日前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。 通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。8月28日上午，财联社记者咨询多家北京地区的银行机构发现，目前银行尚未接到有关通知，暂时没有落地执行的安排。 8月28日上午，财联社记者电话联系多家国有大行、股份行的工作人员，对方均表示没有接到上级部门的通知。一家股份行网点员工表示，目前该网点并没有接到上级部门关于开展此类业务的通知，不清楚是否执行、何时执行。 一位接近某国有大行的知情人士表示，依据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》来看，该政策属于“一城一策”工具箱，供城市自主选用，并不是强制执行。目前，该行尚没有接到正式开展“认房不认贷”的通知。该人士认为，北京地区是否执行此类政策，可能需要有关政府部门进行讨论后才会决定，这本身就需要一定的时间。是否采取上述政策，是政府部门的事情，和银行关系不大。 还有银行人士表示，“认房不用认贷”的政策中，银行只是执行机构，并没有主动权。如果当地政府决定采取此类政策，那么银行就会依据通知执行，银行本身作用有限。 另据中指研究院数据显示，2023年7月，北京商品住宅供求双双回落，成交规模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市场持续存压。土地端，本月北京成交4宗宅地，成交规划建面合计50.26万平，成交楼面均价27028元/平，平均溢价率9.11%。2023年7月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为50.99万平，环比下降12.8%，同比下降8.9%。 中指研究院数据还显示，2023年1-7月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计2631.8亿元；TOP20企业商品房销售面积合计597.7万平，TOP20门槛值分别为60.2亿元和12.2万平。销售额方面，中海地产、北京城建和华润置地位居前三位。

8月21日人民银行发布的贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.45%，下降10个基点；5年期以上LPR报4.2%，与上月持平。 业内人士分析，仅有1年期LPR下调，主要是此前央行调降MLF政策利率，引导银行金融机构降低实体经济贷款成本，刺激实体经济融资需求，说明此次降息重在强调短期资金的成本下调，总体符合阶段性宽松的导向。 而5年期以上LPR维持不变，不会影响既有的降低房贷等工作推进。业内认为，5年期以上LPR未跟随下调虽在意料之外，不过当下房贷利率已经处于历史低位水平，当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升，5年期以上LPR报价“按兵不动”，给存量按揭利率调整预留空间。另外，就房地产，金融管理部门近期多次表态，预计存量房贷利率的定价细则将加速落地，后续有可能进一步出台其他房贷政策优化措施。 仅1年期LPR下降 短期刺激内需和消费侧重强 对于8月最新一期LPR，与市场预料有所不同。根据央行数据，8月只有1年期LPR下降10个基点至3.45%，5年期以上LPR保持不变，仍为4.2%。 “本月LPR呈现非对称下降，1年期LPR下降10个基点，而5年期以上LPR保持不变，低于此前市场预期。”招联首席研究员董希淼认为，从时点看，这是LPR在6月下降10个基点之后，1年期LPR三个月内第二次下降，传递出货币政策加大逆周期调节、助力经济加快恢复的明显信号；从幅度看，1年期LPR下降10个基点符合预期，5年期以上LPR不变低于预期。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也认为，本次非对称调降LPR报价基准利率，1年期调降10BP，5年期LPR利率保持稳定，略不及市场预期。“1年期LPR利率调降，主要是此前央行调降MLF政策利率，引导银行金融机构降低实体经济贷款成本，刺激实体经济融资需求，促进投资和就业改善，增强内需复苏动能。”周茂华如是说。 对于8月LPR调整情况，周茂华认为，这反映国内银行部分银行净息差压力较大，增强贷款价格的可持续性；同时，尽管5年期以上LPR报价基准利率不变，但在首套房贷利率政策动态调整机制影响下，各地因城施策，不少城市的新发放个人首套房贷利率已经明显低于5年期LPR报价基准利率；此外，维持5年期LPR报价利率稳定，也有助于避免新、旧房贷利率的利差进一步扩大的潜在负面影响。 对于仅有1年期LPR下调，易居研究院研究总监严跃进表示，这也说明此次降息重在强调短期资金的成本下调，总体符合阶段性宽松的导向。“这说明对于短期刺激内需和消费方面的侧重点更强。” 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，此次1年期LPR降息是今年第二次降息，1年期再次下调10BP，有利于提振居民贷款意愿，提振消费市场，增加现金流的流动性。 周茂华认为，后续央行有望继续推出降准、结构性等数量工具，引导金融机构加大实体经济薄弱环节，重点新兴领域，保交楼、城中村改造、平急两用基础设施等方面支持，并推动实体经济融资成本稳中有降，积极发挥金融稳增长作用。 5年期以上LPR“按兵不动” 给存量按揭利率调整预留空间 与市场普遍预期有所不同，8月5年期以上LPR保持不变。中国民生银行首席经济学家温彬认为，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。 “5年期以上LPR未跟随下调确实在意料之外，不过当下房贷利率已经处于历史低位水平。”王小嫱也称，根据诸葛数据研究中心统计，截至目前，有超40城下调首套房贷利率至4%以下或取消首套房贷利率下限，较LPR减60个基点是城市首套房贷利率的最低水平。 王小嫱进而表示，本次5年期以上LPR下调预期落空或是预示着目前在统筹增量、存量房贷利率的定价关系，当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升，但还未有相关细则出台。近期，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合强调整优化房地产信贷政策。规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。预计存量房贷利率的定价细则将加速落地，新增房贷利率及存量房贷利率定价关系将更加合理。 “此次5年期以上LPR没有下调，略和市场预期有差异，但本身不影响既有的降低房贷等工作推进。”严跃进认为，5年期以上LPR虽然没有变化，但各地还可以积极利用一项工具，即“房贷利率下限下调”工具。预计后续一些城市从降低房贷利率的角度，会启动这项工具，这也会使得实际认购一二手房的利率下降。对于5年期以上LPR，后续仍有下调的空间，但关键要看3季度整个经济形势的复苏态势。 周茂华也表示，5年期以上LPR报价利率保持稳定，但各地因城施策稳楼市政策措施力度持续增大，配合首付比例等楼市调控措施的优化，有望刺激刚需和改善型住房需求释放，推动房地产加快复苏。 “在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存量房贷利率调整方案将加快出台。在这种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。”董希淼补充道。

8月20日消息周末，央行、金管总局、证监会等三部委罕见加班表态！回应了市场颇为关心的房地产信贷政策、地方债务风险化解等焦点话题。 央行、金管总局、证监会等三部委表示，调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。 此外会议要求，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院关于防范化解重点领域风险的精神，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，丰富防范化解债务风险的工具和手段，强化风险监测、评估和防控机制，推动重点地区风险处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 值得注意的是，在调整优化房地产信贷政策，三部委将规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。这是关于存量房贷利率将如何调整的最新表述。 外界期待存量房贷利率调整 而在这之前，外界对于存量房贷利率如何调整颇为关心。 一个月之前，7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。 央行这一表态在房贷市场引起轰动，外界也十分期待政策的进展。 8月1日，在中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中，再次回应了市场关切。央行明确提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，同时指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 多数银行还尚未作出存量房贷利率调整 截至目前，多数银行还尚未作出存量房贷利率调整。 至于各大银行为何迟迟没有动静，或与银行收入受到影响有关。据券商测算，在中性假设下，下调存量房贷利率每年个人负债支出可节约850亿。假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿。银行息差影响为3bp，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。 国金证券金融行业首席分析师戚星在研报中指出，调整存量住房贷款利率对银行的潜在冲击取决于两个变量，即存量贷款利率水平和调整比例。在一系列测算后，研究预估可下调幅度为117bps（基点），协商重定价比例上限为12%。在下调幅度117bps及偿还比例在5%-20%的情景假设下，从净利润维度看，冲击上限为2022年净利润的4.58%，行业均值为2.98%；从净息差维度看，可降低商业银行净息差上限为5.93bps，行业均值为4.04bps。 新旧利率差最高达到2.3% 根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。 而在今年上半年，这种情况还未得到改变。上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。也就是说，新增房贷利率的下行速度快于存量房贷利率的下行速度。 新旧利率差的存在导致提前还贷潮的爆发，年初在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。年初，北京多家银行纷纷表示提前还房贷的客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请，有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。 在央行等三部门表态统筹考虑增量、存量房贷价格关系后，存量房贷利率调整进程是否加快，让我们密切关注。

7月百城房贷利率进一步下行，已触及历史低位。 贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。同比来看，首二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。 可以看出，7月百城首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。 “在6月5年期以上LPR下降的带动下，银行在具体执行中相应下调实际房贷利率，7月百城平均首二套房贷利率均较上月有所下降。”贝壳研究院分析师表示。 6月20日，央行调整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10个基点。其中一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%；五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。 LPR利率下调后，各线城市也陆续下调了房贷利率。 贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。 除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，目前南宁首套房贷利率最低，已降至3.6%。 “7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，这时各地进一步下调房贷利率，将减轻购房者的置业压力，并释放部分置业需求。”申港证券分析师指出。 从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。 “当前多地首套房贷利率降至历史最低水平，宽松的政策环境利好刚需购房者。但目前居民收入及就业预期尚未扭转，市场预期并不稳固，因此该政策对刚需的刺激效果或许不如预期。”中指院分析师表示。 受访专家认为，后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。 值得关注的是，在房贷利率持续降低的同时，央行近日鼓励商业银行下调存量房贷利率。 7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 “尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。 中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。 其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

随着5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调10BP至4.2%，各地房贷利率也作出新的调整。财联社记者从北京地区多家银行个贷人员处了解到，明天起，首套、二套房贷利率将分别下降10BP至4.75%、5.25%。 此外，部分城市首套房贷利率将降至3.7%。业内人士表示，随着LPR利率的下调，预计各地银行将纷纷下调房贷利率，即普遍会下降10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。另外，根据机构统计，目前有超40个城市首套房贷利率低于4%，LPR下调后，会有更多城市加入利率低于4%阵营。 首、二套降10个基点 北京首套房贷利率将降至4.75% “按照新的5年期以上LPR报价执行，我行首套房贷利率将由4.85%降至4.75%；二套房贷利率由5.35%降至5.25%。”北京地区一家大行某支行个贷人员对财联社记者表示，新的利率将自明天起开始执行。 北京地区另一家大行某支行个贷人员也对财联社记者表示：“具体房贷利率按照放款日期的利率执行，下调后新的利率将从明天开始执行。” 6月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期、5年期以上LPR分别为3.55%、4.2%，下调了10BP。 5年期以上LPR和居民的个人住房贷款密切相关，5年期以上LPR下降之后，房贷利率将会相应调整。一家大行某支行个贷部门工作人员表示，该行按照新的5年期以上LPR执行后，首套房贷利率为5年期以上LPR+55 BP，即4.75%；二套房贷利率调整为5年期以上LPR+105 BP，即5.25%。 如果是新购房者，可以根据银行政策马上享受到利率下调的利好。北京一位房产中介向财联社记者计算，以商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息测算，此次下调后首套房月供每月减少约57.67元，二套房月供减少约59.14元。 廊坊一位房产中介也对财联社记者表示，随着5年期以上LPR下调10个基点，廊坊首套房贷利率降为4%，二套房贷利率降为4.8%，最新房贷利率自6月21日开始执行。另外，石家庄一位房产中介表示，人民银行公布了最新的5年期以上LPR为4.2%，首套房贷利率将执行LPR-50BP，即3.7%；二套房贷利率为5年期以上LPR+60BP，即4.8%，未放款的按照新的利率。 更多城市首套房贷利率将加入低于4%阵营 易居研究院研究总监严跃进表示，随着LPR利率的下调，预计最近两周各大银行会纷纷下调房贷利率，即普遍会下降10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。从减负效应看，单纯看此次下降10个基点，那么对于“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，降息后首套房和二套房月供可以减少57元和60元。若是把过去三年LPR降息以及房贷利率下限下调等考虑，实际上最近几年房贷月供每个月差不多可以少还10%。 “降息后首套房贷利率进一步下调，对于首套房的认购有积极的作用。预计后续各地认定首套房的标准会进一步下调，这对于购房者更好享受首套房贷利率具有积极的作用。”严跃进补充道。 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也表示，本次的LPR下调有着积极影响，不仅有利于维护资金流动的充裕性，加快经济的回升速度。而且对房地产市场也有着直接的利好作用，本次五年期LPR下调10个基点代表着房贷利率再度创历史新低，从降息的直接影响上看，降房贷利率有利于降低购房者的成本。 “根据诸葛数据研究中心不完全统计，目前有超40个城市首套房贷利率低于4%，LPR下调后，会有更多城市加入利率低于4%阵营。”王小嫱进而称。 展望下半年，植信投资研究院资深研究员马泓预计，房贷市场利率仍有小幅下行的可能性。上一次，2022年8月LPR调整以来房贷市场利率普遍下降，首套房贷平均利率累计下调40bp，二套房房贷平均利率累计下调20bp。考虑到大部分城市房贷利率已经降至历史最低水平，后续各地可能还会通过其他方式，包括符合条件的城市可能会通过调降房贷首付比例、放松公积金的贷款门槛、鼓励改善性需求加快置换，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，促进房地产市场平稳健康发展。

2月全国房贷平均利率再次出现下降。 据统计数据显示，2023年2月百城首套房贷主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行；二套房贷利率平均为4.91%，环比持平，同比回落84个基点。 值得关注的是，江苏扬州于2月20日发布楼市新政，其中提到，“实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP”。 这意味着扬州首套房贷款的利率下限，由之前的4.1%下调至3.8%。 “当前扬州等城市充分用好了央行的动态调整机制政策，主动大幅度下调利率，目的就是为了降低购房成本。”一业内人士表示。 人民银行、银保监会于1月5日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 根据国家统计局发布的70大中城市商品住宅房价指数，2022年10-12月新房价格同环比均下跌的城市为35个。 据统计，2月符合首套利率动态调整的城市中，已有石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。 受此影响，2月贝壳研究院监测的103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。 其中，首套房贷利率最低的城市为珠海以及南宁，均为3.7%。 分城市能级来看，2月二线城市首套利率环比降幅最大，其首套利率平均为3.99%，较上月降低8BP。 而一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，均与上月持平；三四线城市首套利率平均为4.04%，环比回落4BP。 从利率同比下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为150BP和91BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅55BP和45BP。 “近期房地产市场复苏主要是以一二线城市为主，三四线城市复苏节奏慢、压力较大，因此三四线城市激活住房消费需求更加迫切。”严跃进称。 放款周期方面，贝壳分析师认为，年初商业银行信贷充裕，放贷周期也在加快。 据贝壳研究院统计，2月百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。其中一线城市平均放款周期为36天，二线城市平均放款周期为29天，三四线城市平均放款周期均为28天。 “低利率、放款快的信贷环境有助降低购房成本、加快购房流程，为楼市修复增加助益。”上述分析师称。 日前，央行在2023年金融市场工作会议中强调将“动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策”。 中指研究院市场研究总监陈文静认为，未来各地房地产市场的变化与信贷政策密切关联，有利于给予购房者更有针对性的支持。

继无锡之后，江苏再有扬州、徐州的首套房贷利率下限下调为3.8%。昨日从徐州多家银行以及房产中介人士处获悉，徐州首套房贷利率下调至3.8%。另外，扬州市住建局今日发布通知，下调首套房贷利率下限至3.8%。 春节后，符合首套住房贷款利率政策动态调整条件的多个城市调整了首套房贷利率。结合第三方机构监测数据来看，2月以来首套房贷利率下调至4%以内的城市已有约20个。业内人士指出，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力。展望后期，业内继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 再有两地 徐州、扬州首套房贷利率下限加入破4%阵营 江苏再有两城首套房贷利率下限下调至4%以内。据一位徐州房产中介提供的信息，根据相关通知，徐州地区首套房住房按揭贷款利率下限自2月20日起调整为LPR-50BP，以最新一期LPR数据，下调后徐州首套房贷利率下限降至3.8%。 记者从徐州多家银行了解到，新的房贷利率具体调整执行时间有所差异。2月20日，徐州一家城商行某支行个贷部门工作人员表示，自今天起首套房贷利率降至3.8%。但多家银行个贷部门表示，今天暂时还未实施，正式下调从2月21日开始执行。 其中，徐州一家大行某支行个贷经理表示，明天（2月21日）起首套房贷利率由4.1%调整至3.8%；二套房不变，仍为4.9%。另一家大行某支行个贷部工作人员也表示，自2月20日后首套房贷利率为3.8%，今天暂时仍为4.1%。此外，也有一家大行某支行个贷部门工作人员表示，首套房贷利率今日暂时为4.1%，暂未接到调整到3.8%的通知。 除徐州外，扬州首套房贷政策也有大动作。扬州发布公众号今日发布的信息显示，2月20日扬州市住房和城乡建设局出台《关于积极支持刚需和改善性住房需求的通知》，其中提及“实行新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，阶段性将全市首套住房商业性个人住房贷款利率的下限由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP。”这意味着，扬州首套房贷款的利率下限，将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。 中国人民银行扬州市中心支行表示，各银行机构可在不低于政策利率下限的基础上，结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等和客户协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平。 诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，扬州市住建局出台的通知，进一步加大对刚性和改善性住房需求客群的支持力度。下调首套房贷利率下限至3.8%，意味着购房成本将得到一定的缩减，因此对于购房需求的释放也将会起到较为明显的促进作用。 全国百城首套平均利率环比降6BP 首二套房贷利率价差扩至87BP 扬州、徐州首套房贷利率下限调整源于央行、银保监会1月5日发布的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知。根据通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城在一季度符合调整利率下限的条件。按照数据，扬州、徐州符合一季度调整的条件。 2月以来，已有多地下调首套房贷利率。2月份，符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。 受此影响，2月百城首套房贷利率明显下降。某统计数据显示，2023年2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。二套利率平均为4.91%，环比持平。2月首二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP。 分能级来看，二线城市首套利率环比降幅最大。具体来看，2月一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，均与上月持平。二线首套利率平均为3.99%，较上月降低8BP；三四线城市首套利率平均为4.04%，环比回落4BP。二线和三四线城市二套利率分别为4.91%和4.90%，均与上月持平。  全国多城下调首套房贷利率，国信证券继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。开源证券房地产分析师齐东表示，春节后，长沙降低二套购房首付比，佛山实行认房不认贷，天津考虑放宽二套房认定标准，针对改善需求的政策逐渐出台。预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松。

又一地首套房贷利率下调至4.1%以下。 从郑州多家银行以及中介处获悉，郑州部分银行首套房贷利率自今日起由4.1%下调至3.8%。这也是春节假期后首地首套房贷利率突破下限。在此之前，广东肇庆、韶关、江西九江等多地已在春节前宣布阶段性取消或下调首套房贷利率下限。 业内人士分析，首套房贷利率动态调整机制下郑州符合一季度阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限条件的38个的城市之一，郑州部分银行首套房贷利率下调符合预期，不排除后续其他银行跟进下调的可能，此次下调将有助于降低购房者购房成本。另外，随着首套房贷利率动态调整机制的建立，预计将有更多符合条件的城市下调首套房贷款利率。 郑州部分银行首套房贷利率今起降至3.8% 中介称有楼盘首付可为2成 郑州部分银行自今日起下调首套房贷利率至3.8%。 中原银行郑州永续贷中心工作人员表示，该行首套房贷利率自4.1%降至3.8%，即日(1月29日）起执行。“但该政策仅适用于郑州。”该工作人员补充道，该行二套房贷利率不变，仍为4.9%，首套房首付仍为3成。 郑州一位房产中介也表示，目前部分银行首套房贷利率下调为3.8%。除了房贷利率出现下调，据上述郑州房产中介介绍，部分楼盘首付也出现下降。“目前首套房贷首付可以做到2成。”该中介也表示，“不过，并非所有楼盘可以做到2成首付，首套房首付2成得挑楼盘”。 郑州多家银行工作人员则表示，暂时未收到房贷利率调整的通知，该行房贷利率仍执行节前政策。郑州地区一家大行某支行工作人员表示，该行首套房贷利率仍为4.1%，首付仍为3成。该大行另一支行某工作人员也表示，并未收到房贷利率调整的通知，首付同样为3成。 此外，郑州地区另一家大行某支行工作人员也表示，暂时未收到调整的通知，首套房贷利率仍为4.1%，首付3成；二套房贷利率为4.9%。 对于郑州部分银行下调首套房贷利率，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，郑州此次政策总体上吻合央行和住建部的住房工作精神，尤其是此前央行明确房价疲软城市允许自由下调房贷利率，而郑州恰是符合当时梳理的38个重点城市的名单范围，此次下调符合预期，有助于降低购房成本。 根据央行、银保监会1月5日下发的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城在一季度符合调整利率下限的条件。郑州在38个城市名单之列。 节前已有多地阶段性取消或下调首套房贷利率下限 实际上，在建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的通知下发不久，江西九江、广东韶关等多地在春节前阶段性下调或取消了首套房贷利率下限。根据贝壳研究院报告，首套房贷利率动态调整后，截至1月16日，符合条件的城市中已有太原和唐山下调首套房贷利率至3.8%。 1月18日，江西九江市政府网发布关于调整该市首套住房商业性个人住房贷款利率下限的公告，按照因城施策工作要求，根据央行、银保监会相关文件精神，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告次日起执行。 另外，广东肇庆、韶关、湛江、惠州、云浮、江门等城市均自1月18日起实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。“取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，有利于进一步引导银行机构降低房贷利率，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”行业内人士表示。 在业内人士看来，近期，多地经济提振一号文把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。随着首套房贷利率动态调整机制的建立，预计后续将有更多符合条件的城市下调首套房贷款利率。另外，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，未来，需求端刺激政策具有确定性、持续性和渐进性，后续涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台。

1月全国房贷利率保持了平稳态势。 贝壳研究院统计数据显示，2023年1月主流首套房贷利率平均为4.10%，环比上行1个基点；二套平均为4.91%，环比持平，同比分别回落146和93个基点。 “首套房贷利率回升是由于2022年9月央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满。”贝壳研究员分析师表示。 分城市能级来看，1月一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套房贷利率平均为4.07%，三四线城市首套利率平均为4.08%。 其中，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为155BP和100BP；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和50BP。 放款周期方面，据贝壳研究院统计，1月银行放款周期31天，受近期疫情影响，较上月延长三天。其中一线城市平均放款周期为37天，二线城市平均放款周期为30天，三线城市平均放款周期为30天。 值得关注的是，在阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策结束后，央行、银保监会又建立了房贷利率动态调整机制，房贷利率未来仍有下降空间。 1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3个月下降的城市探索降低首套房贷利率。 易居研究院根据2022年10-12月份全国70城房价指数统计，70城中有35个城市符合下调房贷利率的标准，主要是二线和三四线城市。 在动态调整机制下，部分符合条件的城市已经开始下调了首套房贷利率。其中，太原和唐山符合“新房价格连续3个月下降”的条件，其首套利率均由上个月的4.1%下调到1月的3.8%。 “随着动态调整机制的建立，预计后续将有更多城市下调首套房贷利率。”贝壳研究员分析师称。 截至1月16日，贝壳研究院监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。而贵阳、昆明等10个城市利率回升至4.1%。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的二线及三四线城市利率下限有望降至4%以下，核心一二线城市亦有望下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。 2022年以来在房贷利率持续宽松的同时，各地首付比例也纷纷下调，贷款比例出现不同程度的提升。 据不完全统计，2022年以来已有80余城调整首套房商贷首付比例至20%，另有多地下调二套首付比例至30%，并出台取消认房认贷等举措，在政策上给予居民贷款更大的支持。 “今年预计各地将加大政策放松力度，需求端政策有望得到进一步优化，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。”陈文静表示。

SMM1月6日讯：昨日晚间，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的消息重磅出炉，此消息一出，夜盘黑色系全线翻红，日间开盘，螺纹、热卷继续强势上行，盘中均涨近3%。而铁矿石作为原材料端，同样震荡攀升，涨幅逼近2%。截止日间收盘，螺纹、热卷、铁矿主力分别收涨2.65%、2.71%、1.85%。 》点击查看SMM黑色系期货行情 》查看黑色金属现货报价 》订购查看SMM金属现货历史价格 消息面 1月5日晚间，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 同时，住房和城乡建设部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。 此外，深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，推广二手房“带押过户”模式，降低二手房交易成本。 进入新的一年，国家对房地产行业支持决心可见一斑。 北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清表示，稳经济政策清单反映了地方政府多举措、多渠道、多层次激发经济发展活力的信心和决心，有利于在多种复杂因素叠加的局面下从速从优找到最佳政策发力点，从而快速实现逆境突围，有力推动实体经济产能和效能的全面稳健复苏。 上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，此次政策实际上是对2022年《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的修正，充分体现了2023年的楼市政策导向。此次央行继续发文，实际上是延续了2022年的政策思路，体现了2023年要继续降房贷利率。此外，本次政策表明国家在2023年信贷政策要继续宽松，充分体现了对合理住房需求的保护和重视。尤其是此类政策强调了首套房，所以也要求商业银行信贷投放和房企项目营销要主动研究此类政策，积极对首套购房者宣传此类政策，以更好释放政策效应。 2022年房地产市场回顾 房地产作为钢铁行业主要的终端之一，其行业景气度对于黑色系有着巨大的影响。2022年钢铁行业供需双弱，其中建筑行业供需降幅尤为明显，而建筑行业消费的下滑主要体现在房地产方面。 在2022年，国家出台了诸多对于房地产行业的刺激政策，从首套房房贷利率下调，到三支箭落地，在政策层面上给予了诸多刺激，但从实际销售数据来看，提振效果有限。 SMM认为政策虽多，但最重要传导至消费端，刺激购房者消费能力仍需要一定的时间，而现实情况是目前购房者的购房意愿并不强烈，因此也制约了政策实施的效果。 根据数据显示，2022年全国百强房企销售业绩同比下降超40%，其中近9成百强房企累计业绩负增长，根据中指研究院监测显示，2022年销售额超千亿房企为20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。 与此同时，中指研究院、克尔瑞研究中心等机构数据显示，2022年房企销售业绩明显下行。其中，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；百强房企权益销售额约为5.36万亿元，权益销售面积约为3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%；百强房企市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。 SMM 认为，政策刺激房地产销售好转，最终传导至黑色系市场，需要达成的条件是基于房企资金压力缓解，从而使得房企积极拿地，拿地规划最终开工，才能够真正实现对钢铁市场的有效带动。 而回顾历史周期，新开工面积同比增速基本滞后土地成交的时间约为1个季度，即当前拿地会在1个季度之后才能到开工。而就目前情况来看，土地购置面积增速仍未触地，这将拖累未来一个季度甚至半年时间内的新开工上限。 黑色系后市展望 SMM认为，2023年上半年房地产行业将迎来偿债高峰，国家各项政策的支持有望帮助房企平稳过渡，但难以在拿地及新开工方向实现增长。因此，房地产行业新一轮的开工增长或将在2023年下半年出现。因此，在这个漫长周期真正轮转起来，房地产市场对于钢铁市场需求的好转，或将到2023年下半年才能有所体现。 就目前而言，政策刺激的预期利好是带动盘面攀升的主要动力，但需要注意利好消化后市场情绪回落而造成的波动，除此之外，黑色系依旧需要关注基本面的运行逻辑。 螺纹方面， 本周国内建筑钢材总库存继续累库。供应端，本周电炉厂年底例检家数增多，电炉产量继续下降，而前期检修的高炉厂短期未有大范围复产现象，且复产预期基本集中在春节前后。需求端，临近年关，多数工地已停工放假，仅有少数基建项目仍有赶工期需求，整体成交受阻，年前需求逐步衰退符合市场预期，预计下周市场成交将基本停滞。 后续来看，近期钢厂节前原料补库完成大半，铁矿、焦炭需求持续性以及想象空间有限炉料价格走弱导致螺纹盘面跟随震荡偏弱运行。但是由于目前钢厂库存偏低，且前期高价原料导致成材成本偏高，此外，近期市场成交稀疏，现货价格底部支撑尚在， 综合之下，预计节前螺纹钢价格或将继续在相对高位震荡运行。 热卷方面， 本周热轧板卷总库存274.01万吨，较上周增加20.09万吨，环比增长7.91%，同比下降6.31%。本周热卷库存累库节奏加快，社库大幅增加，厂库小幅累库，整体总库存增量明显。供给端，本周热轧产量延续高位运行，供应端整体持稳。需求端，本周市场成交明显转弱，市场交投氛围冷清，社库增量较为明显。考虑到后续终端和物流将会陆续放假，热卷库存压力将逐步增加。 成本端，虽然焦炭价格有进一步下降的预期，但钢厂盈利状况不佳，挺价意愿较强。且临近假期，终端及贸易商成交意愿较低，多以观望为主， 因此热卷价格短期仍将延续震荡运行。 铁矿方面， 供应端上虽然本期铁矿石全球发运量及到港量环比有所减少，但总体仍处于相对高位，供应端压力并未有明显缓解。但是，根据SMM统计的35个港口库存总计12787万吨，较上周下降609万吨，较去年同期减少2477万吨，截至目前实现3期去库。受钢厂节前补库带动，叠加本周周初焦炭价格提降钢厂利润修复，钢厂采购积极性增加，带动进口矿疏港量上升至高位，根据SMM统计数据显示，本期进口矿日均疏港量周度环比上升5.4万吨至301.1万吨。 》点击查看SMM钢铁产业链数据库 并且下周来看，高炉检修带来的铁水影响量将有所减少，叠加河北钢厂评级调整，或加大产量，因此对于铁矿石的需求仍有支撑。但考虑到钢厂暂无提产计划，该消息未反馈至需求端， 预计短期铁矿价格震荡运行。 推荐阅读： 》扩大内需等政策加持 国内外机构上调2023中国经济预期 企业家纷纷打call【SMM年度专题展望】 》【SMM年度专题】2022金属市场复盘与2023年基本面及行情展望