房地产市场持续深度调整过程中，上海楼市放出了豪宅“王炸”。

位于上海新天地板块的中海顺昌玖里日前开盘，其以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。此前全国纪录保持者为2020年深圳华润城润玺一期花园，千余套房源收金196亿元。

据悉，该项目本次共有738组认筹，在开盘首日，售出全部512套房源中的505套。价格方面，销售均价17.2万元/平方米，套均价值约4000万元。

一开盘即达到如此高的销售金额，由此引发出这样的疑问，这是否意味着市场开始大幅回暖了？

易居研究院研究总监严跃进认为，开盘销售额破纪录，反映出超大城市市场出现复苏的迹象，也代表一些新的购房资金加快了入市步伐，这对于后续各地房地产市场的预期，将产生积极作用。

“该项目有几个重要的特点，即新盘、豪宅、新开盘、劲销，这说明市场的销售热点集中于新开盘豪宅新房项目上。这可能反映出市场复苏过程中，豪宅销售可能会扮演楼市复苏的重要先导。”严跃进表示。

对此，多位业内人士告诉记者，该楼盘成交总价的确很高，但同时不应忽视这其中价格方面因素。

“一方面，这个项目有其位置优势，另一方面，其与周边二手房存在一定价格倒挂。该项目周边区域二手房单价在20多万元/平方米，虽然现在市场价格有所回落，但17.2万元/平方米的价格，仍然较二手房有一定价差，这应该是该项目能快速去化的重要原因。”一家上海房企管理层表示。

对此，58安居客研究院院长张波也表示，从新开盘的历史价格比较情况来看，“中海•顺昌玖里”备案均价虽然高达17.2万元/平方米，但早在2020年，新天地附近的新盘翠湖天地新开盘的价格就已经达到了16.5万/平方米；几年之后新开盘项目价格，几乎没有特别大的上涨。

“从当前价格来看，周边二手房的成交价格目前来看，还是明显超过新开盘价格水平。可以说，一二手房价倒挂，是这个盘热销的根本原因所在。虽然目前来看，倒挂程度和3年明显减小，但依然还是有较大的价差空间。”张波在接受记者采访时说。

其进一步指出，该项目盘热度的确较高，但和以往相比，目前的市中心豪宅的热度已经有所降低。“在2020年楼市热度高的时点，上海部分豪宅认购率曾经到过700%以上，但在当下市场整体相对偏冷的背景下，144%的认购率仍然显得非常抢眼。”

对于豪宅销售的热度是否会传导到中端以及刚需市场这一问题，多位分析人士认为，仍有几个方面需要观察。

中原地产高级研究经理卢文曦指出，需要考虑的一个问题是，这种热度只是个案，还是会发生在多个项目，是否具有可持续性。

“单个项目开盘卖196亿的确很高，但后面的项目是否也能保持这样的热度？如果在接下来的几个月的时间里，四五个项目都能保持这样高的热度，说明市场的确回暖了，是比较明确的信号。但如果后续项目成交热度没这么高，可能这只能算是特例，并不具有普遍意义和代表性。因此，有必要观察后续同类项目的市场表现，再做出判断。”卢文曦表示。

此外，分析人士认为，按当前市场情况，如果豪宅市场的热度具有较强的可持续性，那么有可能会逐层传导热度，但未必会形成跟风效应。

“新天地板块很久没推项目了，该项目热销，目前只能代表一小部分需求。总价3000万元以上的豪宅的确吸引目光，但这并不能代表全部的市场情况；市场成交的主力，有相当一部分可能集中于千万元以下，在500万-800万元这个区间。3000万元以上的豪宅，如果后续几个项目热度持续走高，能可能会将这种热度传导到2000万元-3000万元的市场，但未必会直接影响到刚需甚至改善性市场。”一家中型房企人士表示。

对此，张波向记者表示，豪宅热销的现象其实需要深思。“在商品房商品化的大方向下，豪宅是否会放开限价，由市场决定其房价，接下来是否会在政策方面做出调整，值得关注。”