因房屋出卖人其他金钱债务涉诉，房屋买受人在签订买卖合同并支付部分价款后，该标的房屋被查封并强制执行。房屋买受人在执行过程中作为案外人对该房屋执行提出异议，是否能够得到支持？

根据不动产物权登记生效主义，房屋买受人在办理房屋变更登记前，该房屋权属尚未变更，房屋买受人仅对房屋出卖人享有基于买卖合同的债权请求权。而根据债权平等原则，案外人仅基于债权请求权在金钱债权执行中提出排除执行异议的，法院不予支持。但对于房屋买受人的物权期待权，是否也适用该一般规则呢？

最高人民法院在《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八、二十九条中，对房屋买受人的物权期待权做出了特别规定，将对房屋买受人生存权利的保护置于对被执行房屋出售人一般债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋买受人对买受房屋享有排除强制执行的民事权益，系对债权平等原则的突破。具体规定如下：

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

 （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

 （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

 （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

 （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

 （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

 （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

 （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

不难看出（1）对于从房地产开发企业购买用于唯一居住房屋的房屋消费者，据以排除执行的条件较为宽松。只要支付价款超过合同约定总价款百分之五十，且已签订合法有效书面合同即可，没有对占有和对未办理过户登记无过错的要求；（2）对于非购买用于唯一居住房屋或非从房地产开发企业购买房屋的买受人，除已签订合法有效书面合同外，还要求其满足已合法占有、对未办理过户登记无过错、支付全部价款的附加条件。

而在司法实践中，对于“在购房人名下是否有其他用于居住的房屋”，“未办理过户登记是否因买受人自身原因”等问题的认定，各法院秉持不同的看法，对此简要引用最高院两个再审判例如下。

1.关于在购房人名下是否有其他用于居住的房屋的认定：

根据最高人民法院（2019）最高法民再255号再审案件裁判要旨，执行异议之诉中，买受人名下其他房屋不满足合理居住条件（本案中买受人名下另一套住房49.27平米长期由其母亲居住，面积不足以满足一家三代正常居住需求），可适用“名下无其他用于居住的房屋”规定。

2.关于未办理过户登记是否因买受人自身原因的认定：

 根据最高人民法院（2020）最高法民再233号再审案件裁判要旨，房屋买受人没有采用房产过户及按揭交易方式，而是采用了向卖方银行按揭账户每月打款的方式代卖方归还按揭贷款，房屋买受人对案涉房屋的风险预期应当限于如未按时足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险（本案中原权利人因负债被银行执行其名下房产）。据此，最高院认定此种情况下未办理过户登记并不是房屋买受人自身过错，故享有排除强制执行的民事权益。

值得注意的是，以上判例中各级法院的判决认定都不尽相同。虽然最高院从保障生存权、居住权的角度对房屋买受人的物权期待权予以优先保护，在再审中纠正了前生效判决的认定，但毕竟产生了巨大的诉讼风险和诉累。鉴于各级人民法院对房屋买受人排除强制执行各条件的认定意见并未统一，房屋买受人在购买房屋但不能及时过户登记的情形下，一定要慎之又慎，提前进行风险防范。

（北京雨仁律师事务所：王南楠、杨婷）