美联储主席鲍威尔加入了美国官员的行列，他们认为不断增加的不良商业房地产贷款可能会导致一些银行破产，但不会对整个系统构成风险。 鲍威尔周四对参议院银行委员会的议员们表示，美联储正在与贷款机构进行磋商，以确保它们能够应对潜在的损失。他的评论重复了财政部长珍妮特·耶伦的评估，耶伦上个月表示，可能会有一些失败，但情况将是“可控的”。 鲍威尔表示，“我们已经确定了商业地产高度集中的银行，特别是办公楼和零售等受到很大影响的银行。”“我敢肯定，这是一个我们还要研究多年的问题。会有银行倒闭，但不会是大银行。” 几个月来，金融监管机构一直在说，他们正在密切关注金融体系，以防商业房地产市场陷入困境带来的影响。 纽约社区银行(NYCB.US)最近的麻烦突显了潜在风险。对该公司投资组合的担忧加剧了潜在风险，其中包括纽约受租金监管的公寓楼中数十亿美元的公寓贷款。经过数周的动荡，纽约银行股价飙升，包括美国前财政部长史蒂文·姆努钦在内的投资者向该银行投资了约10亿美元。 另外，美国联邦存款保险公司(FDIC)主席马丁•格伦伯格(Martin Gruenberg)周四表示，非自有企业贷款的非流动利率已升至2014年以来的最高水平。他表示，银行业依然强劲，但“某些贷款组合的恶化，特别是写字楼和其他类型的商业地产贷款，值得关注。”

美国商业地产危机触目惊心，市场关注办公楼改造。但高盛认为商业地产改造并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%改造才值得。 近日，加拿大规模最大的养老金通过折扣价格出售了三块商业地产，其中纽约的地产成交价格低到令人发指，只有1美元。再次引起市场对商业地产改造的关注。 商业地产改造？办公楼仍需降价 疫情之后，美国许多城市在探索如何对老旧办公楼进行改造。为了衡量潜在的发展机会，高盛团队从空置率、租金、房龄等角度研究哪些办公室在改造成本上根本“不划算”。 研究小组在周一的报告中表示，较旧的办公楼仍需要降低约50%的价格，才能使开发商愿意将商业地产改造成住宅。 考虑改造成本后仍不划算，商业地产将持续降价。旧金山商业地产从2019年以来下跌了35%，远超全国平均的11%。高盛团队表示，即使在旧金山这种商业地产跌幅比较严重的城市，建筑改造“不可行”主要依然是还不够便宜，改造的收益完全无法覆盖转换和融资成本。 至少需要商业地产价格下跌30%，才值得开发商进行再改造。 高盛模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。高盛预计： 目前写字楼价格需要下降到每平方英尺154美元左右， 差不多是50%的降幅 。只有这样，未来收入才足以弥补亏损。 商业地产危机或冲击银行 华尔街见闻此前报道，1月份美国商业地产的止赎（也称法拍）数量为635期，环比增加17%，大约是一年前的两倍。对贷款人来说，疫情期间达成的宽限协议即将到期。同时，借款人还得面对高昂的利率，再融资成本高企。 美国商业地产大量的止赎，导致与写字楼高度关联的地区银行此刻正面临据巨大压力，甚至可能影响美国金发展。此前纽约社区银行（NYCB）股价持续大幅下跌，引起人们的担忧。 市场开始重新审视商业地产带来的金融风险。 而美国商业地产危机，不仅波及本国的地区银行，还冲击了德国银行业。德国银行今年股价连续下挫。

加拿大各路养老基金一直是全球最活跃的房地产买家，最近这些养老金开启了一场革命，吸引了全球的养老金争相效仿他们。现在，加拿大规模最大的一家养老金正在采取措施限制商业地产的曝险，该基金已被此类资产困扰多时。 加拿大养老金投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board，CPPIB）近日通过折扣价格完成了三笔交易，出售了其在温哥华两座大楼、南加州一个商业园区以及纽约曼哈顿的一个重新开发的地产项目，其中纽约的地产成交价格令人大跌眼镜，只有1美元。市场担心，这些交易可能会为其他寻求在动荡市场中解套的主要投资者树立一个榜样。 分析师表示，这是对办公楼资产的信心投下反对票。随着远程办公的持续和借贷成本的提高削弱了使这类资产成为良好投资标的的基本面，对办公楼的焦虑已经席卷了金融界。从纽约到东京的一众银行最近承认，他们对办公室提供的贷款可能永远无法全额收回，导致这些银行的股价暴跌，并引发了对更广泛信贷紧缩的担忧。 但有分析认为，真正的考验将是办公楼实际交易的价格，毕竟自美联储升息以来，以白菜价成交的例子几乎还没发生。这就是为什么市场将加拿大养老金投资委员会的1美元交易视为市场的不祥之兆。 据一位知情人士说，加拿大养老金投资委员会并未主动回避办公楼资产，但的确也没有寻求增持。该人士表示，如果一处房产需要额外投资，加拿大养老金投资委员会可能会简单地寻求出售，以便将现金投放在其他可以获得更高回报的地方。 加拿大养老金投资委员会全球房地产负责人Peter Ballon拒绝对近期的交易发表评论，但他表示基金继续投资于办公楼，包括在温哥华新近完工的一座37层高楼。 他在一份电邮声明中说：“出售是我们投资过程的一个组成部分。当资产价值最大化且我们能够将收益重新投入到其他资产、行业和市场中获得更高和更好回报的时候，我们就会退出，包括办公楼。” 数据显示，加拿大养老金投资委员会的资本池高达590.8亿加元（约合436.9亿美元），是世界上最大的资本池之一，其中41.4亿加元的房地产投资组合遍布从斯德哥尔摩到班加罗尔的几乎每一种地产类型，从仓库到生命科学综合体到公寓楼。虽然任何单一交易的潜在损失在如此巨大的规模面前基本微不足道，但这也意味着，该养老金在办公楼资产上胃口的稍微改变，也将有足够的力量在市场掀起连锁反应。 去年年末，该基金将其在曼哈顿360 Park Avenue South大楼29%的股份以1美元的价格卖给了其合作伙伴之一波士顿地产公司（Boston Properties Inc.），后者还同意承担CPPIB在该项目债务中的份额。这些投资者，连同新加坡的政府财富基金GIC Pte.，于2021年购买了这座20层建筑，计划将其改造成现代工作空间。 波士顿地产公司上个月表示，出售的合作伙伴（该公司没有具名）已经在该项目上花费了7100万美元，但出售资产也让其免除了4600万美元的额外投入。 大约在同一时间，加拿大养老金投资委员会出售了其在洛杉矶圣莫尼卡商业园区45%的股份，该基金也与波士顿地产共同拥有该园区，售价为3800万美元，这比CPPIB在2018年购入时支付的价格几乎打了75%的折扣。在这项交易发生前，几家房东与社交媒体公司Sna签订了一项租约，租约要求房东投入额外资本以改善园区。 和以上两项房产不同，两座温哥华塔楼与CPPIB另一家加拿大养老基金共同拥有，并不需要大量新的投资，并且已经有亚马逊作为主要租户。但数据显示，这次交易的价格约为3亿加元，比2023年该物业估值时下降了20%以上。 分析认为，随着混合工作模式将在长期压低对办公空间的需求，以及更高的利率让吸引和保留租户所需的成本不断增加，即使是最好的办公楼资产也可能无法与其他地方的投资机会竞争。 有分析师表示说，要在办公投资中获得更好的回报，就不得不现代化，因而不得不投入更多的资金，所以最好是接受损失并重新投资于未来有可能表现更好的资产。

美联储负责银行监管的副主席迈克尔·巴尔(Michael Barr)表示，美国监管机构正“密切关注”商业房地产贷款的风险，并在贷款人财务状况出现新的紧张状况时加大了下调其监管评级的力度。 巴尔周五在纽约哥伦比亚大学的讲话中指出，美联储监管机构正在审查银行采取了哪些措施来减轻潜在损失，它们如何向董事会和高级管理层报告风险，以及它们是否拥有足够的储备和资本来处理商业房地产贷款损失。 巴尔称：“对于一些风险概况可能导致公司资金压力的少数银行，监管机构正在持续监控这些公司。” 在一年前，三家美国地区银行(银门银行、硅谷银行和签名银行)相继破产后，监管机构加强了审查，同时准备了一系列新的国际标准，这些标准受到了行业的反对。随着更多办公楼和公寓楼面临困境，美联储在周四发布了针对其年度压力测试的指导方针，特别强调了商业房地产风险的识别。 巴尔提到了对银行在经济、利率和金融形势变化所产生的影响的担忧。他称：“由于风险环境加剧和监管关注加强，美联储在过去一年里发布了更多的监管发现，并以更高的比率降级了公司的监管评级，此外，我们增加了对违规行为的处罚行动。” 巴尔指出，美联储正在寻求提高其监管的速度、力度和灵活性，以适应其所监管银行的风险、规模和复杂性。同时，他表示，随着地区性银行的规模越来越大、越来越复杂，人们期望银行的高管们也能随之提高管理公司风险的能力。“目标是让快速增长的银行过渡到加强监管更加平稳，而不是突然间的改变。” 他表示，银行仍然因持有的证券遭受按市场价值计算的损失而受到利率上升的影响。这正是导致硅谷银行破产的问题。他提到的其他潜在问题包括网络安全和人工智能可能被用来攻击银行系统。 巴尔表示，商业房地产并非一刀切，也不全是坏事。他指出，一些城市表现比其他城市好，即使在同一城市内，一些高端物业和建筑的表现也比其他物业好。“因此，监管机构正在深入了解各种商业房地产风险，我们确实在非常细致的层面进行审查。”

美国地区银行业日前因为商业地产风险不断叠加再次被资本市场列入警戒名单中，而这次危机还波及到了更远的地方，欧洲、日本等地的银行也因为美国商业地产而不断报告贷款损失。 周三，德国专注房地产投资的Deutsche Pfandbriefbank（PBB）在一份声明中表示，该行在2023年第四季度已增加贷款损失拨备，全年拨备总额达到2.15亿欧元（2.317亿美元），以应对美国房地产市场疲软状况。 该行指出，虽然拨备增加，但其财务实力依旧雄厚，银行仍保持盈利。不过，PBB将本次商业地产风险形容为金融危机以来最严重的一场房地产危机。 这是两周内第二家发出警告的德国银行。上周，德国最大银行德意志银行宣布已经在去年第四季度增加了1.23亿欧元的拨备，以吸收美国商业地产造成的可能损失。这相当于上一年同季度预留金额的四倍之多。 周三，德意志银行在法兰克福交易所上市的股票下跌了5.58%，今年为止已经累计下跌了25%。 另一场海啸的开始？ 上周，美国纽约社区银行称因则商业地产信贷上敞口过大，而出现了难以避免的损失，导致区域性银行危机再次成为美国股市中的热门话题。 周三，在经历连续的股票下跌行情之后，纽约社区银行保证，有足够的存款来维持运营。此外，该银行还通过更换高管等措施来稳定市场情绪。 但恐慌仍不断蔓延。评级机构穆迪已经将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级。 与此同时，上周，日本青空银行表示，与美国办事处相关的不良贷款导致其季度从盈利转为亏损。瑞士私人银行宝盛也称，因为向一家欧洲企业集团发放的贷款无法收回而损失了约6.8亿美元，导致其年度利润下降了55%。该企业据分析是一家从事房地产开发的奥地利企业。 还有的机构则开始脱手商业房地产。加拿大公共养老金投资委员会最近以1美元的价格出售了曼哈顿一栋办公楼29%的股份，据悉，该基金对此处房产的投资曾高达7100万美元。 而由美国财政部长耶伦、美联储主席鲍威尔和美国证券交易委员会主席詹斯勒共同参与的一份报告指出，随着商业房地产贷款组合损失的不断扩大，风险可能会蔓延到更广泛的金融体系。该报告发布于去年12月。

美国银行业是否又将迎来一波危机？美国地区银行纽约社区银行（NYCB）在过去五个交易日中有四日都出现两位数跌幅，当地时间周二（2月6日）股价再度下跌超22%。 事件的起因源于一份财报。该银行上周公布的第四季度财报显示，该行计提了远超预期十倍的贷款损失拨备，迫使其亏损高达2.6亿美元，与市场此前预计的2.06亿美元净利润大相径庭。此外，该银行还宣布将股息削减至每股5美分，远低于市场预期的17美分。 更深层的原因则是商业地产危机。在美国高利率环境下，商业地产的风险上升是不争的事实。而地产行业和银行业紧密挂钩，当商业地产出现损失时，银行的贷款坏账率就会上升，银行业也会被卷入漩涡。 虽然该行对超预期十倍的贷款损失拨备给出的解释是，随着其整体资产规模的上升，对应的资本要求也要随之上涨，但是这份报告还是反映出，该行的商业房地产投资组合可能出现了大问题。纽约社区银行的财报显示，在去年最后3个月里，银行逾期30-89天的贷款余额猛增接近50%。 自那时起，该公司的股价已经累计下跌了近60%，市值蒸发了40亿美元，触及自2000年6月以来的最低点。 评级下调 自该行业绩报告发布以来，少说已经有13家券商下调了对该行股票的目标价。 当地时间周二，国际评级机构穆迪将纽约社区银行的所有长期发行人和部分短期发行人评级下调至“垃圾级”，并警告可能进一步下调评级。 穆迪 将纽约商业银行的评级从Baa3下调两级至Ba2 。Ba级通常被认为有一定投机成分，信用风险较高。 穆迪表示，该行正面临“财务、风险管理和治理挑战”，并补充道， 如果情况恶化，它可能会进一步下调该银行的评级 。 穆迪指出，纽约社区银行的核心商业房地产贷款、纽约写字楼和多户住宅的重大意外损失可能会磨灭投资者的信心。 此外穆迪还下调了其子公司银行Flagstar Bank的所有长期和部分短期评级和评估。 同在周二， 美国财政部长珍妮特·耶伦在一场听证会上指出 ，她对商业房地产市场的风险表示“担心”，并指出“可能有一些机构对这个问题感到很有压力”。

自从去年3月的硅谷银行危机爆发以来，美国区域性银行就一直在预留更多资金，以应对未来商业地产领域的损失。然而，一些分析师眼下正在担心，这些举措依然还不够…… 周二，近来处于风口浪尖之中的纽约社区银行股价再度下跌了22%，自上周出人意料地削减股息并公布季度净亏损2.52亿美元以来，该公司股价已累计重挫了近60%。 而围绕这家市值1160亿美元的银行的动荡，也引发了人们对该行业脆弱性的新担忧——即由于高利率和工作模式的转变，办公楼和公寓楼的价值突然大打折扣，诸多银行可能再度面临办公楼贷款坏账的压力。 金融数据供应商Trepp的追踪器显示，光是美国，到2027年底前就有2.2万亿美元的商业地产贷款到期。 不少分析师们认为，许多其他地区性银行今年可能将不得不计提更多的贷款损失拨备，来吸收未来商业房地产带来的损失。而此类损失拨备越多，利润就可能越低。摩根士丹利区域银行分析师Manan Gosalia上周五在一份研究报告中表示，“我们认为，几乎我们所覆盖的每家银行对2024年拨备支出的共识都太低了。” 银行与地产之间的紧密关系并不难理解：地产开发商和地产持有人，往往会与银行展开融资业务。所以当商业地产使用率和估值下降的时候，银行也站在风暴袭来的前排。 事实上，面对当前美国银行业的新一轮动荡，以及商业地产领域面临的不确定性，即便是美国财长耶伦，眼下也不敢有丝毫大意。 耶伦谈商业地产：令人担心 耶伦在当地时间周二出席了众议院金融服务委员会的一场听证会。耶伦表示，“各种因素的综合作用将给商业房产的业主带来很大的压力。” 她提到了利率上升、疫情居家办公模式转变所导致的空置率攀升、以及今年即将到期的一波商业房地产贷款。 在回答密苏里州民主党议员Emanuel Cleaver的提问时，耶伦表示，“我的确正担心这个事情，虽然相信它将会是可控的，但一些机构会因为这个问题受到很大压力”。 在纽约州民主党议员Ritchie Torres特别问及纽约社区银行近来遭遇的危机时，耶伦拒绝就单一机构发表评论。 耶伦表示，“我不想对个别银行的情况发表评论，但商业地产是我们长期以来一直关注着的领域，其可能会给银行系统带来金融稳定风险或损失，这是需要监管部门认真关注的问题。” 由于借贷成本飙升，房地产业主面临压力，近来包括布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Corp)和太平洋投资管理公司(Pimco)旗下基金管理的含商业地产的公司纷纷出现债务违约。随着利率攀升使融资复杂化，租户因裁员和远程工作的兴起而退缩，办公室业主的处境尤其艰难。 耶伦表示，银行监管机构一直在关注这一问题，以确保银行储备金和流动性足以应对这一问题。 除了周二的众议院金融服务委员会听证会外，耶伦周四还将在参议院银行委员会发表讲话，这两次露面都令国会议员们有机会就金融稳定监督委员会的年度报告向她提问。

在过去短短24小时内，伴随着美联储执拗喊话“3月不降息”的背景声， 横跨全球三大洲的银行集体发出有关商业地产的损失警告，其中有两家银行的掌门因此辞职。 以北京时间为基准，顺序大概是这样的： 周三晚间， 纽约社区银行报告巨额贷款损失，其中也有一部分与商业地产项目有关 ，股价因此大跌超37%。因为这家银行曾在去年接手暴雷的签名银行，使得这一事件格外引人关注。截至发稿，纽约社区银行周四继续下跌13%，整个美国区域银行板块一同风声鹤唳。 （纽约社区银行日线图，来源：TradingView） 周四一早， 位于日本东京的青空银行（Aozora Bank）披露，由于与美国商业地产有关的损失，公司预期截至今年3月的财年将净亏损280亿日元（约合13.59亿人民币） ，此前预期盈利240亿日元。 青空银行同时宣布， 总裁兼CEO谷川启（Kei Tanikawa）将去职 ，4月1日生效。受此消息影响，青空银行股价周四下跌21.49%。 （青空银行日线图，来源：TradingView） 这里有一个冷知识：与A股不同，日股对于涨跌停的限制是按照股价所在的区间，划定日内价格波动的范围。举例而言，青空银行前一交易日收盘价为3257日元，所以今天跌700日元已经达到极限。而到周五，青空银行最多只能再跌500日元。 周四晚些时候， 瑞士宝盛集团（Julius Baer）宣布，公司因借给奥地利私营地产公司Signa Group的贷款，计提接近7亿美元的损失拨备 。同时，宝盛宣布 CEO Philipp Rickenbacher辞职 ，同时宣布关闭与这笔贷款有关的私募信贷业务。 同样在周四，德意志银行也宣布， 在四季度将美国商业地产贷款的损失拨备，同比翻5倍至1.23亿美元 。 欧美商业地产的麻烦恐刚开始 银行与地产之间的紧密关系并不难理解：地产开发商和地产持有人，往往会与银行展开融资业务。所以当商业地产使用率和估值下降的时候，银行也站在风暴袭来的前排。 在这一系列事件中也呈现出鲜明的特点： 欧美商业地产问题的冲击，对于中小银行、区域银行更为明显 ，但对宝盛、德银这种百年大行影响相对有限，周四这两家银行的股价还因为各种利好明显上涨。从另一个角度来看， 小银行的商业地产贷款占比，也要比超级大行明显高出一截。 正因如此，当美联储明确表态“不急着降息”后，大家迅速将忧虑的目光投向这个板块。 金融数据供应商Trepp的追踪器显示， 光是美国，到2027年底前就有2.2万亿美元的商业地产贷款到期 。面对美国政策利率突然暴涨的情况，许多银行也在过去两年给予一些贷款短期展期，将清算日期稍稍往后推了一点。 由于商业地产贷款的周期往往在5-10年间，所以即将到期的大部分贷款都是高房价、低利率时期发放的。美联储咬定不降息越久，就会有越多的地产持有者因难以负担“借新还旧”的压力躺下。 投资银行Guggenheim的首席投资官Anne Walsh上个月曾在达沃斯指出，商业地产里办公楼领域的痛苦才刚开始。她指出， 中小银行将在未来24个月内面对大量办公楼贷款的再融资。这种情况可以被视为银行业的滚动式衰退，可能会持续一段时间。 美国的麻烦辐射日本 过往讨论美国商业地产面对的高利率问题时，普遍关注的是美国地区银行的承受能力。但青空银行的暴雷，则展现出美国商业地产的麻烦，存在“辐射海外”的风险。 青空银行的资产规模接近550亿美元，在日本大概算是中等规模的区域性银行，也排不进日本的系统重要性银行。就是这样一家银行， 在美国的办公楼贷款余额达到18.9亿美元，占到整个银行贷款组合的6.6% 。青空银行强调，该行在美国的商业地产贷款都集中在芝加哥、洛杉矶这样的大城市。 在这背后，也是日本投资者重回美国商业地产市场的身影。根据MSCI的数据，截至去年12月中旬，2023年日本投资者总共在美国商业地产上花了37亿美元，较前一年翻倍，并达到2016年以来新高。 除了直接参与地产交易外，也有不少日本资金通过房地产基金进入美国市场。最具有代表性的是，从2018年开始涉足房地产基金的日本政府养老金投资基金，2023年分别向黑石、Brookfield的房地产基金各承诺投资5亿美元。

今年以来，存款挤兑已导致三家美国银行倒闭，但银行业的危机或许还没有结束。 美东时间周一，摩根大通首席执行官杰米•戴蒙（Jamie Dimon）警告称，美国商业房地产是最有可能给银行业带来下一轮危机的领域。 商业地产或成为下一颗雷 在摩根大通投资者大会的问答环节中，戴蒙在谈及美国贷款和银行业危机问题时表示： “总是有偏离的情况…在这种情况下，出问题的可能是房地产，会是某些地点、某些办公物业、某些建筑贷款。它可能是非常孤立的；并不是每家银行都是如此。” 由于低利率和新冠疫情期间释放的大量刺激资金，过去几年，美国银行业的贷款违约率处于历史低位。但随着去年以来美联储不断提高利率以对抗通胀，情况已经发生了显著改变。 戴蒙提到，包括美国科技中心旧金山在内的一些地区的商业建筑，尤其可能会受到冲击。 这是因为，在新冠疫情之后，不少企业仍沿用了疫情期间远程办公的模式，办公人员不愿回到办公室，商业建筑需求也随之大幅降温，而这一情况在科技行业尤其明显。 未来信贷将会收紧 戴蒙预计：“信贷周期将会出现。我的观点是，这将是非常正常的。” 例如，如果美国失业率急剧上升，信用卡损失率可能飙升至6%或7%，戴蒙警告称，尽管这仍将低于2008年危机期间的10%。 此外，戴蒙表示，银行——尤其是受近期金融动荡影响最大的小型银行——要为利率远高于多数人预期的水平做好准备。 戴蒙表示：“ 我认为每个人都应该为利率从现在开始走高做好准备 ，”最高可达6%或7%。 美联储上个月已经得出结论，利率风险管理不善是今年早些时候硅谷银行倒闭的原因之一。 而戴蒙表示，美国银行业已经在通过控制贷款活动，为潜在损失和监管积累资金。“你已经看到信贷正在收紧，因为银行保留资本最简单的方法就是不发放下一笔贷款。”