太平洋投资管理公司（PIMCO）警告，由于银行账薄有“非常高”比例不良商业地产贷款，将会有更多的美国地区性银行（规模较小的银行）倒闭。 据媒体周二报道，PIMCO环球私募商业地产团队主管John Murray在接受采访时表示， 对于从购物中心到办公楼等各类商业地产贷款机构而言，真正的困境浪潮才刚刚开始。 他所在的部门隶属于PIMCO1730亿美元的另类投资业务。 美联储何时降息仍存在不确定性，加剧了商业地产行业所面临的挑战。高额借贷成本已重创了估值并引发了违约,让贷款机构陷于难以出售资产的困境。与一些市场预期相反，较大银行一直在首先出售部分较高质量资产,以避免更大的损失。 Murray表示： 由于到期贷款将持续增加，预计银行将开始出售风险较大的贷款，以减少不良贷款风险。自18个月前起，我们团队一直在从一些大型美国银行手中购买部分出售的商业地产贷款。 这场动荡尤其令区域性银行遭受冲击，它们曾大举增持商业地产贷款，现在这些贷款在许多情况下仅值最高点的一小部分。自从去年硅谷银行危机发生以来，投资者一直对小银行忧心忡忡， 今年早些时候资产规模最大的美国地区性银行美国合众银行将 一季度将信贷损失拨备增加到5.53亿美元。 根据MSCI房地产数据3月发布的一份报告，地区性银行也是近年来唯一没有要求商业地产借款人支付额外首付的贷款机构，这突显了它们面对资产价值下跌的脆弱性。 截至今年，存款类机构将面临约4410亿美元的到期房地产债务。 与此同时，许多抵押地产投资信托基金由于自身存在问题而逐渐被边缘化，这限制了它们承销新投资的能力。喜达屋房地产收入信托基金上个月收紧了股东撤资的限制，以保持流动性并避免出现抛售；而黑石旗下590亿美元的房地产信托基金的撤资请求则有所增加。

美东时间周二，评级机构标普全球将美国五家地区性银行的评级展望下调至“负面”。此举可能重新引发投资者对该行业健康状况的担忧。 截至周二，标普全球共对美国九家银行的评级展望为负面，占受其评级的银行总数的18%。标普全球还称，这些评级中的大多数“至少在一定程度上与规模可观的商业地产敞口有关”。 5家美国地区银行遭下调评级 标普表示，因其商业地产敞口风险，将First Commonwealth Financial、M&T Bank、Synovus Financial、Trustmark和Valley National Bancorp的评级从“稳定”下调至“负面”。 标普表示：“负面展望反映出，商业地产市场的压力可能会损害这五家银行的资产质量和业绩。在我们进行评级的银行中，这五家银行的商业地产贷款敞口是最高的。” 今年，投资者对地区银行商业地产敞口的担忧不断加剧。 此前，美国纽约社区银行(New York Community Bancorp)以不良商业地产贷款拨备为由，意外公布季度亏损，引发美国多家地区银行股遭到抛售。目前，该银行已出售资产以充实其资产负债表。 在新冠疫情之后，随着美联储持续加息，地产行业借贷成本不断提高。与此同时，美国写字楼空间租用率持续低迷，使得商业地产行业债务违约率增加，可能导致更多的贷款机构在借款人违约时承担损失。 投资者对地区银行的担忧或加剧 标普全球周二的评级下调举动，恰好正值美国硅谷银行和签名银行（Signature Bank）倒闭一周年。 去年3月，美国硅谷银行和签名银行接连在遭到挤兑后宣布关闭，这是自2008年金融危机后美国第二大的银行倒闭案，同时也是美国史上第三大银行倒闭案。 这两家银行的倒闭加剧了投资者对美国地区银行健康状况的敏感性。除了商业地产风险敞口外，美国地区银行行业还面临着高利率背景下存款成本上升的挑战。 随着近期数据显示，美国经济仍具韧性、通胀粘性凸显，在这一背景下，美联储可能需要等待更久才会启动降息，而房地产行业可能还将继续受困于高利率压力，这也将对地产（尤其是商业地产）敞口较大的美国区域性银行构成经营压力。

惠誉评级公司在周三(3月20日)发布的报告中指出，美国办公楼的价值可能会遭遇超过2008年房地产市场崩溃的暴跌，目前价格尚未见底。 到目前为止，本轮周期内办公楼价值已经下跌了大约35%，虽然这个数字还低于全球金融危机期间47%的降幅，但最新情况表明下跌的势头并未放缓。 评级机构指出：“与此相比，在大萧条后的同一时间段内，房地产价值已经恢复至危机前高点的大约80%。”然而，目前的价值却处在近四年来的最低点，惠誉预测，与2008年的崩溃相比，未来的复苏将会更加缓慢。这种复苏进程的延长归因于持续的远程工作趋势、不利的再融资条件以及明显更高的利率。 根据高盛集团在2023年底的估计，选择在家工作的美国员工比例介于20%-25%之间，这大幅减少了对办公空间的需求。 这些因素可能会永久性地降低房地产的估值，并导致由商业抵押贷款支持的证券(CMBS)损失超出预期。 惠誉预计，商业抵押证券的违约率将超过大萧条之后的最高点。预计今年该违约率将从2月的3.6%跃升至8.1%，并在2025年达到9.9%。 惠誉进一步指出：“自2020年以来，以商业抵押证券为信贷支持的办公楼贷款违约情况已增加，并且到2022年已延续至四年以上，而这一数字在2009年至2019年间的前疫情平均值约为2.5年，这表明当前违约的办公楼贷款所涉及的物业的清算和损失可能持续到2028年甚至更长时间。” 办公楼领域的这些挑战是商业房地产更广泛困境的一部分。国际货币基金组织(IMF)在1月份警告，随着借款成本的上升侵蚀了该行业的融资可用性，房地产价格正面临近半个世纪以来的最陡峭下跌。 价值的下跌和更高的借款成本已迫使许多物业所有者与银行协商延长贷款到期期限。但分析师警告，这可能仅仅是推迟了不可避免的崩溃，因为到2027年将有2.2万亿美元的商业地产债务到期。高盛本周指出，延长和修改商业抵押贷款的趋势是无法持续的。 与此同时，违约贷款在担保贷款债务证券中占比增大，后者是一种将较高风险的商业房地产债务捆绑在一起的投资产品。在过去12个月中，担保贷款债务证券的困境激增了440%。