SMM8月10日讯：

北京楼市新政落地发酵，近期一线城市核心地块土拍溢价抬升，叠加部分市场资金的青睐等带动A股房地产板块早盘情绪回暖、开盘走强。截至8月10日收盘，房地产开发板块涨1.84%，房地产服务涨1.41%；个股方面：京投发展、金科股份涨停，荣丰控股、阳光股份、三湘印象、空港股份、香江股份以及南都物业等涨幅居前。消息面上：北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心7日晚联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，明确非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”，调减为“1年”。调整后，非京籍家庭在全市范围内购买商品住房的社保或个税缴纳年限统一为“1年”，购买商品住房的套数保持不变。即：社保或个税缴纳满1年的非京籍家庭，在五环内可购买1套商品住房，多子女家庭可再多购买1套；在五环外，不限购买套数。《通知》自8日起实施。

消息面

【北京楼市新政：非京籍五环内社保满1年即可购房 适度提高公积金最高贷款额度】北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心7日晚联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，明确非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”，调减为“1年”。调整后，非京籍家庭在全市范围内购买商品住房的社保或个税缴纳年限统一为“1年”，购买商品住房的套数保持不变。即：社保或个税缴纳满1年的非京籍家庭，在五环内可购买1套商品住房，多子女家庭可再多购买1套；在五环外，不限购买套数。《通知》自8日起实施。》点击查看详情

【住房消费跻身大宗消费首位 多个热点城市正研究出台住房消费提振举措】据悉，多个热点城市正谋划出台住房消费提振举措。其中，成都着力从优供给、增需求、去库存、稳预期方面提出住房销售政策，包括优化供给促进供需平衡、支持住房消费满足多元需求等，目前相关政策尚在内部研究中，最终确定后将第一时间公开发布；合肥正结合国家政策导向，会同相关部门统筹研究促进“大消费”部门协同联动行动方案。另外，武汉积极做好政策研究储备工作，下半年拟从一二手房市场联动、商办去化、高品质住房供应等完善政策工具箱；南京将结合市场实际适时优化相关政策举措，加大多样化“好房子”上市供应，深入开展住房消费“以旧换新”等活动，进一步促进居民各类刚性和改善性住房需求有效释放；另外，杭州、青岛、重庆、济南等热点城市也透露，将持续做好政策储备和动态优化调整工作，着力稳定房地产市场。

【7月广州二手住宅网签量环比小幅下降】8月4日消息，广州市房地产中介协会发布的数据显示，因极端天气增加消费者看房难度，7月广州市二手住宅网签套数和面积环比小幅下降0.94%和3.42%，分别为8658套、85.85万平方米，同比则分别下降7.10%和7.23%。1—7月，广州市二手住宅共网签62016套和620.72万平方米。(金十数据APP)

【上海浦东唐镇地块15.8亿元成交：溢价率28.5%，楼面价超4.8万元/平米】8月4日，上海今年集中出让的第七批次地块进入现场竞价环节。其中，位于上海浦东新区唐镇地区的浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块吸引四位竞买人。经过47轮竞拍，最终中国旅游集团有限公司旗下的杭州旅投房地产开发有限公司和招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹润置业有限公司组成的联合体以15.8亿元的总价竞得该地块，未触及17.22亿元的中止价。地块成交楼面价48114元/平方米，溢价率28.45%。(金十数据APP)

【7月深圳新建商品住宅成交同比涨超三成】据深圳市房地产信息平台数据，7月全市新建商品房共计成交3773套，环比下跌35.2%，同比上涨19.3%；其中住宅成交2664套，环比下跌6.8%，同比上涨32.5%。拉长周期看，1—7月新房累计成交35104套，同比微增0.7%；其中住宅累计成交21935套，同比下降10.6%，降幅较上半年有所收窄。

【中指研究院：7月百城新房价格在核心城市部分改善楼盘入市带动下环比上涨0.26%】根据中国房地产指数系统百城价格指数，新房方面，7月百城新建住宅均价为17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。7月上海、深圳、杭州、成都、合肥等重点城市均有优质楼盘入市，百城新房价格环比延续结构性上涨态势，但市场整体仍呈现供给缩量、需求分化特征。分梯队看，7月一线城市新建住宅价格环比上涨0.63%，同比上涨5.40%；二线城市环比上涨0.14%，同比上涨1.85%；三四线代表城市环比下跌0.07%，同比下跌2.41%。从涨跌城市数量来看，27个城市环比上涨，64个环比下跌，9个持平。

【中指研究院：7月百城二手房价格环比下跌0.44%，核心城市中上海环比继续上涨】根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月百城二手住宅均价为12584元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌7.37%。分梯队看，7月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.25%、0.45%、0.48%，一线城市环比跌幅较上月扩大0.09个百分点，其中上海保持上涨，环比上涨0.09%，二线及三四线城市环比跌幅较上月基本持平。同比方面，一线、二线及三四线城市分别下跌6.61%、7.85%、7.20%。从涨跌城市数量来看，8个城市环比上涨，92个城市下跌。

【回应急迫需求 各地持续优化住房公积金政策】近日，国务院常务会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，明确指出要更好发挥住房公积金功能作用，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，提升管理服务效能，更好满足居民多样化住房消费需求。对此，专家表示，这意味着住房公积金在促进住房消费、保障民生福祉方面的基础性作用将更加凸显。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，当前居民住房消费特征、房地产市场形势均发生明显变化，亟须对住房公积金制度作出相应调整。本轮改革既能降低缴存人的住房支出，有助于释放改善性和刚性住房需求，同时也稳定市场预期。

【北京3宗宅地约72.78亿元成交 现场竞价均超百轮】7月30日，北京有3宗宅地出让，均溢价超10%成交，且现场竞拍均超百轮，总成交金额约72.78亿元。其中，门头沟区宅地吸引了3家房企参与现场竞拍，现场举牌160轮，最终由绿城以总价14.706亿元竞得，成交楼面价24553元/平方米，溢价率16.71%。昌平区宅地吸引了4家竞买人，最终经过103轮现场竞价由建发以总价49.77亿元竞得，成交楼面价36032元/平方米，溢价率10.6%。顺义区宅地吸引了3家房企现场竞拍，最终经过114轮现场竞价由沧州玖熙房地产开发有限公司以总价8.308亿元竞得，成交楼面价19148元/平方米，溢价率12.57%。

【北京顺义宅地溢价12.57%成交】7月30日，北京有3宗涉宅用地出让。其中，顺义区府前街宅地规划建筑面积43387.66平方米，容积率1.4，起始价7.38亿元，起始楼面价17009元/平方米，吸引了三家房企现场竞拍，现场举牌114轮，最终沧州玖熙房地产开发有限公司以总价8.308亿元竞得该地块，成交楼面价19148元/平方米，溢价率12.57%。

【国务院：清理优化不合理限制性措施 推动汽车等消费由购买管理向使用管理转变】国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，规划提到，清理优化不合理限制性措施。推动汽车等消费由购买管理向使用管理转变，分年限保障“久摇不中”无车家庭购车需求，探索实行城区、郊区差异化车辆购置指标管理方式。支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。优化演艺活动审批管理，推广大型群众性活动“一站式”部门联合审批、全流程线上办理，严格落实巡演项目首演地内容审核负责制。

【住建部：房地产市场出现积极变化 我国房地产市场已经从增量时代进入存量时代】近年来，各地持续优化调整房地产政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障性住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。从2026年上半年房地产相关数据看，政策成效逐步显现，房地产市场出现一些积极变化。我国房地产市场已经从增量时代进入存量时代。上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。我国房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分。存量时代，二手房交易规模上升，新房交易规模下降是常态。房地产拉动投资的方式将转向参与城市更新。房企将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。（金十数据APP）

【国家统计局：总的看房地产市场供需关系逐步改善，市场预期有所回升】国家统计局副局长毛盛勇15日在国新办新闻发布会上表示，从上半年的相关数据来看，政策成效逐步显现，房地产市场出现了积极变化。一是一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨。二是全国商品房待售面积连续4个月下降，商品房去库存持续推进。三是二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分。四是房地产市场预期有所改善，春节后房地产市场从业人员对新房、二手房价格走势预期出现好转。下阶段要继续因城施策控增量、去库存、优供给，推动房地产市场平稳健康运行。

【证监会：更大力度推动上市公司规范治理 持续释放并购重组活力】中国证监会召开党的建设暨监管工作座谈会，会议强调，扶优限劣促进上市公司做优做强。进一步夯实财务造假综合惩防体系，更大力度推动上市公司规范治理，持续释放并购重组活力，推出更多典型案例。分层分类推动行业机构高质量发展。健全证券公司“1+N+X”监管制度体系，加快落实推动基金公司规范发展的一揽子措施，尽快出台期货公司监管办法，大力促进私募基金规范健康发展。防微杜渐守牢重点领域风险底线。坚决维护资本市场金融基础设施安全稳定，着力防范化解融资平台、房地产相关债券违约风险。七是稳妥有序深化资本市场双向开放，进一步加强跨境监管合作。

【大连首推二套房公积金贷款贴息 年内近90城发“房补”】近日，大连市推出阶段性公积金贷款贴息新政，对2026年7月24日至2027年12月31日之间审批通过的二套房公积金贷款给予最长3年、实际利息15%的补贴，定向降低改善型置业群体还贷压力。放眼全国，年内已有近90座城市陆续出台各类购房补贴、贷款减负举措，地方稳楼市政策持续丰富工具箱，但针对二套房公积金贷款提供财政贴息的做法，大连属于近期较为少见的探索。

【广州1宗涉宅用地溢价17.32%成交】广州1宗荔湾区白鹅潭板块涉宅用地出让，该地块吸引了2家竞买人参与竞价，经过10轮竞价，最终广州市保嘉房地产开发有限公司（保利发展）以总价6.09亿元竞得该地块，成交楼面价24638元/㎡，溢价率17.32%。

【保利发展：上半年净利润19.28亿元，同比下降38.96%】保利发展发布业绩快报，上半年营业收入1028.97亿元，同比下降11.95%；净利润19.28亿元，同比下降38.96%。报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。

【广州：拟稳步有序推进现房销售制，推进房地产开发融资方式改革】“十五五”时期，广州拟积极稳妥谋划现售制试点项目，适时选取合适地块开展试点。强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。继续实行预售的，规范商品房预售资金监管，规范资金使用。同时，加大金融协调联动，推进房地产开发融资方式改革，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向满足房地产项目合理融资需求转变。一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的良性循环机制。落实房地产项目资金封闭管理要求，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

【首开股份：预计上半年净亏损17亿元至22亿元】7月14日，首开股份公告，预计2026年上半年净亏损17亿元至22亿元。报告期内归属于母公司所有者的净利润为负的主要原因为公司房地产项目结转规模同比下降、毛利率较低，期间费用规模较大。

【成都拟调整住房公积金租房提取额度】据成都住房公积金管理中心网站消息，为加大住房公积金对缴存人租房支持力度，促进住房消费，拟调整成都市住房公积金租房提取额度，即“缴存人在我市租住商品住房的，每月提取额度统一按1800元执行，年累计提取金额不超过2.16万元”，现公开征求社会意见。为推动政策尽快落地见效，本次征求意见时间为2026年7月14日至7月20日。

【津投城开：预计2026年上半年实现扭亏为盈，净利润31万元至46万元】津投城开公告，预计2026年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为31万元至46万元，与上年同期亏损5.19亿元相比实现扭亏为盈；预计扣除非经常性损益的净利润为29万元至43万元。扭亏为盈主要因公司完成重大资产出售，房地产主业及金融负债全部置出，房地产业务导致的亏损因素全部消除。

【深物业A：预计2026年上半年净亏损6900万元】深物业A公告，预计2026年1月1日至2026年6月30日归属于上市公司股东的净利润亏损6900万元，上年同期为盈利1442.8万元。报告期内，公司房地产开发业务结转的收入虽较上年同期上升，但受结转收入的房地产项目毛利率降低的影响，公司整体营业毛利率同比下降，故致本报告期归属于上市公司股东的净利润同比减少。

【7月上旬淡季不淡，深圳二手房成交创近六年新高】7月上旬深圳二手房成交依然保持增长，各类购房需求稳步释放。深圳贝壳研究院监测数据显示：7月1-12日贝壳深圳合作门店二手房签约量较去年同期增长20%，创下近6年同期新高。据深圳贝壳研究院监测，往年7月受高温多雨天气、小孩暑假出游、置业者观望情绪影响，楼市通常迎来阶段性降温，但今年深圳二手房市场走出明显“淡季不淡”的逆势行情，成交规模稳步上行，真实自住需求保持稳定释放态势。该研究院分析认为，行情回暖主要源于两大支撑：其一，“429新政”红利持续发酵，前期积压的首次购房、置换改善需求有序释放；另一方面，高端豪宅持续热销，从市场预期、置换链条、区域热度传导等多个层面拉动整体二手房市场回暖，成为本轮成交热度走高的重要助推力量。

【杭州1宗宅地溢价26.68%成交】7月7日，杭州1宗萧山世纪城核心单元宅地出让，土地出让面积34167.00㎡，规划建筑面积95667.60㎡，容积率2.8，起始价36.35亿元，起始楼面价38000元/㎡。经过98轮竞价，最终保利发展以总价46.05亿元竞得该地块，成交楼面价48139元/㎡，溢价率26.68%。

【海南：缴存人每年可以申请提取一次住房公积金，用于支付家庭名下在海南省内的任意一套自住住房的物业费】《海南省住房公积金管理局关于开展提取住房公积金支付物业费业务的通知》发布。《通知》明确，缴存人每年可以申请提取一次住房公积金，用于支付家庭名下在海南省内的任意一套自住住房的物业费。自住住房不含自建房以及商铺、办公用房、产权式酒店客房等商业性质房产。值得注意的是，若缴存人家庭在我省存在未结清的住房公积金贷款，需满足申请提取物业费后本人及其配偶账户余额之和足够偿还3个月贷款的条件。

【重庆：支持有条件的房地产开发企业开辟建筑机器人、智慧家居等新赛道】重庆市住建委公开征求《重庆市城镇住房高质量发展“十五五”规划》意见。其中提出，促进房地产开发企业转型发展。支持房地产开发企业参与保障性住房、城市更新等项目的建设运营，发展委托代建、住房租赁、房产运营、物业服务、生活服务和城市运营服务等业务。鼓励房地产开发企业结合避暑休闲、旅游康养、教育文化、医疗物流等，打造高品质住宅。支持房地产开发企业应用数智技术、绿色技术，全面提升住宅设计、建造和维护水平。支持有条件的房地产开发企业开辟建筑机器人、智慧家居等新赛道。

各方声音

开源证券研报指出：政策端北京再次缩短非京籍购房社保年限、提高公积金贷款额度，信号意义明确，沪深限购松动政策有望跟进。上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中，但政策端整体宽松，控增量、去库存的进程仍在加快，优质房企业绩端持续修复。开源证券认为，2026年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和落地节奏进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。

中银证券认为：此次政治局会议延续“稳定房地产市场”的表态，无增量内容，不过更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策或将为房地产市场提供有利的宏观环境。市场端，8月楼市将延续传统淡季，中银证券预计成交动能会延续减弱的状态，9月开始需要关注“金九银十”传统销售旺季是否出现量价基本面好转的情况，其预计四季度开始销售有所回升。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。中银证券看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

中信证券研报称，截至2026年6月，京沪二手房成交“淡季不淡”，但本轮修复仍主要由低总价刚需和“极致性价比”房源推动。中指研究院数据显示，2026年6月京沪二手房成交活跃；但我们认为，这并不意味着房地产已经实质性修复，也不意味着一线城市房价已经进入企稳通道。成交结构显示，改善置换链条尚未真正起来。根据我们预测，一线城市房价更可能在2027年下半年逐步企稳。对利率而言，短期市场基本忽视地产变化；长期来看，若房价企稳并带动置换链修复，才可能对利率中枢形成约束。

【中指研究院：下半年预计房地产市场仍将延续筑底修复态势，市场分化或进一步加深】中指研究院发布上半年房地产数据解读称，在市场仍处于筑底阶段的背景下，上半年政策端持续释放稳定房地产的积极信号。预计下半年供需两端支持政策将继续落地，稳定市场预期、促进房价企稳或将成为政策关注重点。展望下半年，预计房地产市场仍将延续筑底修复态势，市场分化或进一步加深。新房方面，在2025年同期基数较低影响下，下半年全国新房销售同比降幅有望逐步收窄，但市场全面修复仍需时间。核心城市“好房子”项目持续入市、支持政策持续发力，将继续对市场形成一定支撑。二手房方面，核心城市成交量有望保持稳定，同时挂牌趋稳推动供求关系进一步改善，价格企稳基础有所增强，预计下半年二手房价格进入窄幅波动阶段。