SMM9月30日讯：降低存量房贷利率时间明确!中国人民银行指导市场利率定价自律机制9月29日发布倡议，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。18家全国性商业银行原则上将不晚于10月12日发布操作细则。9月29日晚，上海、广州、深圳三地接连发布楼市新政。近来楼市利好政策不断，房地产开发指数不断上行，迎来自己的十一连涨，截至9月30日13:15分，房地产开发板块涨7.32%，个股方面：华夏幸福、华侨城A、津投城开、金地集团、金融街、绿地控股等逾10只个股涨停。
消息面
【中央政治局会议：要促进房地产市场止跌回稳，加大“白名单”项目贷款投放力度】要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。》点击查看详情
【中国人民银行会同金融监管总局今日出台四项金融支持房地产政策】中国人民银行、金融监管总局9月29日出台四项金融支持房地产政策：一、中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问；二、《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》；三、《中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》；四、《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知》。另，市场利率定价自律机制今日发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》；各商业银行将发布相应公告。
【存量房贷利率调整迎重大进展！10月31日前批量调整 12日前主要商业银行将出细则】①2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。②以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。（财联社）》点击查看详情
【住建部：以夯实基础、深化改革为主线 全力促进房地产市场止跌回稳】住房城乡建设部党组书记、部长倪虹29日主持召开党组会议。会议强调，要切实把思想和行动统一到党中央对当前经济形势的科学判断上来，认真贯彻落实党中央决策部署，进一步增强做好经济工作的责任感和使命感，正视困难、坚定信心，充分释放住房城乡建设稳增长、扩内需巨大潜能，以夯实基础、深化改革为主线，全力促进房地产市场止跌回稳，持续推动建筑业工业化、智能化、绿色化转型升级，积极实施城市更新行动，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，努力为保障和改善民生办实事，为完成全年经济社会发展目标任务作贡献。会议强调，要深刻领会、深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署，指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。要对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，发挥城市房地产融资协调机制作用，加大项目“白名单”贷款审批投放力度，满足房地产项目合理融资需求，打好商品住房项目保交房攻坚战。要积极实施城市更新行动，下力气建设绿色、低碳、智能、安全“好房子”，加快推进城中村、城市危旧房和城镇老旧小区改造，加强城市地下管线更新改造，完善城市基础设施和公共服务设施，不断改善人民群众居住条件和生活环境。（财联社）
【上海再出7条楼市新政 调整限购、降首付、降住房交易税收成本】经上海市政府同意，9月29日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。《通知》自2024年10月1日起施行。《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。《通知》提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。《通知》要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
【河南发布20条措施促进房地产市场止跌回稳】9月30日，河南省住房和城乡建设厅等7部门联合在全国率先印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，以20条措施促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。从大力支持住房消费、加大金融支持力度、严格控制增量供应、进一步优化存量、提高供应质量、推动构建房地产发展新模式六个方面，详细制定了20条具体措施主要包括取消商品住房限制政策；加大购房补贴、契税补贴、人才购房补贴力度；持续开展购房节、家装焕新等住房联动促销活动；加快推动降低存量房贷利率、优化房贷最低首付比例；加快“白名单”问题项目整改修复；严格控制新增住房供应节奏；郑州、开封、济源示范区加快推进现房销售试点工作等。取消商品住房限制政策，购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），自取得不动产权证（房屋所有权证）之日起即可转让。取消普通住宅和非普通住宅标准。对个人消费者旧房装修、厨卫等局部改造和适老化改造等所需物品和材料给予补贴，每套最高不超2万元。鼓励各地结合当地实际，优化调整房地产项目计容面积、公摊等建筑设计规则，提高商品住宅得房率。
【河南省省长王凯到郑州督导经济运行工作：要把房地产止跌回稳作为经济运行的重点】河南省省长王凯9月28日到郑州市督导经济运行工作，并主持召开座谈会研究部署重点工作。王凯强调，要把房地产止跌回稳作为经济运行的重点，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，打赢保交房攻坚战，加力推进以旧换新和存量商品房收购，积极构建房地产发展新模式。要把促消费、提升消费结构、培育消费新业态作为发力点，用好“两新”政策，利用国庆假期组织开展促消费活动，以更大力度推动汽车等大宗耐用消费品以旧换新，促进文旅体育、批发零售、住宿餐饮等重点领域消费扩容升级，持续创新消费场景，充分释放消费潜力。要把帮助企业特别是中小微企业渡过难关作为着力点，完善与企业常态化沟通交流机制，实实在在解决企业诉求，为各类企业健康发展创造良好条件。要把保持工业经济快速增长态势作为压舱石，推进重点企业达产达效，加快“三个一批”在建项目建设进度，全力支持重点园区提速发展。要把防范化解风险作为底线要求，守住兜牢民生底线，有效化解重点领域风险，切实做好基层“三保”工作，以高水平安全保障高质量发展。
【青海：将二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%】青海省住房和城乡建设厅9月29日对外公布《青海省关于进一步加大力度推动房地产市场平稳健康发展的实施方案》，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，回应群众关切，降低存量房贷利率，完善土地、财税、金融等政策提出16条工作措施，助力青海经济稳定增长。《实施方案》指出，要全面落实信贷优惠政策，督促商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率水平，将二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%，努力满足新市民、新青年等群体住房需求。提高个人住房公积金贷款额度，执行最低个人住房公积金贷款利率，压缩个人住房公积金贷款发放时间。引导房地产开发企业、中介机构、房地产业协会等采取“以旧换新”方式支持群众改善住房条件。鼓励各城市政府主体出台购房补贴政策，对购买新建商品住房家庭发放购房补贴。
【广州：取消居民家庭购买住房各项限购政策 非户籍居民家庭等不再审核购房资格】广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
【深圳：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15% 取消商品住房和商务公寓转让限制】9月29日，深圳市发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。①本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。②非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。③有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。④首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。⑤购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。⑥有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。⑦深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。⑧将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。⑨取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。
【无锡再推楼市新政 跨区购房可算“首套”】无锡市9月29日发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，涉及首套房认定标准、加大公积金支持、优化商业贷款利率、盘活存量住房、拓宽房票使用范围和对象等10条重磅措施。通知明确，今后在无锡市区范围内新购买商品住房，购房人在拟购住房所在区（含无锡经开区）范围内无商品住房的，可认定为首套房。
【上海银行：正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案 拟10月12日发布具体操作细则】上海银行9月30日发布公告称，正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，并于2024年10月31日前完成批量调整。相关事宜将及时在官方网站、手机银行、网点等渠道发布。
【上海农商银行：正抓紧制定存量房贷利率调整实施细则 10月31日前完成批量调整】该行积极响应市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，高度重视本次存量房贷(包括首套、二套及以上)利率批量调整工作，正在抓紧制定实施细则，同步做好技术准备，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。
【越秀9.8亿竞得广州白云区怡新路以南地块 溢价率13.29%】广州9月30日成功出让白云区怡新路以南AB3101046地块，该地块建设用地面积13108㎡，规划建面32770㎡，起拍价8.65亿元。该地块吸引了绿城、越秀两家头部房企参与竞拍，经过24轮竞价，最终该地块由广州越秀华城房地产开发有限公司以总价9.8亿元竞得，成交楼面价29907元/㎡，溢价率13.29%。
各方声音
中信证券研报指出，政治局会议提出房地产市场止跌回络的目标，及商品房建设严控增量、优化存量、提高质量的要求、要把山跌回稳的政策目标和重走老路区分开来、政策预计会继续加快改革房地产融资模式和预售模式，加快建立房地产发展新模式，告别高杠杆、高负债、高周转的三高模式，政策预计也会积极释放改善性需求，严控增量，优化存量，推动房地产市场止跌企稳。房地产市场新模式构建和房地产市场需求复苏将并存。
开源证卷研报指出，一揽子“政策大礼包”超预朗推出，目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳，超大特大城市正积极稳步推决城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会。
2024清华五道口首席经济学论坛9月28日在京举行。野村证券首席经济学家陆挺在接受采访时指出，房地产行业需止跌回稳，关键在于保交房，他分析，当前市场存在房源比例失衡问题，尤其是已售未建房源占比大，他建议以保交房为核心，加强收购存和保房建设、重建居居对预售制的信心，陆挺强调，财政政带若能在这一关键领域发力，将有助于加谏房地产行业回稳。（财联社）
长江证券发布的专题报告中提到，银行、地产、建筑和非银等板块或更有可能受益于破净公司估值提升计划。截至2024年9月27日，A股市场共有238家长期破净公司，从行业分布来看，银行、房地产、建筑、交运和钢铁等行业中长期破净公司较多，受益于降准降息、降低存量房贷利率等一系列政策，其中地产、建筑、非银等行业有望在今年四季度成为市场关注热点。
中金公司发布研报解读政治局会议。研报称，房地产领域，会议强调“要促进房地产市场止跌回稳”，信号意义明确。在当前房地产销售与投资双弱的大背景下，本次会议关于房地产领域的积极表述具有较强的信号意义，有助于提振市场信心。“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”。从供给角度缓解目前房地产供需矛盾，严控增量有助于减少供给，加快房地产的去化。而加大“白名单”项目贷款投放则有助于缓解地产开发商的流动性问题，助力“保交楼”进一步推进。“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”9月24日国务院召开新闻发布会也提到了降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，其中存量房贷利率的下调预计可以为居民每年节省1500亿元利息支出，有效缓解居民付息压力，中金预计未来将有更多细节政策出台推动构建房地产发展新模式。
对于近日召开的中共中央政治局会议，高盛预计在第四季度将再下调25个基点的存款准备金率（RRR），并认为如果美联储更激进地降息，将为PBOC提供更多的降息空间。对于2025年，他们预测将进行两次25个基点的RRR下调和两次20个基点的政策利率下调，以响应政治局对有力降息的要求。在财政政策方面，高盛认为政府将增加债券发行配额以支持支出，可能通过批准额外的超长期中央政府特别债券（CGSB），或利用前几年的未使用债券配额（至2023年底，估算规模约为2.2万亿人民币）。增加1-2万亿人民币的ULT CGSB配额将是更有效的选择。此外，2025年的财政赤字预计依然庞大，存在上行风险。在房地产领域，预计将进一步放宽购房限制，继续支持城市化政策，并加强住房去库存的资金和措施。消费方面，政府可能会增加对消费品以旧换新的资金支持，并提高低收入群体的社会福利。高盛指出，尽管政策宽松力度加大，考虑到房地产持续下行和生产者价格指数通缩，对2024年实际GDP增长预测的上行风险有限，预计第四季度将实现增长改善。（财联社）
冶金工业经济发展研究中心、钢铁预算研究所所长，清华大学材料科学与工程博士唐尧在由上海有色网信息科技股份有限公司（SMM）主办，冶金工业经济发展研究中心、中国金属材料流通协会指导，上海靖升金属材料有限公司，山西晋钢智造科技实业有限公司特邀支持的2024SMM热镀锌产业大会&钢铁板材产业大会——主论坛上解析钢铁下游需求特点时表示：建筑行业是我国钢材消费量最大的行业，占钢材消费总量超过50%，使用钢材品种主要为钢筋、线材、型材、钢结构用板材等，近年来，钢结构应用增加带动建筑用板材和型材需求量增长。2021年以来，房地产投资完成额、房地产施工面积、房屋新开工面积、房屋销售面积等指标呈现持续下滑态势，尽管当前降幅收窄，但仍未企稳。我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展阶段。未来新增住房需求主要来源于城镇化新增住房需求和改善性住房需求。
东北证券首席经济学家付鹏在SMM主办的2024 SMM首届华南铝产业峰会上表示，当前处理地方债务危机意味着地方政府举债权限与空间将会被严格限制，并且随着土地财政的消退，政府主导的基建投资的基础逻辑不再建立在地方政府债务扩张配套之上，此次债务危机中，部分债务转移给了中央政府，而中央政府信用不会也不能“滥用”，因此之后整体基建背后必须建立在“需求”的基础上，而不是通过基建创造“需求”。
弘则弥道（上海）投资咨询有限公司宏观首席分析师章左昊在由浙江万马股份有限公司和上海有色网（SMM）联合举办的2024 SMM（第二届）电线电缆产业发展大会上对国内基建及地产形势进行了分析与展望。其表示新房需求不断向二手房分流，总体上一二线城市的需求已经企稳。基建投资总体保持稳定，短期因为资金到位情况改善可能有所改善。》点击查看详情
