最近，长沙市一份设计精巧的房产新政在一众城市的松绑限购政策中脱颖而出，引爆舆论。

这一“出租就不计入限购”的奇招被认为兼顾了各方利益，对于想购房但缺少“房票”的居民来说，出租一套名下就多出了一张“房票”；对于租房群体而言，盘活存量方式增加租赁住房供给，有利于解决好新市民、青年人住房问题。而且，这一政策坚持了“房住不炒”定位，突出住房的民生属性，可谓一举三得。

市场对这一新政也多有期待。根据湖南中原研究院分析，政策变化后，总计释放购房需求 39125人，其中短期新增需求 16992人，中期新增需求22133人。不过笔者认为，释放出来的数以万计“房票”仍然还是第一步，这些“房票”能否转化为有效需求，关键在于潜在购房人群的预期能不能有效转变。

从新政看，释放的主要是已有一套甚至两套及以上住房市民的购房需求，这些市民买房是为了改善居住条件，以往他们会选择将持有的房产出售从而腾出“房票”，这也是为何去年下半年以来，包括长沙在内的二线省会城市出现改善住房市场坚挺，但刚需市场量价齐跌的主因。

如今这些市民有了第二个选择——将已有住房通过与试点企业签订不低于10年的运营出租协议。运营企业能给出多少租金将影响市民的长期出租意愿，根据多家机构统计，长沙的房屋租金回报率在3%左右，为全国较高水平，但仍低于目前理财市场4%左右的收益率水平，更是远低于5%左右的房贷利率。

笔者认为，如果未来房价没有每年一定幅度的持续上涨，市民恐怕很难会选择将已有房产长租而非直接出售。这也意味着，这个设计精巧的政策能够释放多少真实购买力，仍然存在不确定性。

在这一新政之前，长沙已陆续放松房产调控政策，5月7日的新规是网签满4年可购第二套商品房，与近期陆续松绑限购政策的其他城市一样，目的都是希望释放购房需求提振萎靡的楼市。但统计数据显示，长沙市场今年一季度房屋销售成交152万方，同比下滑45%；刚刚过去的五一黄金周长沙成交热度也明显不足，同比下跌近57%。

笔者认为，松绑政策通过释放需求提振楼市，重点应聚焦那些有购房能力和居住需求但无资格的群体。如根据长沙规定，非本地户籍且未缴纳社保的家庭不可购买限购区域住房，这其中，大量在长沙生存的个体工商户就被排除在外。但事实上，如果居民在长沙一年居住6个月以上，给予购房资质也是符合“房住不炒”政策框架的。

从以往的经验看，只有真正的需求进入、成交量上升后，居民对楼市的预期才会有明显改变。当然另一方面，如果居民对宏观经济与个人收入预期乐观，购房需求也会随之增加。