本周瑞典房产巨头Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（SBB）的股价暴跌可能只是开始，欧洲的商业地产危机才拉开帷幕而已，因为央行加息推升融资成本，同时投资者对开发商前景的担忧加剧。 本周一被标普因担忧流动性而将信用评级下调至垃圾级后，SBB一日跌近20%。SBB此后紧急开会宣布暂停派息并取消股票发行，周二又收跌逾24%，周三进一步下跌，收跌近7.3%，跌至近六年低谷。在周四大反弹、收涨12.7%之前，本周前三日股价跌近44%。截至周四，市值从2021年底的170多亿美元缩水至不足10亿美元。 受累于SBB大跌，泛欧股指欧洲斯托克600指数的房产板块也连日下挫，到周三，市值较2021年8月的高峰期缩水约1400亿欧元、约合1540亿美元，累计跌约45%。 而花旗分析师 Aaron Guy估算，西欧的商业地产资产价值可能会剧减多达40%，这可能会导致房地产公司违反地产合约条款，且需要新增股本多达1780亿欧元、或是采取其他缓解措施。 1780亿美元募资规模比整个斯托克600房产板块1440亿欧元的市值还高。 Guy认为，房产合约的风险，以及房地产企业为降低低开价值比（LTV）而寻求再融资的状况，都要求房产板块进行“重大的重新证券化”。这意味着，该版块短期内有下行可能，但也许提供了中期的机会。 此外，有评论认为，欧洲央行上周称将继续加息、一些央行官员最近给加息周期7月结束的市场预期泼冷水，都在令对利率敏感的房产板块承压。 华尔街见闻此前提到，与美国的地产公司类似，SBB必须在未来五年内对408亿美元到期的债券进行展期，其中四分之一今年就将到期。它们被视为欧洲房地产业的“煤矿里的金丝雀”，因为这些债务大部分是短期的浮动利率债务，特别容易受到利率变动的影响。 巴克莱和摩根大通的策略师最近都表达了看空房产板块的观点。 巴克莱的策略师给予房产板块减持的评级，将它视为债券的化身，称利率更高意味着估值更低，可能导致企业增发，而且房产股还面临两大挑战，一是居家办公趋势的结构性转变，二是零售业的数字化。 摩根大通的策略师也建议减持房产板块，认为其基本面不佳。不过他们指出，债券收益率停滞可能提供一些喘息的机会。 美国银行的策略师相对而言较为乐观。他们认为，因为经济衰退，债券收益率料将下降，这是今年增持房产股的一个原因。 彭博市场的策略师Michael Msika认为，在欧洲房产股中，瑞典面临的风险最大。由于过去十年利率处于历史低位，瑞典的房地产实现高速增长，在该国房产行业未来五年将到期的债券中，四分之一都将今年到期，大部分都是特别手利率影响的短期和浮动利率债券。 更令人担忧的是，瑞典房企中，许多都有复杂的股权结构，通常在几家上市公司之间重叠，一次追加保证金通知就可能引发连锁反应。 丹麦银行Danske Bank的策略师Molly Guggenheimer认为，SBB困境蔓延到其他瑞典房企的风险不高，但该司暂停派息和增发将对整个行业产生又一负面影响。

当美联储大力猛踩刹车时，乘客会被从车窗甩出去，如木头姐的投资泡沫破灭，硅谷银行的倒闭，那下一个会是谁呢？ 周二，摩根大通资产管理公司首席执行官George Gatch在欧洲媒体峰会上警告： 在美联储大幅收紧货币政策后，商业地产成为全球市场的关键风险之一 ，我们在固定收益和采用负债驱动投资策略的英国养老基金大幅重新定价中看到了这一点。 高盛也持有相似的观点，其在最新的报告中指出，商业地产行业正在应对一个充满挑战的环境， 最近银行业的压力加剧了人们对商业房地产行业的担忧。 目前，美国5.6万亿美元未偿商业地产贷款中超一半在美国银行账上，银行贷款仍是该行业的主要资金来源。小型银行尤其如此，它们占据了最大份额。 此前文章指出，截至2023年2月，小银行在不包括多户住宅、农田和建筑贷款在内的商业地产贷款余额中占了惊人的70%份额。 同样在周二，美国银行表示，投资者在其月度基金经理调查中对房地产的悲观情绪比2020年10月更为严重，对商业和办公房地产的担忧正在加剧对该行业的担忧。 近几个月来，由于借贷成本上升打击了投资者的负担能力，商业地产价值开始下滑。 投资者正在密切关注私募股权公司黑石的黑石房地产收入信托等房地产基金。本月初，作为世界知名的顶级投资公司，家底丰厚的 黑石集团竟陷入5.6亿美元CMBS违约风波 。 同时，作为商业地产市场健康状况的晴雨表，黑石旗下710亿美元的房地产投资信托基金BREIT，从去年11月起就持续触发月度客户撤资上限，均突显欧美快速加息之下商业地产的尴尬处境。

近日，友邦人寿宣布，以50.3亿元投得上海实森置业有限公司（以下简称“上海实森”）控股权，从而获得上海北外滩89#地块地标项目。据悉，此次项目是友邦人寿成立以来进行的最大一次资产收购。 业内人士表示，自金融支持房地产政策16条发布以来，房地产行业迎来系列利好，信贷、债券以及股权融资支持“三箭”齐发，多渠道为房企提供资金支持，纾解行业困境。在此背景下，涉房资产配置价值凸显，但目前国内保险行业普遍配置较低，主要机构对涉房资产配置比例一般只有2%-5%，与国际同业平均10%左右的水平仍有较大差距。 因此，保险资金应在专业分析和审慎研判的基础上，还应加大商业地产细分领域投资力度，在应对短期危机挑战的同时，又有助于优化长期资产组合。 友邦人寿50亿元拿下上海外滩核心地块, 预计总投资不超87亿元 12月19日，友邦人寿于上海联合产权交易所签订产权交易合同，以合计约50.3亿元，投得上海实森90%股权以及其100%股东借款债权。交易完成后，友邦人寿将控股上海实森，从而获得上海北外滩89#地块地产项目。 据悉，该项目融合办公楼、商场、专业剧院及聂耳旧居综合业态，将形成“地产+商业+文化”的特色优势。 友邦人寿称，项目整体预计于2023年上半年竣工，友邦人寿将为完成此项目的建设和后续的运营继续提供资金，预计项目总投资不超过87亿元。此投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。 公开资料显示，友邦保险在2022年《财富》世界500强中排名第288位，其于1992年在上海设立分公司，是改革开放后最早一批获发个人人身保险业务营业执照的非本土保险机构之一。 2020年6月，友邦获批将友邦保险有限公司上海分公司改建为友邦人寿保险有限公司。2020年7月，友邦人寿正式成为中国内地首家获得设立批复的外资独资人身保险公司。 截止2021年末，友邦人寿总资产2284亿元，保险业务收入453亿元，净资产191亿元，净利润83.39亿元，综合偿付能力充足率438%。截止2022年三季度末，友邦人寿总资产2592亿元，保险业务收入418亿元，净资产201亿元，净利润40.57亿元，综合偿付能力充足率379.76%。 根据项目转让方上海实森披露，上海实森为公司旗下主要开发上海虹口区北外滩89#地块的项目公司，该地块位于上海北外滩核心地段，东起公平路、西至丹徒路、南到东大名路、北至东长治路，占地面积约2.3万平方米，规划计容建筑面积约12.67万平方米，总建筑面积约23.05万平方米，业态为商业与办公。 据了解，该项目为虹晟投资于2015年11月26日通过竞拍方式以32.6亿元所取得上海市虹口区提篮桥街道HK324-01号地块国有建设用地使用权。截至2022年4月30日，该项目已投资约69.57亿元，目前仍在建设过程中。 上海实森测算，本次交易完成后，预计将给公司带来归母净利润1.39亿元，同时也将充实公司的现金流。 友邦人寿表示，“此次项目是友邦人寿成立以来进行的最大一次资产收购，充分体现了友邦扎根故里、投资中国、实现跨越式发展的信心和决心”。未来，在中国持续推动高水平对外开放的背景下，友邦人寿将继续发挥保险资金的长期性和稳定性作用。 地产融资持续松绑缓解地产头寸风险，险资加大商业地产细分领域投资力度 多年来，保险公司一直是地产界的重要投资者，不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。房地产的快速发展也让保险公司收获了不错的投资收益，然后再通过投资收益反哺负债端，进而扩大规模。 然而,2021年，房地产行业加速下行，险资持股的房企出现严重浮亏，影响保险企业投资收益，不少险资为减少风险敞口选择抛售地产股，甚至亏损出局。 在众人对地产股避之不及之际，2022年以来，险资卷土重来，频频加仓房地产股。与此同时，在公募领域，险资大量涌入不动产投资信托基金（REITs），并通过加码直接购置不动产等途径寻求投资地产的新机会。 例如，6月14日，远洋集团将位于北京丰台区丽泽金融商务区北京远洋锐中心项目出售给项目合作方中国平安人寿，交易金额达到50.15亿元。8月8日，平安集团旗下公司在佛山拿地，建设目标为写字楼和高端商业中心。 侧重投资优质商业不动产的，不只是平安。早在2月8日，太保寿险摘得北京大兴区旧宫镇一多功能用地性质的地块；2月10日，泰康成功摘牌杭州西湖区小和山单元地块；3月27日，宝能旗下前海人寿以底价15.47亿元拿下广州黄埔区YH-A3-8医疗卫生地块。今年4月，中国人寿旗下两家企业以30亿元的价格，收购了远洋集团旗下位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权。 2022年中报数据显示，主要上市险企房地产投资占比总投资组合比例约在2%-5.2%区间。其中，中国平安、中国太保地产投资敞口占比超过5%，分别为5.2%和5.1%，房地产投资占比相对较高。 具体来看，中国平安地产投资以投资性物业为主，该公司全部不动产投资规模为2228亿元，在总投资资产中占比为5.2%。 中国太保等其他险企地产投资则以非标准化债权投资为主，中国太保投资性房地产占比为0.6%，非标不动产投资占比为3.97%。 中国人寿则重点关注国家政策鼓励和支持的新基建、物流产业园、Pre-REITs项目来满足长期配置的需要。截至2022一季度末，公司涉房投资占比不到3%。 东吴证券分析师葛玉翔表示，近年来，地产政策风险一度是悬在公司股价之上的达摩克利斯之剑，公司所持地产风险敞口和地产行业政策风向成为投资者关注要点。 党的第二十次全国代表大会后，地产纾困政策渐次落地，力度持续加大，房地产风险有稳妥化解趋势。在此背景下，地产股再次回到险资加仓的名单中。 尤其，16日闭幕的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。 此次会议释放明年中国楼市三大信号：其一，防风险、保民生将是2023年房地产政策的核心目标；其二，房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求；其三，重申房住不炒，背后有深意。 在信达证券首席分析师王舫朝看来，近期房地产政策频出，有利于改善保险投资端底层资产质量，有望形成估值底。同时，随着经济企稳预期形成，长端利率有望上行，利好保险板块估值修复。 国泰君安证券非银刘欣琦团队分析指出，地产融资渠道松绑有助于地产资金流动性及偿债能力改善，缓解地产风险，非银板块中保险和券商均受益。 此外，地产融资新政有利于化解地产风险，从而降低保险资金地产投资的潜在违约风险，投资资产中地产占比更高的上市险企更受益。 “过往两年保险股静态PEV估值均值从1.06倍降至0.5倍，降幅超过50%，主要受利率下行和地产风险的担忧，同时反映了负债端增速放缓。保险资产端的地产头寸占比在3%-5%，占寿险EV比重15%-25%，包括不动产以及房地产股权和债权。地产融资持续松绑缓解地产头寸风险的担忧”业内人士分析。 但据东吴证券研报分析，目前国内保险行业涉房投资占比普遍较低，与国际同业平均10%左右的水平有较大差距。 因此，保险资金应在专业分析和审慎研判的基础上，抓住机遇、稳健出击，加大商业地产细分领域的投资力度，在应对短期危机挑战的同时，又有助于优化长期资产组合。