为了让购房者更容易负担得起，美国总统特朗普上周想出了一个“新点子”——计划推出长达50年期的抵押贷款，以帮助美国人更轻松地实现“购房梦”。然而，这一计划一经公布，许多抵押贷款分析师都竞相发出警告：认为白宫需谨慎行事…… 特朗普上周末在其旗下社交媒体Truth Social上发布了有关该产品的信息，迅速引发了美国社会的轰动。负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局局长比尔·普尔特对此回应称，他们正在“努力”，并表示这将“彻底改变游戏规则”。 显然，特朗普政府试图延长抵押贷款期限的一大目的，是降低购房者的月供——贷款期限越长，每月需要偿还的本金就越少。 近年来，随着房价和抵押贷款利率的攀升，导致普通美国人的购房负担能力显著下降，许多潜在购房者因此无力承担房贷。一些购房者已经开始转向浮动利率抵押贷款以降低每月还款额，长达50年期抵押贷款或许能为它们提供另一种选择。 但毫无疑问，这一方案也有其他方面的明显不足。最直接的代价就是，在整个贷款期限内，购房者的利息支出会显著更高，而且他们积累房屋净值的速度也会慢得多…… 到死还不完？ 50年期房贷潜在的运作方式和计算如下： 假设一套价值40万美元的房屋，首付20%，现有抵押贷款利率为6.22%(这是房地美上周对30年期贷款的预估利率)。 如果购房者选择50年期抵押贷款，其每月需偿还的本金和利息总额将比30年期贷款少约200美元。然而，从整个贷款期限来看，房主最终需要支付的累计利息总额将比30年期贷款多约33.5万美元——几乎快赶上了这套房屋的现价。 上述估算的前提，还是建立在50年期抵押贷款的利率，与30年期抵押贷款利率相同的背景下。 但这一点在未来显然很难做到 ——古根海姆证券联席主席Jim Millstein表示，贷款机构很可能会收取更高的利率，以抵消额外20年期限带来的信用风险，因为在此期间借款人可能违约。最终，更高的利率可能会抵消每月还款额的大部分甚至全部节省。 与此同时，背负50年期房贷的业主积累房屋净值的速度将远低于30年期的房贷者 ，因为更长的还款期内主要偿还的是利息。即便假设利率相同，若50年期房贷业主在10年后售房，其净值将比30年期贷款业主少约3.8万美元。这还不包括业主十年间支付的房产税、保险费及维修成本。 其他弊端还包括：额外20年的还款期，意味着若出现重大人生变故(如离婚或失业)，可能导致还款困难。 甚至于考虑到美国首次购房者的年龄中位数已攀升至创纪录的40岁， 50年的贷款期限意味着许多人可能终生都永远无法还清贷款，反而会将债务转嫁给下一代…… “这将导致债务而非财富资产的代际转移，”Cotality公司公共政策与行业关系主管Pete Carroll指出。 事实上，对于不少美国购房者而言，首付而非房贷可能是它们面临的最大障碍。而延长贷款期限对此毫无助益。加州房地产经纪人协会首席经济学家Jordan Levine指出，若50年期房贷成功刺激购房需求，可能反而会推高房价，增加购房者负担。 金融风险不容忽视 华盛顿智库城市研究所住房金融政策中心创始人Laurie Goodman表示，关于50年期抵押贷款还有诸多问题仍待解答，包括抵押贷款支持证券投资者将如何看待该产品…… 联邦住房金融局(FHFA)目前监管着房利美和房地美两大抵押贷款机构。房利美和房地美本身不发放贷款，而是从贷款机构收购约半数美国住房贷款，将其打包出售给投资者，并为这些贷款提供还款担保。 值得一提的是，美国私营贷款机构此前也曾尝试过此类超长期抵押贷款，尤其在2008-09年金融危机爆发前数年。 例如，房利美曾于2003年开始购买40年期抵押贷款，并于2005年扩大了该计划。直到2014年起，联邦住房金融局才禁止房利美和房地美了购买期限超过30年的贷款。 曾于2009至2011年担任美国财政部首席重组官的Millstein指出，“金融危机前曾出现许多类似的所谓创新，旨在降低抵押贷款成本，但结果却酿成了灾难。” 一些分析人士表示，为了支持50年期抵押贷款，特朗普将需要国会废除禁止政府担保贷款期限超过30年的法律。TD Cowen分析师Jaret Seiberg表示，虽然监管机构也可自行批准50年期抵押贷款，但此过程需耗时一年或更久。 Realtor.com高级经济学家Joel Berner在一份声明中写道：“这(50年期房贷)显然不是解决住房负担能力问题的最佳方法。政府最好的做法是扭转关税引发的通货膨胀，正是这种通货膨胀推高了现有抵押贷款的利率。” 保守派共和党众议员Marjorie Taylor Greene也明确反对推出50年期房贷的构想，认为这类房贷让银行、房贷放款业者和房屋建商有利可图，但普通美国人支付的利息却会大增，甚至辞世时都未能还清房贷……

随着5月5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调10BP，各地房贷利率也将有新的调整。财联社记者今日从北京多家银行个贷部人员处了解到，明天起北京新放款房贷利率将下调10个基点，目前房贷利率LPR加减点部分不变情况下，其中，首套利率降为3.05%。 业内人士对财联社记者表示，目前全国层面首套、二套房贷利率政策下限均已取消，多个城市首套房贷利率已降至3.0%左右的历史最低水平。此次5年期以上LPR下调，有助于引导各地房贷利率进一步下行，继续降低购房者的置业成本。 明起北京新放款首套房贷利率降至3.05% 降至历史新低 “今天LPR下调，新办贷款也将调整，调整后新办首套房贷利率为3.05%，原来是3.15%。”北京一家大行个贷部人士对财联社记者表示，二套也相应的降低0.1%，其中五环内二套由3.55%降为3.45%。“明天放款的为调整后的利率，今天放款还是按照3.15%（首套）。”上述个贷部人士称。 北京另一家大行贷款部工作人员也表示，LPR调整后，目前首套房贷利率降为3.05%，五环外二套房贷利率下调0.1%至3.25%。“明天放款是新利率，今天一般不排（放款）”。提及近期有个别地区房贷利率LPR加减点部分有调整的情况，该工作人员称，目前没有收到LPR加减点部分调整的通知。 今日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.0%，上月为3.10%；5年期以上品种报3.50%，上月为3.60%。 中指研究院政策研究总监陈文静对财联社记者表示，近日公积金贷款利率下调0.25个百分点，对于部分城市而言，释放了公积金贷款利率与住房商业贷款利率之间的利差空间，有利于住房商业贷款利率的进一步调整优化。此次5年期以上LPR下调，有助于引导各地房贷利率进一步下行，继续降低购房者的置业成本。 就北京而言，陈文静也表示，此前执行首套、二套房贷利率分别为3.15%（LPR-45BP）、3.35%（五环外，LPR-25BP）/3.55%（五环内，LPR-5BP），此次调降后，北京首套、二套房贷利率有望分别调整为3.05%（LPR-45BP）、3.25%（五环外，LPR-25BP）/3.45%（五环内，LPR-5BP），其中，首套以及五环外二套房贷利率均降至历史最低水平。 “另外，本次LPR下调也将带动存量房贷利率下调，在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，降低已购房居民还贷压力。”陈文静补充道。 全国首套房房贷平均利率有望降至“2”字头 中原地产研究院统计数据显示：2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，较2024年第四季度的3.10%略有波动（2024年三季度为3.33%左右）。其中首套房房贷利率平均在3.06%左右，中原地产首席分析师张大伟称，预计本次降息后，全中国首套房房贷利率将降低到2.95%左右。 “降息之前多数城市的首套房贷利率已降至2.8%~3%间。北京、上海、深圳的首套房贷款利率均为LPR-45BP。经过本次降息，一线城市首套房最高跌到3.05%，其他城市将全面降低到2.9左右。”张大伟认为。 整体来看，陈文静称，近日住房公积金贷款利率下降以及本次5年期以上LPR的调降，将进一步降低购房者的购房成本，支持居民住房需求释放，对巩固房地产市场稳定态势将发挥积极作用。另外，央行行长潘功胜此前亦指出“根据经济金融运行情况和各项工具使用效果，还可以扩大工具规模、完善工具政策要素”，预计未来更多资金支持房地产的政策有望继续落地，如与现房销售配套的金融政策、给予城市更新配套资金支持等。 张大伟表示，从数据来看，此前贷款市场报价利率（LPR）已历经多次下调，累计降幅达到 60 个基点。这一持续的降息举措，旨在向市场释放更多流动性，降低企业融资成本，推动实体经济发展。而房地产市场作为国民经济的重要组成部分，自然也受到这一政策的辐射影响。市场普遍预期，2025 年 LPR 仍有进一步下调空间，预计幅度在 40 - 60 个基点。 展望后期，东方金诚首席宏观分析师王青对财联社记者表示，本次两个期限品种LPR报价下调幅度保持一致。但考虑到稳楼市政策需要进一步加力，特别是5月7日央行宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点，为后期居民商业房贷利率下调打开了空间，接下来监管层有可能通过单独引导5年期以上LPR报价下行等方式，推动居民房贷利率更大幅度下调。这是现阶段缓解实际房贷利率偏高问题、持续推动房地产市场止跌回稳的关键一招。 民生银行首席经济学家温彬认为，中美关税缓和，叠加降准降息等政策落地，预计二季度GDP增速仍可能达到5%左右的较高水平，短期内再度降息的必要性和紧迫性下降，LPR下调时点也将相应后移。

近日国家税务总局12366纳税服务平台以热点问题答复形式回应称，“二套转首套”满足相关条件可以享受住房贷款利息个税专项附加扣除。 问：我之前住房贷款是首套房贷利率，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布后，我作了“贷款置换”并新签了贷款合同，新贷款仍享受首套房贷利率。但政策规定纳税人只能享受一次住房贷款利息专项附加扣除，请问“贷款置换”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？ 答： 可以。纳税人按照《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》规定进行存量住房贷款置换的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。 其中，贷款合同编号发生变化的，应当及时在个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”变更同一套住房新办理的贷款合同编号等信息。 问：“二套转首套”的纳税人享受住房贷款利息专项附加扣除，需要提交资料吗？ 答： 个人通过手机个人所得税APP采集住房贷款利息专项附加扣除信息时，需要提供住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料。如果填写的信息内容不完整或者纳税申报存在疑点的，税务机关将按照规定向纳税人核实有关情况。 问：我2021年购房时使用的是商业贷款，符合首套房贷利率等条件，并享受了住房贷款利息专项附加扣除。2024年我办理了商业贷款转住房公积金贷款业务，新发放的住房公积金贷款仍是首套房贷利率。请问“商转公”后我还能继续享受住房贷款利息专项附加扣除吗？ 答： 纳税人在办理商业贷款转住房公积金贷款业务(含全部转为住房公积金贷款，以及转为住房公积金贷款和商业贷款的“组合贷”等形式)后，新发放的住房公积金贷款符合《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发〔2018〕41号)有关首套住房贷款利率条件的，由于置换前后纳税人的住房仍为同一套，可以继续享受住房贷款利息专项附加扣除。 您可根据自身情况，通过个人所得税APP在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”填报同一套住房新办理的公积金贷款合同编号等信息后即可享受。填报完成后，既可以将上述信息推送给任职受雇单位在平时扣缴时享受，也可在次年办理汇算清缴时享受。

即便是在过年期间，银行业也没有忘记继续发声支持地产融资。2月12日，中国银行发文称，城市房地产融资协调机制建立后，中国银行已成立工作专班，从提供支持政策、满足合理融资需求，做好业务管理、建立专项统计监测等7个方面出台15条具体措施。至此，中、农、工、建等国有四大行已经就地产融资、房企“白名单”均作出了积极回应。 中国银行已推进超过110个项目的审批工作 2月6日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。会议要求，各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。此后，多家银行开始加速推进地产融资。 2月12日，中国银行表示，截至2月12日，中国银行已推进超过110个项目的审批工作，合计金额约550亿元，其中，已审批完成项目共75个，合计金额近400亿元。这也是国有四大行中最新就地产融资表态的银行。 中国银行表示，对于纳入各城市协调机制房地产项目名单的项目，中国银行将主动对接、积极参与，建立绿色审批通道，组建前中后台工作专项小组，确保政策传达到位、责任落实到位，切实提升授信全流程质效。依据市场化、法治化原则，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。 中国银行还表示，下一步，中国银行将继续发挥国有大行责任担当，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快落实城市房地产融资协调机制工作，为促进金融与房地产的良性循环贡献中行力量。 国有四大行持续发声 已对接项目超4810个 2月13日，据财联社记者梳理，自2月7日以来，中、农、工、建等国有四大行已经就落实城市房地产融资协调机制工作作出了公开回应。 具体来看，建设银行2月7日指出，已成立工作小组，并将推进落实城市房地产融资协调机制工作纳入房地产专班工作职责。最新会议要求各一级分行和城市行的工作小组也要高度重视，推进房地产融资协调机制落细落实。 工商银行2月9日表示，目前已在总、分行层面分别成立了“房地产融资协调机制专项工作小组”，加强统一领导，加快组织推动，加大项目对接，加紧融资落地。自1月30日各地推送项目清单以来，截至2月8日，工商银行已对接2000余个项目，并率先实现对多个城市多个项目的贷款投放，既包括国有房企，也包括民营房企，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。 农业银行2月11日指出，对于协调机制推送的符合条件项目，要简化流程，扩大授权，强化资源保障，建立绿色通道，提高项目运作效率，确保项目融资尽快落地。截至目前，农业银行已累计对接协调机制项目2700余个，自1月26日金融监管总局专题会议以来，新审批项目超过10个，审批贷款近50亿元。贷款项目主体中，民营企业等非国有企业占比超过80%，项目类型以满足刚需和改善性住房需求为主。 财联社记者统计发现，除建设银行以来，其他三大行就具体对接、支持的项目给出了详细数据。据统计，截至2月12日，工行、农行、建行已经对接、审批协调机制项目4810个。 不止国有大行 多家股份行、城商行也在行动 2月13日，据财联社记者统计发现，除了国有四大行外，还有多家股份化、城商行就房企“白名单”陆续发声，介绍最新工作进展。 光大银行于2月7日召开全行落实城市房地产融资协调机制专题会议，明确要主动参与城市房地产融资协调机制相关工作，责无旁贷支持房地产市场平稳健康发展。截至2月7日，光大银行已有29家分行对接当地协调机制小组并取得房地产项目“白名单”，批复项目20个，授信金额107.5亿元。 中信银行于2月7日召开全行落实城市房地产融资协调机制专项会议，全面部署相关工作。截至2月9日，中信银行所属37家分行、各二级分行已分别成立由“一把手”行长为组长的专项小组，与各省级、辖内各地级及以上城市协调机制实现了直接对接，积极参与协调机制组织的各方会商。截至2月9日，中信银行共获取协调机制推送项目872个。 兴业银行在2月8日召开落实城市房地产融资协调机制专题会议，审议通过了《兴业银行落实城市房地产融资协调机制行动方案》，进一步贯彻落实城市房地产融资协调机制各项要求，明确提出六方面、十六条具体工作举措，全面推动城市房地产融资协调机制相关工作落实落细。 上海银行发文表示，2月9日，上海银行施红敏行长就具体工作进行“3个细化”落实。上海银行高度重视房地产融资协调机制相关工作，总行主要领导第一时间传达相关精神，第一时间召开专题会议进行全面部署落实。成立工作专班，2月8日总行层面成立工作专班，由总行主要领导担任组长，统筹全行相关工作部署；2月9日，各分行成立工作专班并召开首次专班会议，部署当地房地产融资协调机制具体事项。落实对接协调机制。总、分行对接当地监管机构及房管部门，跨前一步了解当地项目名单信息，排定对接计划，明确工作事项清单。建立信息上报机制。根据区域项目对接情况、落实情况、问题与堵点等，形成日报和月报机制。 2月11日，浦发银行发文表示，为深入贯彻落实中央金融工作会议精神，因城施策用好政策工具箱，浦发银行积极对接当地房地产融资协调机制并取得房地产项目白名单，建立授信绿色通道，加快推进房地产项目风险评估和信用审批，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月，浦发银行合肥分行积极主动对接当地城市房地产融资协调机制，第一时间获得项目名单，并在当地政府、住建部门和金融监管局的大力支持下，仅用两周时间，便完成了某民营房地产企业房地产开发项目从申报至审批的全部流程，计划节后投放。

2023年，房地产领域监管政策频发，房企融资环境不断向好，房地产产业政策不断放松，年内，金融机构从供给段和需求端同时发力，这种趋势延续到了明年。这对于明年银行的涉房贷款影响有多大？其中又蕴含着哪些可能的增长机会？ 多位专家对财联社记者表示，2024年的房地产贷款增速有望继续增长，“三大工程”相关配套融资需求将成为2024年银行信贷投放的发力点之一。而对于市场关注的房地产风险，专家表示，银行在房地产领域的系统性风险已实质性解决，预计房地产不良资产将进入逐步出清的阶段。个人按揭方面，存量贷款按揭利率下调的影响还将在2024年前三季度有所体现，但部分前期积压的改善型住房需求将得到释放，配售型保障房和城中村的改造还有望激发中低收入群体的购房需求，进而有望带动按揭贷款规模扩容。 2024逆周期下的亮点：对公涉房贷款改善 城中村拉动融资 临近年关，银行忙着与民营房企进行座谈会，了解贷款需求。值得注意的是，金融机构座谈会提到“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”，相比2022年4月金融座谈会“不盲目抽贷、断贷、压贷”的提法增加“不惜贷”。 2023年，房地产领域监管政策频发，房企融资环境不断向好，房地产产业政策不断放松，年内，金融机构从供给段和需求端同时发力，这种趋势延续到了明年，这对于明年银行的涉房贷款影响有多大？其中又蕴含着哪些可能的增长机会？ 首先从银行的房企融资来看，2024年的房地产贷款增速有望继续增长。此前受监管限制，同时房地产行业开始进入下行周期，因此房地产行业贷款余额自 2021 年开始进入负增长，但是数据显示，房地产贷款的底部已经显现，而 2023 年上半年在政策驱动下，房地产贷款增速重新回正，2024年的房地产会有更多机会。 此外值得注意的，“三大工程”相关配套融资需求将成为2024年银行信贷投放的发力点之一。随着城中村改造被提上议程，业内认为相比棚改，资金来源更强调市场化，商业银行参与空间更大，据中泰证券测算预计占总投资的15%以上。 城中村改造将有效拉动房地产开发投资。光大证券研究所金融业首席分析师王一峰认为，房企融资段多重政策驱动下，有望对开发贷投放形成一定托举，预估2024年开发贷增量规模4000亿，较2023年均有小幅上修。 从银行类型来看，股份行的开发贷占比较多，对于股份行明年在涉房对公贷款的布局策略，资深金融政策监管专家周毅钦对财联社记者表示，需要加强对于暂时资金链紧张的房企支持力度，解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大“保交楼”金融支持。 “展望2024年，预计上半年房地产行业仍将在底部徘徊，政策时滞需要有一个逐渐消化的过程，商业银行的工作重点方向是继续配合号金融管理部门，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。”周毅钦表示。 不过，也有不愿具名的业内分析师对财联社指出，尽管中央政府敦促银行加快向房地产投放贷款，但目前银行在向房企发放新贷款时还是保持高度选择性。“城中村改造的关键是资金平衡，金融机构才愿意发放贷款，还是要看商品房项目能否按照既定价格预期实现销售，确定了向利好方向发展，会带动金融机构的资金流入。” 从风险角度来看，银行涉房贷款的风险出清一直是关注的重点，而进入2024年银行房地产风险进程已经步入中后期，这对于银行的表现将是一大利好。随着近期多家民营房企的风险陆续解决，民营房企继续暴露风险的概率降低，中信建投证券认为，银行在房地产领域的系统性风险已实质性解决，预计房地产不良资产将进入逐步出清的阶段。 从今年的对公贷款不良率来看，房地产行业的不良率还在升高。具体从银行类型来看，股份制银行的涉房贷款不良率较高，但未来房地产行业资产质量下行有限，2024年的资产质量整体向好。 惠誉博华银行相关分析师对财联社记者表示，相对于其他类型银行，股份制更倾向于投放于制造业及房地产业，这两类行业占比高于其他类型样本银行，其中房地产不良贷款增长甚快。以样本银行为例，房地产对公不良贷款率已由 2020年末的 1.1%跃升至 2023年6月末的3.4%。“ 不过，股份制银行资产质量2024年整体向好，随着房地产行业支持政策持续加码，市场风险逐渐出清，预计未来房地产行业资产质量继续下行的空间有限。” 2024存量房贷利率下调影响息差 按揭贷款有望扩容 在银行全部金融敞口中，个人住房按揭占的比例绝对不低。中金公司的测算，截至2023年三季度房地产相关金融敞口规模中，银行表内敞口占商业银行总资产16%，全部金融敞口中，个人住房按揭贷款占银行贷款19%，占全部金融敞口比64%。面对今年的局势，一方面是提前还贷潮从愈演愈烈到偃旗息鼓，另一方面是新增个人住房贷款的增速不断减弱。面对2024年的新契机，银行个人住房按揭贷款是否能迎来新活力？ 一个显著趋势是按揭利率继续下行。2023年随着两次降息，1年期和5年期以上LPR已经分别累计下调20bp和10bp，企业和居民贷款利率进一步下行，2024年市场预计LPR将继续下行，并且一季度就有很大的概率降息，这将进一步利好居民购房意愿，也将一定程度改善银行按揭房贷的增速。 “在存款利率、投资理财利率都下行的当下，更反衬出房贷利率的高额，因此我觉得按揭贷款利率还是有继续下调的空间，继续缩小利率的差距，这样才能提升居民加杠杆的意愿，这也是一个重要的前提。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对财联社记者表示。 民生银行首席经济学家温彬对财联社记者表示，结合中央监管年末的多次发言，2024年央行将大概率引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求。“一方面，尽管新发生个人住房贷款利率已大幅下行，但仍为银行的优质资产，且“资本新规”实施下，按揭贷款资本占用将明显改善，银行也有较强的按揭贷款投放意愿。另一方面，房地产销售仍较为疲弱，居民观望情绪浓厚，在房贷利率动态调整机制作用下，部分城市或陆续调整房贷利率下限。”温彬指出。 这就导致2024年银行的存量按揭贷款定价仍将下调，出于优质资产的考虑，银行将继续大力投放按揭贷款，银行资产端下行压力显著。 根据测算，今年存量按揭利率下调银行业“让利”约1600亿。根据央行数据，截至9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元，惠及约5000万户、1.5亿人。 光大证券认为，存量贷款按揭利率下调的影响还将在2024年前三季度有所体现。财信证券分析师刘敏认为，存量房贷利率下调的影响相当于行业全部按揭贷款下调0.416个百分点。根据各上市银行23年一季度按揭贷款占比，预计存量房贷利率下调对资产端收益率的影响均值为3.86BP，且将在23年四季度集中体现，按揭贷款占比高的全国性银行相对承压。 不过另一方面，贷款利率下降叠加宏观支持性政策，部分前期积压的改善型住房需求将得到释放，配售型保障房和城中村的改造还有望激发中低收入群体的购房需求，进而有望带动按揭贷款规模扩容。而且利率下降，按揭提前还贷压力缓解，以“价降”换“量稳”。因此，虽然按揭贷款供需矛盾存在，光大证券预测，明年按揭增量6000亿，增速1.6%，较2023年有所上修。

9月7日早间，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告。 中国工商银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告 中国工商银行在公告中提到，2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率。2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。 中国农业银行发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告 中国农业银行在公告中提到，调整范围包括2023年8月31日（含）前我行已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 本次存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整规则如下： 1、对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 2、对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 3、对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。 中国银行发布关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告 中国银行在公告中提到，将于2023年9月25日起，开展存量首套住房贷款利率调整工作。其中调整范围为，2023年8月31日（含当日）前，我行已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且符合以下两个条件之一的：个人住房贷款发放时套数性质为首套住房贷款；个人住房贷款发放时套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。 调整规则提到，2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。 2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。 2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。 中国建设银行关于明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项的公告 建设银行在公告中提到，符合本次调整范围的贷款是指以下两种情形的贷款：2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。2023年8月31日前贷款发放或签订合同时，不符合首套住房标准，但当前借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 在LPR有效深化利率市场化改革，引导贷款实际利率下行的情况下，综合考虑保持政策延续性、前后标准统一、公平一致、自律机制等因素，遵循市场化、法治化原则，我行存量首套住房贷款利率拟按以下调整： （一）浮动利率贷款 2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。 2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。 若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。各城市首套住房贷款利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。 （二）2019年10月7日（含）前发放且当前仍采用基准利率定价的贷款，以及固定利率贷款，可申请转换为采用LPR定价的浮动利率贷款，并签订协议，在转换后按上述“二、（一）”中对应的浮动利率调整执行；若仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次不调整。 当前执行利率如低于按上述情形调整后的利率水平，不进行调整。

广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位： 为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，推动我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下： 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 本通知自《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。 广州市人民政府办公厅 2023年8月29日 推荐阅读： 》广州打响一线城市“认房不认贷”第一枪 北上深政策调整也不远了？

7月百城房贷利率进一步下行，已触及历史低位。 贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。同比来看，首二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。 可以看出，7月百城首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。 “在6月5年期以上LPR下降的带动下，银行在具体执行中相应下调实际房贷利率，7月百城平均首二套房贷利率均较上月有所下降。”贝壳研究院分析师表示。 6月20日，央行调整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10个基点。其中一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%；五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。 LPR利率下调后，各线城市也陆续下调了房贷利率。 贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。 除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，目前南宁首套房贷利率最低，已降至3.6%。 “7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，这时各地进一步下调房贷利率，将减轻购房者的置业压力，并释放部分置业需求。”申港证券分析师指出。 从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。 “当前多地首套房贷利率降至历史最低水平，宽松的政策环境利好刚需购房者。但目前居民收入及就业预期尚未扭转，市场预期并不稳固，因此该政策对刚需的刺激效果或许不如预期。”中指院分析师表示。 受访专家认为，后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。 值得关注的是，在房贷利率持续降低的同时，央行近日鼓励商业银行下调存量房贷利率。 7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 “尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。 中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。 其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。

近日，房贷年龄期限（贷款人年龄+贷款年限）延长引发市场较大关注。包括南宁等地有银行房贷年龄期限延长至80岁。从北京多家银行了解到，不同银行房贷年龄期限上限有所差异，北京也有部分银行贷款人年龄和贷款年限之和为不超过80。 业内人士分析认为，“房贷年龄期限延长”本质是增加部分购房者的贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力，利好中年及中老年购房群体，释放了部分购房需求。接下来，不排除一些去化压力大以及老龄化严重、老年人群体占比高的城市跟进相关政策的可能。就风险防控而言，购房者和银行都需从风险控制角度做好准备。以客观理性、合理尺度制定政策，确保政策制定服务于刚需和改善型购房者。 多地房贷年龄期限延长 北京部分银行上限为80 近日，广西南宁“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”的消息引发市场极大关注。据相关银行介绍，该政策为申请人年龄与贷款期限之和放松至80年，但贷款人年龄最大仍然不得超过70岁。在南宁之后，又有杭州、宁波等地传出贷年龄期限延长的消息。据相关消息，杭州已有2家城商行延长贷款年龄至75周岁，目前多数银行执行的政策是不超过65周岁或70周岁。宁波已有2家银行于近期调整房贷政策，将“年龄+年限”之和提升至最高80周岁。 杭州一位房产中介2月14日对财联社记者表示，目前其合作的银行房贷年龄期限仍为男性不超过70岁，女性不超过65岁，近期没有放宽年龄的消息。一些中小银行在客户资质条件比较好的情况下，或可放宽。另有两位中介则表示有银行房贷年龄期限最高可到80，借款人年龄不得超过70岁。 对于房贷年龄期限上限，宁波一位房产中介介绍，目前银行执行政策是男性最高到75岁，商业贷款女性最高到70岁。但是大部分银行还是按照70岁去执行的，执行75岁的一般是单位比较好的客户。另外，该中介表示，有些银行现在可以到80岁，但是需要做接力贷。 所谓“接力贷”是指当借款人贷款年限受限或偿还贷款能力有限时，可以以借款人的亲属（父母、子女及其配偶）作为共同借款人或担保人向银行申请贷款购买住房，所购住房归一方或者各方共同所有。 北京的房贷年龄期限情况如何？北京一位房产中介表示，也有银行房贷年龄期限上限为80岁。根据该中介提供的资料显示，一般而言，银行的贷款年限与借款人年龄之和为不超过70周岁，但也有部分银行为不超过75周岁，另外，包括一家股份行、一家城商行和一家农商行的上限则是80岁。谈及房贷年龄期限到80岁的要求，该中介称需要“收入证明或退休金达到一定标准”。 北京上述城商行多家支行工作人员均表示房贷年龄期限上限为80岁。其中，上述一家城商行朝阳某支行工作人员介绍，该行执行的政策是借款人年龄加贷款年限不超过80，借款人的收入需为负债的二倍。“该政策自去年5、6月份进行的调整，之前借款人年龄和贷款年限之和为不超过70。”上述工作人员如是介绍。上述城商行通州某支行的工作人员也表示，该行房贷借款人年龄与贷款期限之和为不超过80周岁，部分区房龄与贷款期限之和不超过75岁，借款人年龄最高不超过70岁，最长贷款期限为25年。 业内：利好中年及中老年购房群体 释放部分购房需求 针对南宁等地房贷年龄期限延长至80岁的情况，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，该政策指的是贷款人年龄加贷款期限延长至80岁，也就意味着购房者年满50岁也可以按照最高30年期限申请房贷。放宽了贷款年龄限制，利好了中年及中老年购房群体，释放了部分购房需求。同时，父母也可以有机会与子女一同买房承担还贷压力，也间接减轻了部分年轻人置业的压力。 就该项政策出台的背景，陈霄认为，其一，随着人口老龄化加剧，人均寿命的延长等，中年以及中老年群体购房的现象也在增加，同时近年来改善性需求加速释放，中老年人也是其中的主要力量；其二，近期延迟退休的政策被重点关注，由此，年龄大的群体也能拥有稳定的工作和收入保障，具备稳定的还款能力，这也是银行的重要考量之一。 在易居房地产研究院研究总监严跃进看来，“房贷年龄期限延长”属于房贷领域的政策工具，其本质上是增加了部分购房者的贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力。“房贷年龄期限延长”最直接效应，是指 40-59 岁的中年人在办理房贷中，可以足额获得贷款，尤其是可以获得 30 年期的贷款时长。对于刚需和改善型购房需求的释放具有积极的作用。 “需要指出的是，各地政策的放松，出发点都在于激活合理住房消费需求，以降低购房者购房成本为导向。‘房住不炒’的红线也不改变。”严跃进强调，此举关键要测算此类房贷是否有违约的可能，也就是说房贷是否有足额、及时收回的可能。要从全年的信贷投放规模、申请此类贷款的购房者资质状况、还贷的来源等角度进行分析。以客观理性、合理尺度制定政策，确保政策制定服务于刚需和改善型购房者。

1月5日，人民银行、银保监会发布通知，“决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”。政策发布后，各地陆续“动起来”，据统计，在动态调整机制下，河南郑州、江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。 银行业内人士认为，随着动态调整机制的建立，预计后续将有更多城市下调首套房贷款利率。 部分地方首套房贷利率降至3.8% 花式补贴频出 易居研究院根据2022年10-12月份全国70城房价指数统计，70城中有35个城市符合下调房贷利率的标准，主要是二线和三四线城市。 在动态调整机制下，部分符合条件的城市已经开始下调了首套房贷利率。其中，太原和唐山符合“新房价格连续3个月下降”的条件，其首套利率均由上个月的4.1%下调到1月的3.8%。 1月18日江西九江按因城施策工作要求，根据央行、银保监会相关文件精神，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 另根据最新消息，1月29日，从郑州部分银行获悉，首套房按揭贷款年利率自即日起下调，中原银行、工商银行、中国银行等银行已最新调整为3.8%（单利），适用地区为郑州市。也有多家银行称尚未收到相关通知，要根据总行统一安排。 而值得注意的是，广东省湛江市、韶关市日前宣布，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。从权威渠道获悉，除湛江、韶关外，广东省内还有珠海、江门、肇庆、中山、惠州、云浮等市也实施了该政策。这是1月5日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，首批宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市。 虽然目前符合条件的城市暂未有更多下调房贷利率的消息传出，但各地为了促进房地产市场，陆续出台了多项激励政策。 根据河南省济源市房地产管理局消息，1月19日，济源产城融合示范区管理委员会印发了《济源示范区2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，其中，房地产市场有关政策包括：优化二套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。 而1月20日，哈尔滨的楼市20条措施中有多条提及购买新房可给予一定补贴，且补贴不仅局限于首套房，还涵盖了二套房。购房补贴还将范围扩大至外地居民。 1月30日，长沙市住房公积金管理委员会发布了《关于延长住房公积金阶段性支持政策相关事项的通知》，一、受疫情影响的企业缴存住房公积金确有困难的，可申请缓缴2023年6月30日前的住房公积金，企业缓缴期间，职工贷款和提取权益不受影响。2022年6月我市住房公积金阶段性支持政策实施以来已申请缓缴的企业，可再次申请延长缓缴期间至2023年6月30日。二、职工家庭购买首套房，实施阶段性“可提可贷”政策时间延长至2023年6月30日。本通知自2023年2月1日起施行，有效期5年。 房贷利率仍有下降空间  截至1月16日，贝壳研究院监测数据显示，首套房贷利率低于4.1%的城市共11个，上月为19个。而贵阳、昆明等10个城市利率回升至4.1%。 2022年以来在房贷利率持续宽松的同时，各地首付比例也纷纷下调，贷款比例出现不同程度的提升。据不完全统计，2022年以来已有80余城调整首套房商贷首付比例至20%，另有多地下调二套首付比例至30%，并出台取消认房认贷等举措，在政策上给予居民贷款更大的支持。 此次首套房贷利率动态调整机制的确立，实际上就是对此前政策的延续。在业内人士看来，从2022年底前阶段性放宽，到建立动态调整机制，支持刚性需求、提振房地产市场信心的信号逐步释放。 春节楼市冷热不均 市场复苏仍需时间 今年春节期间（1月21日-27日），多城二手房市场带看、买房数量较去年同期出现明显提升。58安居客研究院数据显示，春节期间全国70城中有56城二手房日均需求热度出现明显上涨，其中仅9个二线城市和5个三线城市需求热度出现下跌。 与二手房市场交易形成鲜明对比的是，今年春节期间新房市场成交并未走出低谷。据中指院调研报告，2023年春节期间代表城市新房成交规模保持低位，较去年春节假期下降约21%，恢复至2019年春节成交量的75%，仅部分城市在去年同期低基数下同比出现增长。 “短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏。今年楼市‘小阳春’或将在少数城市出现，但对大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。”中指院指数事业部市场研究总监陈文静称。