日前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。 通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。8月28日上午，财联社记者咨询多家北京地区的银行机构发现，目前银行尚未接到有关通知，暂时没有落地执行的安排。 8月28日上午，财联社记者电话联系多家国有大行、股份行的工作人员，对方均表示没有接到上级部门的通知。一家股份行网点员工表示，目前该网点并没有接到上级部门关于开展此类业务的通知，不清楚是否执行、何时执行。 一位接近某国有大行的知情人士表示，依据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》来看，该政策属于“一城一策”工具箱，供城市自主选用，并不是强制执行。目前，该行尚没有接到正式开展“认房不认贷”的通知。该人士认为，北京地区是否执行此类政策，可能需要有关政府部门进行讨论后才会决定，这本身就需要一定的时间。是否采取上述政策，是政府部门的事情，和银行关系不大。 还有银行人士表示，“认房不用认贷”的政策中，银行只是执行机构，并没有主动权。如果当地政府决定采取此类政策，那么银行就会依据通知执行，银行本身作用有限。 另据中指研究院数据显示，2023年7月，北京商品住宅供求双双回落，成交规模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市场持续存压。土地端，本月北京成交4宗宅地，成交规划建面合计50.26万平，成交楼面均价27028元/平，平均溢价率9.11%。2023年7月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为50.99万平，环比下降12.8%，同比下降8.9%。 中指研究院数据还显示，2023年1-7月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计2631.8亿元；TOP20企业商品房销售面积合计597.7万平，TOP20门槛值分别为60.2亿元和12.2万平。销售额方面，中海地产、北京城建和华润置地位居前三位。

8月21日人民银行发布的贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR报3.45%，下降10个基点；5年期以上LPR报4.2%，与上月持平。 业内人士分析，仅有1年期LPR下调，主要是此前央行调降MLF政策利率，引导银行金融机构降低实体经济贷款成本，刺激实体经济融资需求，说明此次降息重在强调短期资金的成本下调，总体符合阶段性宽松的导向。 而5年期以上LPR维持不变，不会影响既有的降低房贷等工作推进。业内认为，5年期以上LPR未跟随下调虽在意料之外，不过当下房贷利率已经处于历史低位水平，当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升，5年期以上LPR报价“按兵不动”，给存量按揭利率调整预留空间。另外，就房地产，金融管理部门近期多次表态，预计存量房贷利率的定价细则将加速落地，后续有可能进一步出台其他房贷政策优化措施。 仅1年期LPR下降 短期刺激内需和消费侧重强 对于8月最新一期LPR，与市场预料有所不同。根据央行数据，8月只有1年期LPR下降10个基点至3.45%，5年期以上LPR保持不变，仍为4.2%。 “本月LPR呈现非对称下降，1年期LPR下降10个基点，而5年期以上LPR保持不变，低于此前市场预期。”招联首席研究员董希淼认为，从时点看，这是LPR在6月下降10个基点之后，1年期LPR三个月内第二次下降，传递出货币政策加大逆周期调节、助力经济加快恢复的明显信号；从幅度看，1年期LPR下降10个基点符合预期，5年期以上LPR不变低于预期。 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也认为，本次非对称调降LPR报价基准利率，1年期调降10BP，5年期LPR利率保持稳定，略不及市场预期。“1年期LPR利率调降，主要是此前央行调降MLF政策利率，引导银行金融机构降低实体经济贷款成本，刺激实体经济融资需求，促进投资和就业改善，增强内需复苏动能。”周茂华如是说。 对于8月LPR调整情况，周茂华认为，这反映国内银行部分银行净息差压力较大，增强贷款价格的可持续性；同时，尽管5年期以上LPR报价基准利率不变，但在首套房贷利率政策动态调整机制影响下，各地因城施策，不少城市的新发放个人首套房贷利率已经明显低于5年期LPR报价基准利率；此外，维持5年期LPR报价利率稳定，也有助于避免新、旧房贷利率的利差进一步扩大的潜在负面影响。 对于仅有1年期LPR下调，易居研究院研究总监严跃进表示，这也说明此次降息重在强调短期资金的成本下调，总体符合阶段性宽松的导向。“这说明对于短期刺激内需和消费方面的侧重点更强。” 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，此次1年期LPR降息是今年第二次降息，1年期再次下调10BP，有利于提振居民贷款意愿，提振消费市场，增加现金流的流动性。 周茂华认为，后续央行有望继续推出降准、结构性等数量工具，引导金融机构加大实体经济薄弱环节，重点新兴领域，保交楼、城中村改造、平急两用基础设施等方面支持，并推动实体经济融资成本稳中有降，积极发挥金融稳增长作用。 5年期以上LPR“按兵不动” 给存量按揭利率调整预留空间 与市场普遍预期有所不同，8月5年期以上LPR保持不变。中国民生银行首席经济学家温彬认为，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。 “5年期以上LPR未跟随下调确实在意料之外，不过当下房贷利率已经处于历史低位水平。”王小嫱也称，根据诸葛数据研究中心统计，截至目前，有超40城下调首套房贷利率至4%以下或取消首套房贷利率下限，较LPR减60个基点是城市首套房贷利率的最低水平。 王小嫱进而表示，本次5年期以上LPR下调预期落空或是预示着目前在统筹增量、存量房贷利率的定价关系，当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升，但还未有相关细则出台。近期，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合强调整优化房地产信贷政策。规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。预计存量房贷利率的定价细则将加速落地，新增房贷利率及存量房贷利率定价关系将更加合理。 “此次5年期以上LPR没有下调，略和市场预期有差异，但本身不影响既有的降低房贷等工作推进。”严跃进认为，5年期以上LPR虽然没有变化，但各地还可以积极利用一项工具，即“房贷利率下限下调”工具。预计后续一些城市从降低房贷利率的角度，会启动这项工具，这也会使得实际认购一二手房的利率下降。对于5年期以上LPR，后续仍有下调的空间，但关键要看3季度整个经济形势的复苏态势。 周茂华也表示，5年期以上LPR报价利率保持稳定，但各地因城施策稳楼市政策措施力度持续增大，配合首付比例等楼市调控措施的优化，有望刺激刚需和改善型住房需求释放，推动房地产加快复苏。 “在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存量房贷利率调整方案将加快出台。在这种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。”董希淼补充道。

8月20日消息周末，央行、金管总局、证监会等三部委罕见加班表态！回应了市场颇为关心的房地产信贷政策、地方债务风险化解等焦点话题。 央行、金管总局、证监会等三部委表示，调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。 此外会议要求，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院关于防范化解重点领域风险的精神，统筹协调金融支持地方债务风险化解工作，丰富防范化解债务风险的工具和手段，强化风险监测、评估和防控机制，推动重点地区风险处置，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 值得注意的是，在调整优化房地产信贷政策，三部委将规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。这是关于存量房贷利率将如何调整的最新表述。 外界期待存量房贷利率调整 而在这之前，外界对于存量房贷利率如何调整颇为关心。 一个月之前，7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。 央行这一表态在房贷市场引起轰动，外界也十分期待政策的进展。 8月1日，在中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中，再次回应了市场关切。央行明确提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，同时指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 多数银行还尚未作出存量房贷利率调整 截至目前，多数银行还尚未作出存量房贷利率调整。 至于各大银行为何迟迟没有动静，或与银行收入受到影响有关。据券商测算，在中性假设下，下调存量房贷利率每年个人负债支出可节约850亿。假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿。银行息差影响为3bp，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。 国金证券金融行业首席分析师戚星在研报中指出，调整存量住房贷款利率对银行的潜在冲击取决于两个变量，即存量贷款利率水平和调整比例。在一系列测算后，研究预估可下调幅度为117bps（基点），协商重定价比例上限为12%。在下调幅度117bps及偿还比例在5%-20%的情景假设下，从净利润维度看，冲击上限为2022年净利润的4.58%，行业均值为2.98%；从净息差维度看，可降低商业银行净息差上限为5.93bps，行业均值为4.04bps。 新旧利率差最高达到2.3% 根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平，最低降至3.7%，而存量首套房贷利率基本都在5%以上，其中南京、无锡甚至高达6%以上，杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP，新旧利率差最高达到2.3%。 而在今年上半年，这种情况还未得到改变。上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。也就是说，新增房贷利率的下行速度快于存量房贷利率的下行速度。 新旧利率差的存在导致提前还贷潮的爆发，年初在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。年初，北京多家银行纷纷表示提前还房贷的客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请，有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。 在央行等三部门表态统筹考虑增量、存量房贷价格关系后，存量房贷利率调整进程是否加快，让我们密切关注。

7月百城房贷利率进一步下行，已触及历史低位。 贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。同比来看，首二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。 可以看出，7月百城首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。 “在6月5年期以上LPR下降的带动下，银行在具体执行中相应下调实际房贷利率，7月百城平均首二套房贷利率均较上月有所下降。”贝壳研究院分析师表示。 6月20日，央行调整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10个基点。其中一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%；五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。 LPR利率下调后，各线城市也陆续下调了房贷利率。 贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。 除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，目前南宁首套房贷利率最低，已降至3.6%。 “7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，这时各地进一步下调房贷利率，将减轻购房者的置业压力，并释放部分置业需求。”申港证券分析师指出。 从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。 “当前多地首套房贷利率降至历史最低水平，宽松的政策环境利好刚需购房者。但目前居民收入及就业预期尚未扭转，市场预期并不稳固，因此该政策对刚需的刺激效果或许不如预期。”中指院分析师表示。 受访专家认为，后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。 值得关注的是，在房贷利率持续降低的同时，央行近日鼓励商业银行下调存量房贷利率。 7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 “尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。 中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。 其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

随着5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调10BP至4.2%，各地房贷利率也作出新的调整。财联社记者从北京地区多家银行个贷人员处了解到，明天起，首套、二套房贷利率将分别下降10BP至4.75%、5.25%。 此外，部分城市首套房贷利率将降至3.7%。业内人士表示，随着LPR利率的下调，预计各地银行将纷纷下调房贷利率，即普遍会下降10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。另外，根据机构统计，目前有超40个城市首套房贷利率低于4%，LPR下调后，会有更多城市加入利率低于4%阵营。 首、二套降10个基点 北京首套房贷利率将降至4.75% “按照新的5年期以上LPR报价执行，我行首套房贷利率将由4.85%降至4.75%；二套房贷利率由5.35%降至5.25%。”北京地区一家大行某支行个贷人员对财联社记者表示，新的利率将自明天起开始执行。 北京地区另一家大行某支行个贷人员也对财联社记者表示：“具体房贷利率按照放款日期的利率执行，下调后新的利率将从明天开始执行。” 6月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期、5年期以上LPR分别为3.55%、4.2%，下调了10BP。 5年期以上LPR和居民的个人住房贷款密切相关，5年期以上LPR下降之后，房贷利率将会相应调整。一家大行某支行个贷部门工作人员表示，该行按照新的5年期以上LPR执行后，首套房贷利率为5年期以上LPR+55 BP，即4.75%；二套房贷利率调整为5年期以上LPR+105 BP，即5.25%。 如果是新购房者，可以根据银行政策马上享受到利率下调的利好。北京一位房产中介向财联社记者计算，以商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息测算，此次下调后首套房月供每月减少约57.67元，二套房月供减少约59.14元。 廊坊一位房产中介也对财联社记者表示，随着5年期以上LPR下调10个基点，廊坊首套房贷利率降为4%，二套房贷利率降为4.8%，最新房贷利率自6月21日开始执行。另外，石家庄一位房产中介表示，人民银行公布了最新的5年期以上LPR为4.2%，首套房贷利率将执行LPR-50BP，即3.7%；二套房贷利率为5年期以上LPR+60BP，即4.8%，未放款的按照新的利率。 更多城市首套房贷利率将加入低于4%阵营 易居研究院研究总监严跃进表示，随着LPR利率的下调，预计最近两周各大银行会纷纷下调房贷利率，即普遍会下降10个基点，这也意味着新一轮宽松的房贷政策也会开启。从减负效应看，单纯看此次下降10个基点，那么对于“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，降息后首套房和二套房月供可以减少57元和60元。若是把过去三年LPR降息以及房贷利率下限下调等考虑，实际上最近几年房贷月供每个月差不多可以少还10%。 “降息后首套房贷利率进一步下调，对于首套房的认购有积极的作用。预计后续各地认定首套房的标准会进一步下调，这对于购房者更好享受首套房贷利率具有积极的作用。”严跃进补充道。 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也表示，本次的LPR下调有着积极影响，不仅有利于维护资金流动的充裕性，加快经济的回升速度。而且对房地产市场也有着直接的利好作用，本次五年期LPR下调10个基点代表着房贷利率再度创历史新低，从降息的直接影响上看，降房贷利率有利于降低购房者的成本。 “根据诸葛数据研究中心不完全统计，目前有超40个城市首套房贷利率低于4%，LPR下调后，会有更多城市加入利率低于4%阵营。”王小嫱进而称。 展望下半年，植信投资研究院资深研究员马泓预计，房贷市场利率仍有小幅下行的可能性。上一次，2022年8月LPR调整以来房贷市场利率普遍下降，首套房贷平均利率累计下调40bp，二套房房贷平均利率累计下调20bp。考虑到大部分城市房贷利率已经降至历史最低水平，后续各地可能还会通过其他方式，包括符合条件的城市可能会通过调降房贷首付比例、放松公积金的贷款门槛、鼓励改善性需求加快置换，有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，促进房地产市场平稳健康发展。