中央经济工作会议提出，面对当前三重压力仍然较大的局面，要从改善社会心理预期、提振发展信心入手，提出五大主要工作，其中第一点即是扩大国内需求，要求把恢复和扩大消费摆在优先位置。 三重压力仍然较大，要以质取胜，统筹好当前和长远。 分析当前经济形势，会议指出当前我国经济恢复的基础尚不牢固，“三重压力仍然较大”，在优化疫情防控措施的基础上，要“坚持以质取胜，以量变的积累实现质变”，“统筹好当前和长远”。 展望2023年经济形势，最大的不确定性来源仍是防控政策优化后的疫情发展形势，针对这一点，会议要求认真落实新阶段防控举措，强调“着力保健康、防重症”。 在此基础上，会议对明年经济工作仍提出了高标准的“高质量发展”要求，提出要更好统筹“经济质的有效提升和量的合理增长”。 首要任务着力扩大国内需求，扩大消费摆在优先位置。 在对明年经济工作的部署方面，本次会议的 最大亮点就是把“着力扩大国内需求”作为首要任务，并且强调“要把恢复和扩大消费摆在优先位置” ，我们预计在房地产市场需求仍在磨底的背景下， 明年财政货币政策等宏观调控工具都会以更大的力度向改善居民收入预期、优先扩大居民消费的方向给予充分倾斜。“增强消费能力”和“多渠道增加城乡居民收入”的具体要求，则指向财政政策明年可能在通过二次分配优化居民收入预期方面发挥关键作用。 日前中共中央、国务院也印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，扩大内需、消费升级带动制造业高级化正在很大程度上成为当前经济发展的时代主题。 积极财政加力提效，个税减税呼之欲出。 财政政策“加力提效”，但考虑到明年财政资源更加稀缺，对支出的表述“保持必要的财政支出强度”较去年有所弱化，“优化组合赤字、专项债、贴息等工具”的要求则为一般预算内直接指向优化居民收入分配的减税政策提供了可能性。 本次会议或指向2023年一般公共预算支出增速在0-7％区间，中枢和我们前期预测的3.5％一致。 但为保证财政实现上述财政支出水平，融资或是关键，会议突出强调了“优化组合赤字、专项债、贴息等工具”，或指向2023年更积极的政府杠杆率格局。 我们维持2023年一般公共预算赤字需大幅扩大至4.3万亿左右（赤字率3.3％，较2022年扩张0.5个百分点）以及新增专项债4.15万亿的判断不变。 结合《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，对收入改善有立竿见影效果的个税减税或呼之欲出。既要经济形势全面好转，又要考虑国内经济大循环的内生动能改善，政府加杠杆直接改善中等收入群体收入预期可能是再造内需格局的题眼所在。 政策性金融延续支持，基建增速难上但可免快速下滑。 本次会议并未延续2021年中央经济工作会议中“适度超前开展基础设施投资”的表述，而只是要求“通过政府投资和政策激励有效带动全社会投资”，源于基建投资在2018年“资管新规”以来五年最高增长之后，面对两大增长约束。但为避免基建投资过快下滑，新增专项债和政策性金融的支持力度或延续。 2023 年基建投资具体的投资方向或更聚焦两个方面，有项目收益基础的交通类基建，以及事关国家产业链安全的能源基础设施。 货币政策：更聚焦精准有力，建议关注降准置换MLF。 相较于去年会议，本次会议对于货币政策的表态更强调“精准有力”，重提“保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，或旨在避免今年大规模央行利润上缴间接加剧银行间“流动性陷阱”、M2增速异常高增等效率较低的工具，我们仍建议高度关注明年降准置换MLF、降低银行负债端成本等更高效的货币工具。 保交楼前置，需求分结构，推动房地产业平稳过渡。 本次会议新增强调保交楼、稳融资并前置且细化，在当前预售期房在建项目仍较多的背景下， 稳融资推动地产投资和竣工改善是明年地产政策最重要的抓手。“房住不炒”后置虽也传达出对地产需求侧的呵护，但并不意味着总量上的短期放松，目前地产需求的疏通更多得依赖中期更平衡的工业化、城镇化引导，而非一年内短期政策刺激， 这也与《扩大内需战略纲要》仍首提“房住不炒”、但强调新型工业化与城镇化引导内需潜能释放的导向一致。 与此同时会议新增强调积极应对“少子化”，这也恰恰是过去十年四轮一线城市房价泡沫抑制居民生育意愿、导致出生率持续下行的问题， 人口问题是“房住不炒”持续坚持的根本逻辑。综合上述分析，本次会议对房地产市场给出的定位“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，实际上具备更多中长期供需结构稳步优化、而不是短期进一步大幅刺激的含义。 产业政策：发展与安全并举，科技自立自强。社会政策：解决青年人失业有利于短期稳地产需求，但少子化问题仍有赖于更平衡城镇化。 风险提示：稳增长政策见效速度慢于预期，疫情形势变化。

国金证券发布研究报告称，房地产“第三支箭”的快速落地，为行业注入新的资金用于保交付和防风险，对地产行业信心有明显提振，整体板块估值将得以修复。首推母公司有优质涉房资产的房企和拥有并购重组逻辑的头部央国企，如建发股份(600153.SH)、中国海外发展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)等;推荐受益于板块估值修复的优质房企，如万科A(000002.SZ)、绿城中国(03900)。 事件： 11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。 国金证券主要观点如下： 房企股权融资再开放，板块迎来重大利好。 A股市场地产再融资自2016年起基本停滞;直至2022年10月出现松动，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资;11月21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资。 该行多次提及可期待“第三支箭”股权融资的放开，此次新政措施的快速落地，或将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资产，促进行业平稳健康发展。 恢复房企及涉房企业股权融资，母公司有涉房资产的房企和头部央国企或受益最大。 允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并配套融资，该行认为此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。 板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境，如新城控股、美的置业、金地集团等。 资金主要用于“保交付”和防范风险扩散。 配套融资募集资金主要用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等;而再融资的募集资金也用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目等。 该行认为放开股权融资的目的主要是“保交付”和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复，同时对地产后周期行业如建筑建材、物业管理等也有明显利好。 发挥REITs和私募股权投资基金作用，盘活存量资产。 推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施REITs，或为已上市基础设施REITs的扩募，利好已发行REITs的房企，如招商蛇口、越秀地产、万科A等。允许设立不动产私募投资基金，促进房企盘活经营性不动产，可为行业带来新的资金并探索新发展模式。 风险提示： 市场对宽松政策反应钝化;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约。