7月的新房市场成交，出现再次下探态势。

中指研究院今日披露的监测数据显示，今年7月份，全国重点100城新建商品住宅成交面积环比下降近30%，同比下降近10%，降幅较6月小幅扩大，新房市场调整压力仍然较大。

另据克而瑞数据，7月因房企年中冲刺结束，以及高温天气等因素，楼市供需两淡，绝对量均为年内低位（仅略高于年初1-2月）：重点30城7月新房供应、成交量环比分别下降25%和30%，同比分别下降18%和13%，不及二季度月均水平；累计来看，前7个月成交累计同比降36%。

价格方面，受改善项目入市带动，百城新房价格环比上涨0.13%，涨幅有所收窄。

“值得一提的是，新房市场当前和未来一段时间，依然需要面对不小的去库存压力。”中指院研究副总监徐跃进指出，截至2024年6月底，50个代表城市商品住宅可售面积3.3亿平方米，较2023年末下降约3.7%。

“虽然可售面积较去年年底有所下降，但需要注意的是，可售面积的下降更多受供应持续缩量影响。按近12个月月均销售面积计算，代表城市整体短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长3.9个月，已达到上一轮‘去库存’以来的出清周期高点。”徐跃进称。

分别来看，中指院数据显示，截至2024年6月底，按近12个月月均销售面积计算，一线城市出清周期15.6个月，较2023年末延长2.3个月；二线代表城市出清周期19.7个月，较2023年末延长3.5个月；三四线代表城市出清周期31.3个月，较2023年末延长7.4个月，短期库存去化压力大。

“在高基数因素影响有所减弱情况下，下半年全国新房销售同比降幅预计会有所收窄。对于新房去库存，除继续关注房企自身积极展开降价促销，以提升销售业绩、加快资金回笼速度，国企收购存储政策的落实推进如何，也是决定市场恢复节奏的重要因素。这两方面的动态，都值得持续关注。”徐跃进补充道。

与新房市场相比，二手房交易活跃度，相较而言略微好一些。

“在‘以价换量’效应带动下，二手房成交表现持续好于新房。”徐跃进介绍，从累计成交情况来看，在去年1-6月成交基数较高因素影响下，今年上半年25个代表城市二手房成交量同比下降8.2%。

单月来看，据中指院数据，今年7月以来（7.1-7.28），25个代表城市二手房周均成交套数较6月周均小幅下降3%；而在去年7月成交基数较低因素影响下，今年7月代表城市周均成交套数同比增长36.4%，同比增幅较6月有所扩大，二手房市场总体表现要好于新房。

价格方面，7月百城二手房价格连续27个月下跌，7月环比下跌0.74%，100个城市环比均下跌。

业内人士指出，深圳市场的表现，是“以价换量”较为典型的例子。

据深圳中原研究中心统计，7月深圳二手住宅过户4573套，为近39个月最高，套数环比增长9.6%，同比增长102.4%；新房市场方面，7月深圳新建商品住宅网签2616套，环比下滑10.6%，同比下滑17.1%。

“7月深圳二手房过户量创新纪录，是2021年5月以来的最高点。与交易量走势不同的是，7月二手房成交价及业主报价，仍维持在下行区间。7月份，深圳二手房单价跌破‘6万元’，进入‘5字头’”。”乐有家分析师表示。

乐有家门店成交数据显示，深圳当前二手房成交均价约5.9万元/平方米，环比下跌2.5%，同比下跌15.2%；1年时间，深圳二手房价格每平米减少约1万元。最新业主挂牌价则同步下滑至6.74万元/平方米，环比下跌0.7%，同比下跌12.5%。

分析师指出，受二手房价格调整幅度较大，以及不存在交付风险等因素影响，二手房在总成交量的占比不断提升。

中指院数据显示，2023年，25个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比增长15.7%，其中二手房成交占比升至55.6%。2024年1-6月，25个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比下降21.8%，其中二手房成交占比提升至63.5%。

“短期来看，各地将进一步落实因城施策相关措施，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有继续优化的可能。”徐跃进表示。