国庆节即将到来之际，上海出台了多项楼市利好政策。

9月29日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。《通知》自2024年10月1日起施行。

《通知》明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

易居研究院副院长严跃进表示，上海本次调整优化房地产政策，很重要的一点，是对社保缴纳年限的调整。最新政策明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。

58安居客研究院院长张波指出，上海本次放松限购符合市场预期，今年上半年上海已经降低限购门槛，随后又开放单身群体购买二手房的相应限制，离异购房的限制取消，都旨在更好满足居民合理住房需求，促进楼市稳定发展。

“本次调整中，‘非沪籍外环外购买住宅社保年限3改1’，大大降低了在上海工作生活但暂未取得沪籍人士的购房难度，有利于上海外围区域的楼市去化，同时有助于市场的供需平衡。此举对购买首套刚性需求，更加有利。”张波表示。

分析师认为，压缩社保缴纳年限，将带来两个积极效应。

“降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，有助于加快满足这类在上海工作、生活的非沪籍居民的购房需求；尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。再就是，该措施将提振购房信心、激活购房潜力，可持续加快‘来沪工作-缴纳社保-购房安家’的节奏。”严跃进称。

对于在临港新片区增加购房资格，业内人士认为，此举落实了职住平衡导向。

“上海针对临港新片区落实增加1套购房资格的政策，积极回应市场关切。一些在新片区工作、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。此次政策出台，有助于更好实现产城融合、职住平衡的工作目标。”严跃进称。

房贷方面，上海最新政策提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

严跃进介绍，今年上海共出现两次首付比例下调的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日。此次上海较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本，而存量房贷利率下调，将有助于降低月供压力、释放购房者潜在消费需求。

在张波看来，上海降低首付措施，从实际降低幅度来看，对于购买二套房群体的利好更为明显，虽然目前没有达到监管层给定的15%最低标准，但结合差异化政策区域政策达到20%-25%水平，也明显降低了改善群体的上车门槛。

此外，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，上海将调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；同时，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

业内人士指出，税收政策对于换房人群的利好，更加显明显。

“调整增值税征免年限5年调整为2年，这一条是市场非常期待的。市场上存在着大量以旧换新需求，但此类购房者换房成本高，尤其是交易税费较高。上海最新政策，可以有效降低交易成本，有利于盘活存量市场，激活增量市场。”张波表示。

分析师认为，上海赶在国庆黄金周之前出台楼市政策，无疑是要抢抓国庆假日楼市的时点。

“自9月中央政治局会议定调，以及监管层9月24日在金融侧出台政策后，市场对于楼市未来的预期，已出现明显好转。不过，全国面的政策是风向，各地还需‘因城施策’落地细化方案。上海此时政策出台非常及时，进一步让购房群体确定了对未来预期向好，为国庆期间的楼市热度提升，打下了良好的基础。”张波补充道。