随着多地加大城中村、危旧房改造力度,楼市有望迎来一大批需求“生力军”。
据苏州市政府网今日发布的消息,苏州11月5日召开市区城中村改造工作推进会。据了解,苏州将科学编制改造规划计划,多渠道筹集改造资金,加快推进城中村改造。
会议指出,苏州将立足全局、分类施策,统筹谋划推进城中村改造;要充分利用政策资金,按照“拆除新建、整治提升、拆整结合”的思路,全域铺开城中村改造和现代化治理,积极落实购买存量房安置和房票安置,确保资源合理配置和有效利用。
苏州加快推进城中村改造之际,上海、鄂州市等地的相关工作,也取得重大进展。
上海徐汇区东安一、二村片区旧改地块,于10月18日举行集中搬迁仪式。这是上海史上最大单地块一次性征收项目,项目涉及到5个居委会、117幢居民楼、6057证住户。六千余户居民就此挥别旧居,奔向美好新家园。该片区旧城区改建项目于10月14日启动正式签约,仅5天就实现99.95%的高比例生效。
据悉,接下来更多上海居民有望在旧改工作中获益。
据上海市房屋管理局10月23日在官网公布的信息,根据规划,到2026年底,上海将全面启动66个整体改造项目,全面完成整治提升工作,力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作。截至2023年底,全市已批准72个城中村改造项目,受益村居民达4万户,释放建设用地5.2万亩。
此外,据鄂州市政府11月2日在政府官站网站发布的信息,华容区将在12月正式启动武汉新城中心片区庙岭镇城中村改造(一期)项目。
此次改造涉及未拆除户数约1681户,共计5044人,包括2119名农业人口和2926名非农业人口。拆迁改造的总建筑面积约504416平方米,其中住宅面积为424857平方米,商业面积为72059平方米,办公面积为7500平方米。
补偿安置方面,当地将采取房票安置方式,为居民提供包括联投未来城、龙湖昱光之城、联发红韵天等在内多个宅小区作为安置选择。
中指院政策研究总监陈文静表示,各地加大城中村改造,重启棚改货币化安置,有助于促进购房需求入市,进一步激发市场活跃度。
58安居客分析师向记者表示,当前各地的城市更新大致有三个方向:旧改(三旧改造)、棚改(棚户区改造)和城市综合治理。这其中,旧改和棚改是拉动市场需求的主要释放点。从需求流向的角度观察,无论是通过房票安置还是货币化安置方式,均有助于将居住需求引导至商品房市场。
在10月17日国新办新闻发布会上,住房城乡建设部部长倪虹表示,在前期城中村危旧房改造基础上,再新增100万套,并通过货币化方式加大政策支持力度。前期工作做得好,还可以在100万套上继续加大力度。
多位分析师表示,百万套规模为市场注入的动力,将相当可观。
中信证券分析师认为,城中村和危旧房改造的货币化安置政策,有望在短期内释放相当于新房年销售规模近两成的需求,从而有效去化存量。
“商品房去库存,成为当前各地推动房地产行业复苏回暖的重要议题。在此背景下,旧改安置工作的推进力度、速度,还需要结合各地财政宽裕程度等多方面因素。但综合来看,预计货币化安置和房票安置,接下来将在全国多地再次重启,这些举措将引导100万套旧改规划释放的居住需求,逐步进入商品房市场。”58安居客分析师表示。
对此,陈文静指出,由于房地产发展阶段已明显不同,相比上轮周期的大规模棚改,本次规模较此前有一定差距是客观现实,但有数字目标和资金支持仍将对市场形成实质性利好。
中指院方面表示,货币化安置100万套城中村和危旧房改造,有望为市场提供更多新增住房需求,若按套均100平米计算,货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米市场规模。未来货币化安置如与房票政策结合,将进一步提升相关政策在消化存量商品房上的作用。
“根据住建部有关调查,仅在全国35个大中城市,需要改造的城中村项目所涉及的住宅就有170万套。如果将目光放宽到全国其他更多城市来看,这个规模会更大,全国城市需要改造的危旧房,就有50万套。而对于本次新增100万套规模,市场认为未来依然有较大空间。”陈文静表示。
就房企对此的反馈,中指院对部分房企及机构调研结果显示,被调研企业认为此举对核心城市住房需求拉动作用大,房企应把握住机会。机构反应相对中性,认为政策对销售有正向拉动作用,但同时也应注意,政策提及项目获得支持的前提是群众改造意愿强、能实现资金大平衡且不新增地方债务风险,因此政策效果和推进速度仍待观察。
“另外,项目从开始拆迁到需求释放仍需要一定时间,对市场的实质性带动,不一定在短期能快速显现,而可能会在一个较长的过程中发挥更加持久、有效的作用。”陈文静表示。