2月12日讯：REITs属于权益，监管首次对REITs产品性质进行了明确的界定。

为进一步完善资本市场监管规则体系，提高监管透明度，促进资本市场各类经营主体提升会计信息披露质量，证监会对近期市场反映较为集中的会计问题进行梳理，研究起草了《监管规则适用指引——会计类第4号》。根据该规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。

随着REITs产品的权益属性的明确，监管也推动建立符合产品特点的会计处理方式和投资逻辑。在业内看来，公募REITs定位为特殊权益产品，不仅能够清晰引导原始权益人的明确发行逻辑，更有助于投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计核算以及考核机制等。

首批REITs自2021年6月上市，2年半以来已有33只产品在运行中。某资管投资经理向财联社记者表示，历经了REITs产品扩容、二级市场的波动之后，监管对REITs明确定性是符合行业特性的。“REITs刚刚推出的时候，不少机构把它当做债权对待，还闹过笑话，不少券商是将这业务归为固收部来管，后面发现REITs的波动不比个股低，应该归为权益部门。”该人士表示。

澄清偏差与分歧，监管明确REITs权益属性

监管实践发现，部分公司对于并表原始权益人在合并财务报表层面将基础设施REITs其他方持有的份额列报为负债还是权益，存在理解上的偏差和分歧。证监会认为，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务，具体考虑以下两方面因素：

一是基础设施REITs是否可以避免现金分配义务。根据证监会、交易所等相关监管要求，若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。据此，发行人有权选择在交易所终止上市以避免前述规定要求的现金分配义务。

二是基础设施REITs是否可以避免到期强制清算义务。基础设施REITs虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限。

因此，如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。

一直关注REITs财税政策研究的瑞思不动产金融研究院第一时间给出解读。该研究院认为，上述分析和监管意见，进一步明确了基础设施REITs的权益属性，澄清了基础设施REITs市场参与各方对于基础设施REITs理解上的偏差和分歧，有利于消除原始权益人参与基础设施REITs市场的疑虑，进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性。

影响一：有利于机构布局积极性

明确并表型原始权益人合并报表层面应将REITs其他方持有的份额列报为权益，为何能够引起市场的广泛关注？

在中金看来，REITs归为权益，实现了不出表、保留资产控制权的同时增加权益资金、降低资产负债率，这对于机构而言，则有利于提升此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性，助力REITs市场持续扩容。

还有业内人士指出，此次明确REITs为权益有助于企业盘活存量资产、降低企业杠杆预期，原始权益人尤其是央企与国企等特别关注盘活存量资产、降杠杆作用，由于REITs能否计入权益工具缺乏明确制度安排，在权益属性认同和积极推进项目培育方面仍存在困惑和疑虑。明确后将大大提高企业发行的积极性，从而助力公募REITs市场持续扩容。

明确了在会计核算时RIETs为权益属性产品对于机构而言，可以选择将估值损益计入其他综合收益的金融资产科目，消弭二级市场短期波动对利润表的影响，缓解市场因流动性和止损压力带来的被动减持行为，鼓励机构投资人长期持有，较好地匹配公募REITs品种长期投资的业务实质。为社保资金、养老金、企业年金等长期资金和其他配置型投资者进入市场夯实根基，进一步优化投资者结构，推动长期配置型资金比例提升。

此外，公募REITs市场可以更好发挥长期投资者对基础设施项目的估值定价功能，引导实体资产的一二级交易市场良性交互。

影响二：有利于投资者明确风险

公募REITs产品在二级市场交易价格，除了本身资产经营变化影响外，受宏观经济、政策、资金等因素影响较大，根据中证REITs全收益指数测算，自2021年9月30日至2024年1月31日，振幅达到58%，如此幅度的波动性也充分说明其更贴近权益属性的特征。

今年年初，REITs二级市场持续震荡，截至目前，全市场33只REITs产品首尾收益差距达35个百分点，全市场年内正收益的REITs有9只，中金安徽交控REIT和富国首创水务REIT收益率超过7%。还有19只REITs年内收益为负数。

其中，嘉实京东仓储基金设施REIT年内跌幅达到28.06%，华安张江产业园REIT、国泰君安凌钢创新产业园REIT、红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴溯源产业REIT和博时蛇口产园REIT等多只REITs产品跌幅超过10%。

“REITs也能跌停。”今年年初，投资者深刻感受到了REITs的波动。今年1月4日嘉实京东仓储基础设施REIT公告称，自2024年1月起，其持有的“武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目”租金下滑，引发市场对租金的担忧。次日，该REITs大幅下跌7.57%，到了1月8日，再次下跌8.64%。

因三天累计下跌达到17%，嘉实京东仓储基础设施REIT在9日宣布了停牌一天，复牌后1月10日盘中再次跌停，最终收跌9,92%。至此，租金下滑的市场情绪才告一段落。

一直以来，市场对REITs的风险提示也有所不同，有机构给出R4（进取型），也有机构给出C3（中风险）。此次REITs归为权益，对于投资者而言，更为直接地明确了风险，继而根据自身的风险承受能力选择是否投资REITs产品。