购票据等手段预防债券违约。

目前，鑫苑置业等企业已经完成美元债交换要约，将兑付压力成功延后；弘阳地产、禹洲集团、中梁控股、融信集团、正荣地产、奥园集团、金辉控股、朗诗地产等多家房企纷纷回购美元票据，来减少未来财务开支，降低企业负债水平、优化财务结构，稳定资本市场信心。

而在宏观层面，近期央行多次针对房地产行业表态，强调要维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，释放出积极的信号。

贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率数据显示，10月房贷利率在年内首次出现环比下降，这表明局部市场住房信贷环境有所改善。预计四季度住房信贷环境继续边际改善，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持，利于修复市场预期，减缓市场调整压力。