日前，常州降低存量房贷利率的消息，一石激起千层浪。

今日有媒体报道，称常州有银行同意下调存量房贷利率，对此，常州一家大型商业银行房贷部人士对记者表示，目前该行没有相关政策。

“我们现在了解到的情况是，一些购房者就下调存量房贷利率向银行进行了咨询，但目前常州大小商业银行均无此政策。下调存量房利率，需要相关部门下发通知才能执行，后续如果发文，各商业银行仍有待研究具体如何实施、落地，还需遵循同业公会相关规则。“上述大行房贷部人士告诉记者。

“我们也很关注常州这一消息，并对此从多方面展开深入了解，但目前我们没有发现一家银行对处于正常还款周期内的存量房贷，有执行降低利率的动作。此外，就存量房贷，目前还没发现哪个地方对此重新制定了新利率。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

易居研究院研究总监严跃进表示，从购房者、贷款人动向看，其与贷款银行就存量房贷利率进行沟通，该事件反映出贷款人对于下调存量房贷利率有较强预期。

“这折射出当前存量房贷利率较高，购房者面临较大月供压力，贷款人对降低存量房贷利率的需求较为迫切。”严跃进表示。

值得一提的是，央行近日鼓励商业银行下调存量房贷利率。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化的原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款，来置换原来的存量贷款。

“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。

而从各地房贷利率情况来看，已降至历史低位。据贝壳研究院监测数据，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。

58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，个人住房按揭贷款业务是国内商业银获取利润的重要来源之一，如果存量房贷利率进行下调，或对其利润产生一定影响。

“因此，商业银行没有动力主动降低存量房贷利率的意愿。对于部分购房者提前还贷，银行还可能通过设置相应条件来延缓提还贷进程，以保障其利润率。”陆骑麟称。

张大伟指出，对商业银行来说，存量房贷利率多少是合同规定。“从情理上，对于前几年高利率购房的群体想降低房贷利率的意愿，是可以理解的，但从法理角度看，存量房贷对于商业银行来说是既有的合同，随便修改面临巨大的利润损失，除非央行明确发布文件，否则商业银行愿意主动调整的可能性不大。”

香颂资本执行董事沈萌告诉记者，存量房贷利率的调整对于银行来说，不仅仅是收益减少的问题。

“利率的确定，是根据本金和利息以及现值、久期等技术因素的综合考虑，对存量贷款利率进行调整的话，还涉及存款利率等事关银行利差收入等问题。因此，即使央行提出了相关的要求，但是对于市场化经营的商业银行来说，也很难快速的调整存款利率。” 沈萌在接受记者采访时说。

张大伟认为，相关部门应针对降低存量房贷利率的问题，发布明确文件。“对于各家银行来说，不可能只降低少数人群的存量房贷利率，这会带来各种暗箱操作。如果给这位贷款者降低存量房贷利率，那么另一位呢，该降还是不降，标准是什么？如果展开这种不透明的操作，只会乱了套。因此，若后续确实要进入到操作阶段，预计一定会有详细的规则和标准。”

沈萌告诉记者，调整存量房贷利率，目前更可行的方式，不是取消原协议或直接修改原协议，而是通过贷款置换，以新利率重新贷款、置换原有利率较高的贷款，对于商业银行来说操作成本更低。

“目前对于是否调整利率，各银行也都在摸索合适的方案，只有当这些方案出台后，才有可能大规模推广。”沈萌补充道。