近日，中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；鼓励金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。 这意味着，下一个地产信贷投放的重点，或将是“城市更新”。财联社记者从多家银行了解到，下半年将考虑围绕城市更新等主题，加大对公地产信贷领域投放。 国有大行积极布局城市更新信贷业务 今日，财联社记者从邮储银行了解到，近期该行积极响应有关号召，围绕老旧小区翻新改造、历史街区“上新”等城市更新领域加大信贷投放。 上海市松江区车墩镇华阳桥社区，是一个于2014年获批的城中村改造项目。但因为政策调整、市场波动以及资金缺口等困难，于2021年陷入停滞。 2025年5月，邮储银行上海市松江区支行对接城中村项目清单时，为其量身定制了切实可行的融资方案，提供约34.17亿元授信支持，一举扫清关键障碍。据介绍，该项目将打造总建筑面积约27万平方米的高品质综合社区，涵盖洋房、合院等多元住宅，并配建幼儿园、商业中心和绿地公园等设施。 景德镇陶溪川文创街区是一家始建于1950年代的宇宙瓷厂旧厂房，有着“亚洲最大陶瓷厂”的历史声誉，曾因产业转型陷入衰败危机。当地政府决定以“修旧如旧，新旧共生”，将22栋工业遗产变身为集创客空间、美术馆、设计师酒店于一体的文化综合体。 了解情况后，邮储银行景德镇市分行于2021至2024年间，通过银团贷款方式为陶溪川核心区三个重点开发项目累计投放7.57亿元。资金注入有力推动了工业遗产活化，使陶溪川迅速成为文旅新地标，年吸引游客超百万，带动数千创客就业创业。 “此外，为支持潮州古城保护和基础设施提升，邮储银行潮州市分行组建专业团队，为古城量身定制融资方案，为其提供4.8亿元资金支持。 同时，联合潮州市人社局推出创业担保贷款，授予湘桥区太平街道古城商户6亿元意向授信。”邮储银行相关人士介绍。 信贷收缩背景下，城市更新有望成为“新蓝海” “城市更新并非新近提出的说法，早在2020年左右，有关部门就提出向全国范围内推广城市更新。但长期以来，由于种种原因，始终没有解决项目贷款问题。”某券商宏观分析师向财联社机表示，本次中央城市工作会议再度点题城市更新，并明确对金融部门提出强化信贷支持的要求，无疑将会让更多银行信贷思路，积极参与其中。 为何过去四五年银行对城市更新的贷款投放不是太感冒？“其中一个主要原因是，在前些年’三条红线‘背景下，银行对于房地产贷款的投放是有所限制的。城市更新客观上和开发贷等地产类贷款有很大关联，主体也不太清晰，一些银行有所顾虑。”上述分析师表示。 江浙沪上市银行内部人士杨磊（化名）则从信贷利率的角度给出了另一个解释。杨磊认为，银行需要综合考量各类贷款的收益率、不良率等因素，过去消费贷等一些贷款的利率动辄到10个点左右，与之相比保障房建设等城市更新类项目利率更低，周期更长。在其他信贷项目旺盛的背景下，银行自然会优先考量高收益项目。 财联社记者了从多家银行了解到，随着其他领域信贷投放的萎缩，叠加政策的鼓励，目前以保障房建设、公租房等为代表的城市更新项目已经成为银行眼中的“新蓝海”。 某华东地区上市城商行人士告诉财联社记者表示，今年他们的对公信贷尤其是房地产信贷的投放中，将地方政府为主导的城市更新项目作为重点，正在积极加大信贷投放。还有上市城商行人士向财联社记者透露，下半年将会加大对城市更新项目的信贷支持。 “目前来看，保障房、老旧街区改造项目尽管收益低，但能够完成有关信贷投放目标，并且和政府部门合作，后期风险很低。”杨磊也向财联社记者表示，近年来该行的地产类贷款相比其他银行有所增加，其最大原因正在于大量信贷投向此类项目。在业内人士看来，由于城市更新项目普遍投资规模大、建设周期长，亟需多元化、可持续的资金保障机制，银行在这方面有着相当的空间。

时隔10年，中央城市工作会议再度召开。 7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 “本次会议指明了未来城市发展相关工作的总基调、目标、主题、主线、抓手及方向等，意味着城市发展进入新的发展阶段。城市更新写入总体要求，加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造等，成为城市工作重点任务中的一部分，这些对未来房地产市场的发展也会产生直接影响。”中指院政策研究总监陈文静告诉记者。 “中央城市工作会议召开频率比较低，之所以10年之后再次召开，中国经济亟需培育内需新引擎以及新增长动力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，城市发展方式正经历深刻转变，包括从增量转向存量、从外延扩张转向内涵提升、从侧重硬件建设转向关注人的需求与软性治理能力。由于地方在领悟与执行层面有一定滞后，时隔十年再开的中央城市工作会议为新阶段城市管理提供了“总纲领”，也为房地产业指明了未来转型的方向。 分析人士认为，这一历史性转向，为房地产行业指出了“新路子、高品质、控风险”的发展路径。 “城市更新”写入总体要求 中央城市工作会议提出，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。 本次会议在总体要求中强调，要“以推进城市更新为重要抓手”，凸显出城市更新在城市发展中的重要性明显提升。 58安居客研究院院长张波认为，城市更新为重要抓手，这一点在房地产侧意义重大。 “一方面，这将强化供给端各方面的优化，改造过程中将同步推进低效用地再开发，也会提升城市空间利用效率。另一方面，城市更新会对房地产需求端形成刺激，并通过货币化安置等手段直接增加购房需求。相关部门有望加大支持力度，通过专项债、REITs 等工具提供支持。”张波称。 在陈文静看来，本次会议将进一步强化地方政府对城市更新的重视程度，有利于提升城市更新在稳投资、扩内需方面的作用。预计相关部门未来会落地更多配套政策，地方政府也将深入探索适合当地发展的城市更新模式。在此过程中，政府完善相关举措鼓励多元主体参与，更多政策加持也将为企业参与城市更新释放新的机遇。 分析人士认为，会议将“高质量开展城市更新”列为重点任务，意味着我国城市发展逐渐进入到城市更新的重要发展时期。 张波表示，“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子” 是房地产高品质一个重要发展方向，房地产也将从规模扩张转向质量竞争。新建建筑全面执行绿色建筑标准，头部房企加速布局绿色科技，第四代建筑也会在更多城市不断涌现。另外，市场认为推进商品住房销售制度改革，以及有序推行现房销售并优化预售资金监管相关动态值得关注，这些举措将对降低交付风险、提升住房品质发挥重要作用。 加快构建房地产发展新模成为城市工作重点之一 近几年中央多次强调要加快构建房地产发展新模式，各地也在积极探索适合当地发展的新模式，今年以来部分举措已经落地。 本次中央城市工作会议强调“加快构建房地产发展新模式”，构建房地产发展新模式也被认为是城市工作的重点之一。 “对房地产而言，内涵式发展的重点就是加快构建房地产发展新模式，此次会议这一表述延续了房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革。”张波称。 陈文静认为，从行业角度来看，房地产发展新模式包括完善“市场+保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设、建立房地产协同监管机制等内容，加快构建房地产发展新模式，预计未来几年更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地。 中指院数据显示，经过多年发展，全国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均超1套房，城镇居民基本住房需求已经得到满足，居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变。 在李宇嘉看来，与着力优化现代化城市体系相关的内容，内涵相当丰富。 “近几年以来，无论是发展各个都市圈，发展县域、城乡融合，还是统一大市场建设以及对国土空间的规划，都意在通过规划的、市场等方面的力量，疏解大城市人口过密的压力，让产业在不同区域更加合理得以分布。特别是大城市要组团式、网络化发展，实现职住交平衡、产城融合，这将进一步释放城市新的增长动力。”李宇嘉表示。 另一个值得注意的信息是，会议强调 “牢牢守住城市安全底线”。业内人士认为。 “一方面，强调建筑品质安全，建立房屋全生命周期安全管理制度，严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平是下一步的重点。”张波称，通过融资协调机制扩大“白名单”项目，2025 年已推动地级及以上城市全部建立该机制，房企合理融资需求获优先支持。 稳步推进城中村和危旧房改造 城中村和危旧房改造是今年多地住建工作的重点任务，本次会议进一步强调“稳步推进城中村和危旧房改造”。分析人士认为，这意味着城中村和危旧房改造也是未来一段时间，城市工作的重点内容。 事实上，今年以来各地不断加大房票安置力度，促进住房需求进入市场，部分城市取得了较好效果。 “未来随着城中村和危旧房改造稳步推进，房票安置政策将继续得以完善，相关举措在促进房地产市场止跌回稳中有望发挥更大作用。”陈文静表示。 易居研究院副院长严跃进也认为，从挖掘城市发展潜力来看，棚改或城中村改造依然是其中一项非常重要的工作，各地依然会持续开展。 在供应方面，本次会议部署城市工作进一步提出“着力建设舒适便利的宜居城市”，强调“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”。 “预计未来新增土地供应或进一步向人口集聚、产业集聚的地区倾斜，更好满足职住平衡，配套好的优质地块有望继续放量。”陈文静补充道。 “总体来看，本次中央城市工作会议围绕建设现代化人民城市的目标，对城市发展作出了系统性部署，也为房地产市场划定了新路子、高品质、控风险的发展路径。通过城市高质量发展的推进，核心城市有望通过城市更新和保障房分流实现供需再平衡，房价逐步企稳。房企下一步竞争的焦点将转向绿色科技、运营能力和区域深耕。”张波称。

国务院新闻办公室今日上午10时举行新闻发布会，请住房城乡建设部副部长秦海翔和国家发展改革委、财政部、自然资源部、金融监管总局有关负责人介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况，并答记者问。 住建部副部长秦海翔：我国城市发展转向存量提质改造和增量结构调整并重 进入城市更新的重要时期 住房城乡建设部副部长秦海翔5月20日在国新办发布会上表示，2021年以来，每年的政府工作报告都会对城市更新行动作出部署，提出明确要求。当前我国城市发展从大规模增量建设，转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，人民群众的需要从“有没有”转向“好不好”。秦海翔表示，实施城市更新行动，就是要推进城市结构优化、功能完善、品质提升，推动城市高质量发展。同时能够有效拉动投资和消费，扩大内需，不断满足人民群众美好生活需要。对于促进经济增长、进一步保障和改善民生都具有十分重要的意义。 加强既有建筑的改造利用 努力把老房子、旧房子改造成好房子 秦海翔在国新办发布会上表示，近日发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》是指导实施城市更新行动的纲领性文件。在任务安排上，《意见》部署推进“好房子、好小区，好社区，好城区”四好建设，具有很强的系统性。“好房子”建设，主要是大力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。同时加强既有建筑的改造利用，努力把老房子、旧房子改造成好房子，稳妥推进危险住房改造，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用。 我国超9.4亿人生活在城镇 秦海翔在国新办新闻发布会上表示，截止到2024年底，常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇。城市的综合承载能力稳步提升，人居环境持续改善，城市发展质量和人民生活水平显著提高。 全国累计开工改造老旧小区28万个 惠及居民4800万户、超1.2亿人 秦海翔在国新办发布会上表示，近年来，住房城乡建设部指导各地扎实推进城镇的老旧、小区改造。截止到2024年底，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人。 继续抓好里子工程 持续推进城市地下管网升级改造 秦海翔在国新办发布会上表示，住房城乡建设部将推动基础设施建设的改造任务落实落细，继续抓好里子工程，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网升级改造，因地制宜建设地下的综合管廊。持续提升城市的安全韧性，实施城市排水防涝提升工程，推进城镇燃气安全整治，加快推进城市生命线安全工程建设。 因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施 秦海翔在新闻发布会上表示，《关于持续推进城市更新行动的意见》将推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设作为持续推进城市更新行动的重要任务。下一步，住房城乡建设部将指导地方切实抓好组织实施。一方面，在完成“十四五”城镇老旧小区改造任务的基础上，继续深入推进这项工作，重点做好小区内老化管线改造，消除安全隐患。开展建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造，支持有条件的楼栋加装电梯，改善群众居住条件和生活环境。另一方面，持续开展完整社区建设，因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施以及停车、充电等市政配套设施，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。 将加快推进新型城市基础设施建设 秦海翔在新闻发布会上表示，下一步，住房城乡建设部将加快推进新型城市基础设施建设，运用信息化、数字化手段，提升基础设施的智慧化水平，加快完善基础设施建设运维的长效管理制度，探索城市建设运营投融资新模式，不断提升城市基础设施建设和管理服务水平。 国家发改委赵成峰：在6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰在国新办发布会上表示，国家发展改革委将继续持续推进城市更新各项工作，加大中央投资支持力度。今年中央预算内投资专门设立城市更新的专项，支持城市更新相关的公益性基础设施和公共服务设施建设，在支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区、老旧厂区转型提质等工程。目前国家发展改革委正在组织计划申报和项目评审等工作，将于今年的6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。 今年超长期特别国债继续支持城市地下管网设施建设、改造项目 赵成峰在国新办发布会上表示，在“两重”建设超长期特别国债的资金安排中，将继续对城市地下管网设施建设、改造项目给予支持。用好地方政府专项债券，继续支持符合条件的城市更新项目建设。充分发挥政府和社会资本合作（PPP）新机制，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的作用。 将稳步有序推进城市更新重点工程实施 赵成峰在新闻发布会上表示，下一步，国家发展改革委将稳步有序推进城市更新重点工程实施。按照“统筹规划，突出重点”“先急后缓，分步实施”“政府引导，市场运作”的原则，优先实施涉及公共安全和民生保障的城市地下管网安全提升、老旧居住区宜居改造、城中村综合改造、市政设施安全改造等基础类工程，因地制宜稳步推进老旧街区（厂区）转型提质、城市公共空间功能完善等提升类工程。指导城市政府科学合理谋划城市更新具体项目。 财政部经济建设司司长郭方明：鼓励政策性银行对符合条件的城市更新项目提供支持 财政部经济建设司司长郭方明在国新办发布会上表示，财政部聚焦财政金融政策协同，推动健全投融资机制，扩大地方政府专项债投向领域，加大对城市更新相关项目的支持。发挥政策性金融工具撬动作用，鼓励政策性银行在风险可控、商业可持续的前提下，对符合条件的城市更新项目提供支持。完善城乡居民住宅巨灾保险制度，更好提供巨灾风险保障，积极探索政府引导、市场运作，全社会参与的可持续更新改造的投融资模式。鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营。 2024年安排中央预算内投资等资金超过4250亿元 支持地方开展城镇燃气管道更新改造等项目 郭方明在新闻发布会上表示，“十四五”以来，共安排中央补助资金约1594亿元，支持城镇老旧小区改造。2023年以来安排中央补助资金153亿元，支持推进城中村改造。“十四五”期间安排中央补助资金约600亿元，支持60个城市系统化全域推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元。2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目。在加大资金投入的同时，财政部积极落实好税费优惠政策，如企业所得税“三免三减半”，城镇土地使用税、城市基础设施配套费、教育费附加减免等。下一步，将继续通过这些渠道持续发力。 自然资源部总规划师张兵：积极支持各地编制城市更新专项规划 自然资源部总规划师张兵在国新办发布会上表示，要努力发挥国土空间规划的引领作用，加强对专项规划的指导和底线约束，协同推进城市更新行动。积极支持各地编制城市更新专项规划，指导落实总体规划的战略定位和空间布局，依法依规做好与详细规划的衔接，健全定期体检，5年一次评估的制度。 将出台更多实用有效的用地政策来助力城市更新行动 张兵在国新办新闻发布会上表示，目前，自然资源部也正在通过搭建交流平台、加大宣传力度等方式，总结推广正在开展的43个低效用地再开发试点城市经验，进一步完善规划管控、用途管制、土地储备、土地供应、不动产登记等全链条的政策机制，出台更多实用有效的用地政策，来助力城市更新行动。 金融监管总局廖媛媛：将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法 金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛在国新办发布会上表示，金融监管总局将指导金融机构深入理解城市更新行动的内在逻辑，准确把握新特点新要求，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定制的金融产品和金融服务，满足不同主体不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求。廖媛媛表示，金融监管总局将指导金融机构对照城市更新行动的具体要求，抓紧研究制定与之相配套的制度流程、业务系统和绩效评价体系。充分发挥不同类型金融机构的独特优势，把金融资源用在刀刃上，做好与财政资金、社会资本的有效衔接。金融监管总局将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，明确贷款条件、标准，满足城市更新行动的金融需求，提高金融服务的及时性和有效性。