自“三支箭”射出，A股多家涉房企业陆续披露再融资计划。万科A次此次拟定的150亿元定增计划，将成为房企再融资规模最大一单。 2月12日晚间，万科A公告了募资总额不超过150亿元的定增预案。据公告，本轮定增发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。补充流动资金外，新一轮定增募资主要投向11个房地产开发项目。在募资投向上，流动资金补充和募投项目投资在总募资额度中分别占去三成和七成。 实际上，定增计划早有预告。去年12月，万科在2022年第一次临时股东大会上审议通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，授权公司董事会可决定发行不超过公司已发行的A股数量的20%。 自上市以来，万科A已经完成2轮定增，共计募资总额142亿元。经梳理，此前定增已经吸引了不少公募基金参与其中。这其中，博时基金、嘉实基金、富国基金对万科A似乎颇为青睐，前两轮定增均有参与且获配股份较多。 有意思的是，在第二轮融资中获配股份的中欧新趋势混合，目前由明星基金经理周蔚文独立管理，而彼时执掌该产品的是首任基金经理殷觅智。 就基金经理持仓而言，最力挺万科A的或是兴全基金谢治宇。自2020年以来，万科A前十大流通股东中唯一出现过的公募基金，便是谢治宇旗下兴全趋势投资。截至2020年年末，在重仓万科A的基金产品中，兴全趋势投资四季度增持最多，最终以7924.02万股的持股数量排在首位。 募资150亿元主投11个地产项目 自金融支持房地产行业“三支箭”落地以来，房地产行业再融资规模最大一单花落万科A。经回溯，万科A新一轮定增募资金额相当于过往两轮定增募资总额。 截至本轮定增前，万科A自上市以来计划过4 次定增，成功募资过 2次，实际募资净额为 141.33亿元；此外，万科A共计完成3次配股，实际募资净额合计10.46亿元。 根据股票预案，万科A本轮定增计划募集的150亿元中，45亿元补充流动资金，另外105亿元用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城11个项目。 上述预案指出，万科A将根据实际募集资金净额，在符合相关法律法规的前提下，按照项目的轻重缓急等情况，调整募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司自筹解决。 公告显示，本次定增的三大目的：一是积极响应国家政策实施，推动公司业务发展；二是优化公司资本结构，增强抗风险能力；三是增强公司资金实力，为长期稳定发展奠定基础。 房地产行业属资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长等特点。在房地 产市场增速趋稳、地价和项目建设成本日益走高的背景下，是否拥有充足的现金 流对房地产企业的可持续发展至关重要。 公告具体指出，万科A拟通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司的长期稳定发展奠定坚实基础。 截至预案公告日，万科A无控股股东，亦无实际控制人，第一大股东深铁集团，持有公司股份32.43亿股，占公司总股本27.88%，深铁集团不因本轮定增而取得公司控股权或实际控制权。 自“第三支箭”落地实施以来，多家涉房企业陆续发布再融资计划，保利发展、华发股份、中南建设、迪马股份均发布了募资金额分别为125亿元、60亿元、28亿元、18亿元的定增计划。 博时、嘉实、富国曾参与万科两轮定增 回溯此前，万科A吸引了不少公募基金参与其中。总体而言，博时基金、嘉实基金、富国基金对万科A似乎颇为青睐，均参与了前两轮定增，且获配股份较多。 万科A于2006年完成首轮定增，以10.5元/股的发行价共募资42亿元，以10.5元/股的发行价，最终由10名投资者完成认购。其中包括6家公募基金以及上市公司、证券公司、保险公司、私募基金。 这6家公募基金中，南方基金、博时基金、嘉实基金、海富通基金、鹏华基金、富国基金分别认购了6000万股、3100万股、3000万股、1500万股、1500万股、1500万股，总投资金额为17.43亿元。 到了第二年，万科A又披露了总募资100亿元的第二轮定增，最终由95名投资者共计获配3352.48万股，获配价格为31.53元/股。 上述95名投资者来自13家公募基金旗下多只产品，具体包括博时基金、富国基金、工银瑞信、华宝基金、华安基金、嘉实基金、金元顺安、易方达、益民基金、银河基金、中欧基金、中海基金、中银基金。 经统计，博时基金、嘉实基金、中海基金、益民基金、工银瑞信旗下产品依次认购万科A244.5万股、203.76万股、185.61万股、142.26万股、126.54万股。此外，其余8家基金公司认购数量均不足百万股。 值得一提的是，代表中欧基金获配万科股份的是中欧新趋势混合。当前，中欧新趋势混合由明星基金经理周蔚文独立管理，而该产品成立2007年1年，彼时执掌该产品的是首任基金经理殷觅智。 据悉，该轮定增所募资金拟投资万科在广州、佛山、珠海、杭州、宁波、上海和南京等7个城市的11个项目，项目总投资约为313亿元。 对于投资者而言，上市公司定增的吸引力很大一部分来自于折价率。正因如此，31.53元/股的高增发价一度引发市场热议。根据wind统计，万科A前两轮定增发行价格的折价率依次为25.8%、9.37%。 重仓地产股，谢治宇也是万科“铁粉” 就基金经理持仓而言，最力挺万科A的或是兴全基金谢治宇。自2020年以来，万科A前十大流通股东中唯一出现过的公募基金，便是谢治宇旗下兴全趋势投资。 据wind数据，截至2022年年末，80家基金公司旗下共计313只产品重仓了持股万科A，年末合计重仓持有近7.9亿股。 截至去年年末，重仓万科A的前10家基金公司依次为嘉实基金、兴全基金、泓德基金、安信基金、建信基金、工银瑞信、华夏基金、南方基金、融通基金、永赢基金，重仓持股数量区间在1.35亿股-1165.59万股。这其中，前8家基金公司对万科A重仓持股数量均超2000万股。 较上季度末，兴全基金、建信基金、融通基金、华夏基金、易方达基金增持万科A数量排名前五，依次增持了2400.3万股、2063.76万股、1624.04万股、1278.99万股、624.2万股。与此同时，中欧基金、安信基金、工银瑞信、万家基金、国泰基金减持数量排名前五，依次减持了5723.24万股、2878.62万股、2691.57万股、1298.61万股、892.47万股。 在重仓万科A的前10只基金产品名单中，嘉实基金、兴全基金旗下各有4只、2只产品位列其中，安信基金、工银瑞信、泓德基金、南方基金则各有1只产品。 截至去年年末，谢治宇联合童兰、董理管理的兴全趋势投资持有万科A7924.02万股；如今由董理独立执掌的兴全轻资产，持有万科A1697.73万股。在2015年1月初至2018年5月初，谢治宇参与了该产品的管理。 根据四季报，房地产均为兴全趋势投资、兴全轻资产第二大重配行业，万科A分别是前两者的第三、第四大重仓股，且头号重仓股均为保利发展。 较上一季度，兴全趋势投资、泓德丰润三年持有、建信兴润一年持有增持万科A数量排名前三，分别增持了2200.31万股、1232.61万股、858.55万股。同一阶段，减持万科A数量排名前五的基金产品，减持力度均超1000万股，涉及中欧基金、泓德基金、工银瑞信3家基金公司。

“第三支箭”落地后，福星股份(000926.SZ)、世茂股份（600823.SH）火速抛出定增计划。 11月29日晚间，福星股份、世茂股份均公告拟筹划非公开发行股票事项。世茂股份公告显示，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。 福星股份公告称，为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。 双方均表示，本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证券监督管理委员会核准的发行数量为准。本次非公开发行股票事项不会导致公司控股股东和实际控制人发生变化。 “现在交易所是比较支持房企进行再融资的，目前非公开发行股票的方案还在拟定中，具体募资金额也要看交易所的批复。”一位接近世茂股份的人士告诉记者。 时隔六年上市房企股权融资再开闸后，世茂股份以及福星股份成为第一批拟定增融资的房企。 11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时透露，在上市房企股权融资方面调整优化5项措施。 5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。 “此次政策放开房企非公开方式再融资，主要用于保交楼、保民生相关项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及补充流动资金、偿还债务等，可缓解房企偿债压力，长期对提振销售信心也有积极作用。”西南证券分析师池天惠表示。 在“第三支箭”落地仅仅一天便推出定增计划，说明上述两家公司对资金的需求比较迫切。 其中世茂股份已在今年对旗下多笔境内债进行了展期，截至今年三季度末，世茂股份持有现金及现金等价物余额为38.94亿元，而其一年内到期非流动负债高达186.5亿元。 而福星股份手持现金也无法覆盖一年期债务，截至今年9月末，其持有现金及现金等价物余额为27.85亿元，一年内到期非流动负债达32.64亿元。 对于福星股份、世茂股份在再融资开闸后，先选择定增进行融资的原因，业内人士称，增发是上市公司股权融资最主要的融资渠道，增发最大的优势是直接做大净资产，改善企业的资产负债率，从而实现迅速加杠杆。其中，定向增发是房地产上市公司的股权融投资方式之一，其融资成本比较低，而且能够有效补充项目资金。 “目前国内房地产行业信心不足，楼市回暖存在较大不确定性，此时如果房企采取公开募资的形式很难获得市场支持，而采取定增方式募资则可以排除公开增发中的不确定性，提升募资的成功率，对于增强房企的核心资本、优化资产结构与改善流动性都是较为重要和关键的。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉记者。 11月以来，金融支持房企政策组合拳不断推出，“三支箭”的持续落地，力度及发布节奏超市场预期，表明监管层稳地产态度坚决。 受此影响，11月29日，地产及其产业链全线大涨，除优质房企外，还包括嘉凯城、荣盛发展、新华联、阳光城、华夏幸福等亏损或出险房企，显示出政策对市场信心的极大提振效应。

证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。 证监会表示，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。 证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问 问：证监会易会满主席在不久前召开的金融街论坛年会上表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度，在支持房地产企业股权融资方面，具体有哪些政策措施？ 答：房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。 一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。 允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。 二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。 允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。 三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。 与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。 四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。 会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。 五、积极发挥私募股权投资基金作用。 开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。