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“三支箭”后港股地产走势犹豫 机构:短期压力纾缓 实际需求仍未复苏

在地产支持政策“三支箭”连续利好的提振之下,港股地产板块近期表现十分火热。但地产股在连续大幅上涨之后,短线波动也逐渐加剧,这即反映出短线资金对地产股的博弈心态,也显示出“三支箭”全部释出后,利好真空期,市场有所谨慎。

安信国际在最新的研报中也表示,地产三箭齐发,短期压力得以纾缓,但调控效果的不确定性、疫情影响及市场谨慎态度都是地产股仍要面临的潜在风险。

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截至发稿,近20个交易日港股市值前十的地产公司多以上涨为主,碧桂园(02007.HK)累计涨超140%,龙湖集团(00960.HK)累计涨幅也超过8成。龙头房企的集体上涨,某种程度上代表了市场主流资金对地产股的态度正在改变。

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同期,中小地产公司也迎来了大幅的超跌反弹。近20个交易日股价翻倍的公司就有10家,其中亿达中国(03639.HK)累积涨幅更是在900%以上,冠绝年内的港股市场。

需要注意的是,尽管股价层面涨势喜人,但更多是政策利好带来的预期改善。对于地产股长期的基本面来说,无论从市场还是政策来看,全面的反转和复苏仍然需要时间。

一方面,已发布的政策主要着重于帮助房企缓解流动性紧张,债务等短期问题,聚焦“稳主体”、“保交楼”等风险因素。

银河证券指出,在近期短短20天内,政策端“三箭齐发”,具有较强的信号意义,大幅提振各方的信心。但从资金用途中可以看出,目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主。中指研究院也分析称,当前的政策思路是利用资本市场改善优质房企资产负债表,防范化解风险、盘活存量和转型发展。

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另一方面,安信国际指出,目前获得支持的都是资产质量优秀的房企,如近期活跃的碧桂园、龙湖集团等。主要因为目前民营房企中,具备优质资产可作抵押增信的为数不多。而其他民企资金链压力仍然巨大, 融资难度依然较高。在股权再融资方面,当问题房企债权融资都有难度时,股权融资就更困难,重点或在并购重组上。三箭齐发下,将利好短期板块行情,然而主要都是围绕纾缓流动性压力为核心,真正解决问题仍须等待至销售回稳。

而在需求端,原本应是“金九银十”的楼市旺季,实际销售则十分平淡,与近期股市的火热形成了鲜明的对比。

据光大证券的数据显示,10月商品房销售面积为0.98亿平方米,单月同比下降23.2%,环比下降27.9%;商品房销售额为0.95万亿元,单月同比下降23.7%,环比下降30.0%;商品房销售均价为9687元/平方米,单月同比下降0.6%,环比下降3.0%。

另据中国指数研究院数据统计,11月楼市整体成交环比小幅下降,二线城市降幅明显。受疫情影响,北京、广州、深圳楼市表现不佳。监测城市库存总量环比上涨0.99%,深圳库存涨幅较大,为12.68%。

从长期来看,购房需求对应着房企的营收,只有需求端的回暖,才有可能解决地产行业整体面临的流动性难题。政策的支持更多在于风向意义。政策底已至,但市场底还需观察。

华泰柏瑞基金也认为,利好政策主要集中在供给端解决问题,让房地产企业减轻短期的债务压力,适度改善资产负债表,需求端的改善还需要时间。但房地产需求和经济发展水平密切相关,如果经济整体改善,人民收入水平预期提升,购房需求就有望逐步提升。因此,即使需求端政策进一步改善,实际房地产行业的景气度可能仍然需要一定时间才能明显回升。

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