SMM6月30日讯：受国常会审议通过《关于促进家居消费的若干措施》以及多地出台公积金政策，降低首套或二套住房公积金贷款首付比例等多利好消息刺激，30日房地产服务、房地产开发、装修建材、装修装饰等和房地产、家居消费相关的行业早盘均出现拉升。截至30日上午10:23，房地产服务涨幅为2.06%，装修装饰和装修建材的涨幅分别为1.48%、1.42%。截至上午10:25，房地产开发板块涨幅为1.91%，个股方面，财信发展、中国武夷和中南建设涨停。
有分析人士表示，30日房地产多板块均出现拉升主要是受国常会审议通过《关于促进家居消费的若干措施》的利好消息提振，再加上近期多地出台公积金和促进房地产行业平稳发展的政策，均带动房地产行业的走强。
弘则研究首席宏观分析师章左昊在2023SMM湖北黑色金属产业论坛暨华中地区钢材供需交流会上表示：今年中国经济环比或呈“N”型。过去一年多的时间供给下滑幅度远大于需求，将使得今年进入被动去库周期，推动新房价格企稳反弹，今年一二季度或是这轮房价的底部。今年下半年到明年，地产投资有望筑底反弹。
钢材的需求和建筑行业密切相关。SMM钢铁品目行研总监姚新颖在2023SMM湖北黑色金属产业论坛暨华中地区钢材供需交流会上对年中钢材市场运行逻辑作了详细地分析，并对后市进行了展望。短期来看，黑色系或底部震荡博弈；中长期看，2023年钢材价格或呈两头高，中间低走势。2023年建筑行业用钢需求将呈现探底回升格局。
对于近期多地出台公积金政策，降低首套或二套住房公积金贷款首付比例等举措，易居研究院研究总监严跃进日前在接受采访时表示，政策明确，缴存职工家庭购买首套住房进行公积金贷款的，首付最低比例由30%调整为20%。该规定或将是后续各地的主流操作，即后续公积金贷款购房的，首套房首付比例大概率都可以下调到2成水平。近期很多城市出台了公积金支持政策，通过提高贷款额度、降低首付比例等给予支持，使得公积金能够更好的发挥作用，说明公积金响应激活合理购房消费需求的导向较为统一，有助于进一步提振潜在住房消费需求。》点击查看详情
易居企业集团克而瑞城市运营总经理、高级分析师付伟在2023SMM湖北黑色金属产业论坛暨华中地区钢材供需交流会上对2023-2024年房地产行业现状及未来发展趋势进行了展望。他表示，决策层时隔五年再提“支持住房需求”，探索新模式、提振住房消费成两大共识。2023年以来，二线城市普遍再次松绑限购、限贷，但一线城市调整力度不大。带押过户全面推行，降低交易成本，刺激改善性需求 ，带动二手房交易回升。但大规模刺激难再现，一二线城市松绑限购、限价仍有空间。受销售复苏进程缓慢及资金链影响，1-5月份，房地产开发投资仍然保持低位运行。与销售端比，房地产新开工量复苏进程明显滞后，预计今年下半年有望转正。金融16条落地后，房企融资逐步改善。
据中指研究院统计，2023年以来，已有百余地方出台房地产调控政策超300次，其中济南、长沙、厦门等近20个城市放松限购政策，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。放松限贷和限售政策的城市数量也有所增加。当下，多地楼市调整压力加大，面临市场信心恢复缓慢、交易活跃度走低等情况，限制性购房政策在因城施策时，适配度已有所下降。中指研究院市场研究总监陈文静日前在接受采访时表示，下半年或有更多城市逐步放开限制性政策，力促市场企稳恢复，特别是普通二线和三四线城市。
消息面
国务院常务会议审议通过《关于促进家居消费的若干措施》。会议指出，家居消费涉及领域多、上下游链条长、规模体量大，采取针对性措施加以提振，有利于带动居民消费增长和经济恢复。要打好政策组合拳，促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力，形成促消费的合力。
国家统计局6月30日公布的数据显示：6月份，制造业采购经理指数为49.0%，比上月上升0.2个百分点；非制造业商务活动指数和综合PMI产出指数分别为53.2%和52.3%，比上月下降1.3和0.6个百分点，继续位于扩张区间，我国经济保持恢复发展态势。国家统计局服务业调查中心高级统计师赵庆河就此数据进行了解读。其中建筑业较快扩张。建筑业商务活动指数为55.7%，比上月下降2.5个百分点，仍位于较高景气区间，建筑业生产保持较快增长。其中，土木工程建筑业商务活动指数和新订单指数分别为64.3%和53.9%，比上月上升2.6和2.2个百分点，土木工程建筑业产需扩张加快。从市场预期看，业务活动预期指数为60.3%，今年以来始终位于60.0%以上高位景气区间，建筑业企业对行业发展信心较强。》点击查看详情
住建部部长倪虹6月28日在《学习时报》发表文章指出，进入新时代，住房和城乡建设发展形势发生了深刻变化。住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。要牢牢抓住安居这个基点，坚持因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；增加保障性租赁住房供应，加快解决新市民、青年人等群体住房问题；提高住房建设标准，提升物业服务水平，打造“好房子”样板，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。
近日贵州省毕节市住房公积金管理中心出台缴存职工购房六条新举措，包括调整贷款最高额度、对多孩家庭实施优惠政策、降低二套房首付款比例等，支持住房公积金缴存职工刚性和改善性购房需求。毕节市将阶段性政策实施前住房公积金贷款最高额度首套房35万元、二套房30万元调整为：七星关区住房公积金贷款最高额度为单缴存职工家庭45万元，双缴存职工家庭50万元；除七星关区外的其他县（市、区）住房公积金贷款最高额度为单缴存职工家庭40万元、双缴存职工家庭45万元。缴存职工结清首套房住房贷款的，购买二套房申请公积金贷款的最低首付款比例由30%调整为20%；缴存职工首套房为商业贷款未结清的，申请二套房个人住房公积金贷款的最低首付款比例为30%。
广州住房公积金管理中心6月28日发布通知，明确公积金落实二孩及以上家庭支持政策。通知明确，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。其他贷款条件及要求依据广州市住房公积金贷款政策执行。通知自2023年6月28日起实施，有效期5年。目前，公积金贷款政策是，单缴存职工个人住房贷款最高额度60万元，双缴存职工个人住房贷款最高额度100万元。》点击查看详情
6月26日，连云港市住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。为进一步支持刚性和改善性住房需求，通知指出，降低住房公积金贷款首付比例。具体为，缴存职工家庭购买首套住房进行公积金贷款的，首付最低比例由30%调整为20%。》点击查看详情
自2023年7月1日起，在嘉兴市缴存住房公积金的二孩及以上家庭购买自住住房申请住房公积金贷款的，贷款额度可按当期住房公积金贷款最高限额上浮20%确定；其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，贷款额度可按当期首套首次最高额度上浮20%。
中指研究院的数据显示：端午假期期间（6月22日-6月24日），代表城市成交面积较去年端午假期（6月3日-5日）增长近两成，较2019年端午假期下降一成，但与去年同期相比，代表城市日均成交面积同比下降约七成。中指研究院认为，短期来看，稳经济一批政策有望逐渐落地，房地产调控政策优化预期也不断增强。6月楼市成交量整体环比上涨，同比下降。一线成交面积环比上涨8.6%，北京、上海环比均上涨，上海涨幅领先。二线整体环比上涨25.3%，其中青岛涨幅显著，为122.9%。库存面积总量略有上升，深圳涨幅最高，为8.58%。土地方面，6月，监测城市总体供求同比回落，宅地推出量同比降逾三成，整体成交方面量价齐跌，一线城市成交量降近四成；房企融资类型以超短期融资券为主，房企拿地城市集中在北京、重庆、广州、苏州、南昌等城市。
随着本月5年期以上LPR下调，房贷利率近期也跟随下调10BP。此前在全国处于较低水平的南宁等地首套房贷利率也从最低3.7%降至3.6%。此外，北京、南宁等地多家银行个贷工作人员表示，目前房贷额度充足，放款时间较快。首套平均房贷利率有望进入“3字头”。考虑到大部分城市房贷利率已经降至历史最低水平，后续可能还会通过其他方式，包括符合条件的城市可能会通过调降房贷首付比例、放松公积金的贷款门槛，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，促进房地产市场平稳健康发展。》点击查看详情
据扬州市住建局消息，自7月1日起，《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》正式实施，施行期1年，实施范围覆盖了扬州全部市区。《通知》第1条提出：“在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。”据介绍，该条政策旨在支持对住房有“以旧换新”“以小换大”等改善需求的家庭，一定程度上减轻其购房负担，进一步激发二手房市场活力。对于有住房改善性需求的客群，随着其在市区购入改善型住房，凭新签订的商品房购房合同，在持有原有房屋不动产权证书的基础上，可直接出售原房屋，不再执行原先网签三年限售规定。》点击查看详情
根据河南省郑州市住房保障和房地产管理局最新发布的2023年5月份郑州市房地产市场销售情况，5月份，郑州全市商品房批准预售面积79.17万平方米，其中商品住宅批准预售面积64.22万平方米，非住宅批准预售面积14.95万平方米。郑州全市商品房销售13710套（间），销售面积163.47万平方米，销售均价9911元/平方米；其中商品住宅销售12207套，销售面积143.88万平方米，环比增加39.5%，销售均价10258元/平方米，环比降低17.6%。郑州全市二手房共成交11544套（间），成交面积122.33万平方米，成交均价10468元/平方米；其中住宅二手房共成交11213套，成交面积117.23万平方米，环比增加3.34%，成交均价10555元/平方米，环比减少2.86%。
从房地产销售情况来看，国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，1~5月份，全国商品房销售面积同比下降0.9%，销售额增长8.4%，比1-4月份回落0.4个百分点。尽管房地产市场仍在恢复，但房地产目前还面临不少困难。从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
青岛市住房和城乡建设局等多部门6月1日联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提出，支持刚性和改善性住房需求。全面推行二手房“带押过“优鲜卖”模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”。鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度。新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年。二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。限购区域首付比例不变，首套最低30％、二套最低40％。非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。
广州市人民政府办公厅发布关于印发2023年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案的通知。方案提出，支持房地产市场平稳健康发展。用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，做好“保交楼”有关工作，保持开发贷款和债券融资稳定，满足项目合理融资需求。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，支持房企与金融机构自主协商存量融资展期，利用资本市场并购重组和开展股权融资，为优质房企发行债务融资工具提供增信支持。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务工作，对并购出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房市场发展的金融支持力度。
南京网上房地产公布的数据显示，截至5月31日18:00，全市5月商品房成交量4790套，相比4月份5350套环比下降10.47%；与上一年5月5618套的成交量，同比下降14.74%。5月最后一天，南京再度放宽落户条件，同时也降低了外地户籍人群在南京购房门槛。南京市公安局网站近期发布的《南京市人才落户实施办法（修订稿）》公开征求意见显示，正在缴纳本市城镇职工社会保险，且35周岁以下大专学历毕业生即可落户。另外，满足研究生及以上学历、45周岁以下本科学历毕业生；正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个月以上的40周岁以下大专学历毕业生；或具有中级及以上专业技术资格人员；具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员，也可在南京落户。
机构观点
中指研究院6月29日发布的《2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》指出，上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2-3月，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。中性预期下，下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。
兴业证券研报显示：2023年以来地产基本面呈现 “慢复苏与强分化”的特征。全年销售仍保持慢复苏强分化趋势，期待政策变化下销售预期进一步稳定。优质房企销售表现远好于行业，市占率加速提升。优质房企拿地优势仍然明显，未来销售预期稳定下，拿地力度有望提升。拿地利润率仍保持较高水平。行业优质房企趋势确定，未来可期。
长江证券研报表示：岁序更替，华章日新，重视供给侧优化和稳定现金流房地产行业经过多年高速发展后，旧的时代和模式正在过去，新的秩序和价值正在形成。本轮下行既有周期因素更有结构因素，而政策逐步增强有一个过程，所以总量企稳还需时日，但在政策预期强化的窗口期，优质房企仍有估值修复的机会；拉长看可以更乐观一些，重点城市潜在需求仍相对可观，供给侧优化的大趋势不会改变，新进入者真正具备综合竞争优势的较少，大多都是区域偏安型，难以对竞争格局构成重大挑战。此外，租金和物业费等稳定现金流业务可重塑房企发展模式并助力穿越周期，也可享受更高估值，尤其是在下行压力加大的周期阶段。
中银证券研报显示：5月楼市成交动能持续转弱，与中银证券此前的预判基本一致，体现出当前市场信心仍然不足。中银证券认为6月成交增速或小幅回升，因为6月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。近期市场对地产政策宽松的预期有所增强，目前需求端政策仍以“因城施策”为主，中银证券认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了，一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效，但是从其他城市的数据跟踪来看，居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内，中银证券预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有剧烈调整，仍需进一步观察后续复苏情况。
开源证券研报显示：住建部提出建立房屋养老金制度，表明了存量房时代中央对于居民住房品质的关注，房屋养老金相关政策试点或将加速推进。6月以来，我们跟踪的新房和二手房成交同环比均出现回落，楼市也再度出现转弱势头，在央行下调LPR后，市场对于稳定房地产需求端的政策分外期待。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。
东兴证券研报认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场虽有波动，但从年内整体来看，依然处于触底回升之中。但销售的分化程度也在提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，
申港证券研报称：降息降低贷款成本并提升购房者支付能力，随之新增的需求也将提振市场信心。7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，在这一节点适时下调LPR利率，将减轻购房者置业压力，并释放一部分置业需求。观望情绪再度回升背景下，新增需求将提升商品房成交活跃度并削弱对房价的悲观预期，提振市场信心；后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。
华泰证券研报指出，竣工改善有望支撑家居需求复苏，且头部品牌通过品类延展、渠道开拓与组织能力升级等助力实现超额增长，全年看成长韧性仍强；同时当前家居板块估值性价比突出，竣工端有韧性，同时政策博弈预期强化，建议把握板块估值修复行情，建议关注定制及软体家居一二线龙头企业。
民生证券的研报表示：全国各地热门城市积极出台各种需求刺激政策，政策效果较为有限。解决问题关键在于投资端，降低政策变化频率，刺激经济恢复，稳定投资环境。民生证券预计7-9月市场基于政策的博弈行情机会较为突出，未来建议关注市场回款率高，估值稳定的地产商。
中泰证券研报认为，从零售端来看，二季度家居消费恢复速度有所放缓，下半年新房交付及低基数有望共同催化零售回暖，全年维度看家居板块业绩有望逐季改善。中长期看，整家趋势下行业集中度提升大势所趋。2023年以来，整装及整家模式深化，套餐化销售占比持续提升，龙头凭借规模及供应链优势在整家化竞争中占据优势地位，高性价比的套餐模式令中小品牌过往的价格优势逐渐减弱，行业进入洗牌期。
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