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政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳” 一线城市限购政策有望放松

房地产市场再迎重磅利好举措。

中共中央政治局9月26日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。会议提出,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

分析人士认为,政治局会议针对房地产的内容和提法较为积极,房地产政策被放在更加重要的位置。

“本次政治局会议中首次指出‘促进房地产市场止跌回稳’,进一步表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性,房地产市场‘止跌回稳’,才能更好为宏观经济平稳运行提供支撑。”中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者。

“ ‘要促进房地产市场止跌回稳’的表述,是政治局首次对房地产市场行情做出的明确指示,即止跌回稳”。易居研究院副院长严跃进认为,该信号非常明确,就是要求各地做好稳市场交易和价格工作,这意味着四季度各地或出台多项重磅利好政策,以更好促进房地产市场止跌回稳。

“市场预期,一线城市仅留的限购政策也可能会放开,9月24日监管层明确的存量房贷利率下调将加速落地。我们预计,后续住房交易个人所得税、增值税等,存在进一步优化空间。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

需求侧:北上广深放开限购政策预期走强

此次政治局会议提出,“要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率”。

公开资料显示,当前仍执行限购政策的城市仅包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市、以及天津和海南部分地区。

对于备受关注的一线城市限购政策,接下来是否会放开?就此问题,陈文静告诉记者,预计未来北、上、深的限购政策会进一步优化调整,而广州等其他地区限购政策有望全面放开。

“一线城市更大力度优化限购政策,将有助于发挥大城市带动效应,提振市场信心。”陈文静称。

而针对存量房贷利率,央行9月24日宣布,引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

“存量房贷利率的调整,此前央行在新闻发布会上已经明确提及,因此预计很快会正式启动全国存量房贷普降的操作。”严跃进表示。

陈文静也认为,预计各银行很快会有实质性举措落地。

“央行在9.24已经释放多项政策利好,年内多次降准、降息预期越来越强,若这些举措可以加速落地,将为市场提供更高流动性支持,降低资金成本。”一位房地产分析师称。

供给侧:首提“严控增量”

分析人士指出,本次会议在房地产供给侧明确了多项举措。这其中,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,围绕这一提法,各地将出台相关落地政策。

“严控增量是第一次提出,说明当前市场供给处于相对过剩阶段,同时也意味着新房要去库存。这预示着各地将严格控制新增供地和新房供应上市,以缓解库存压力,这是提振预期,促进短期止跌企稳的工具。”李宇嘉表示。

陈文静也认为,此次表述与之前“消化存量”和“优化增量”的提法有所不同,在增量方面更加强调要严格控制,这意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要来推进,不应盲目扩大各类住房供给量,市场供应将以住房真实需求为基准。

据研究机构监测数据,目前各地面临一定库存压力,当前亟需促进房地产市场止跌回稳。

易居研究院全国百城库存数据显示,8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27%,较7月份18.5%的降幅明显扩大;8月份百城新房去化周期为25.2个月,已连续7个月超过两年的去化水平,压力较大。价格方面,统计局数据显示,全国70城市房价指数方面,8月全国70城房价指数环比和同比跌幅均有所扩大,环比、同比降幅分别为0.7%和5.7%。

“按最新会议精神,各地未来一方面要加大开发商去库存的力度,加大国企收购存量房力度;另一方面要针对市场需求,调整供应结构,增加受市场欢迎的高品质住房。”李宇嘉称。

事实上,央行几日前已宣布,将扩大对保障性住房再贷款央行资金支持比例。

9月24日,央行表示“将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款,中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%,增强对银行和收购主体的市场化激励”。

分析师认为,此举将对地方收购存储产生一定积极带动作用。

“这将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度,缓解商品房市场库存压力。”东方金诚分析师王青表示。

加快推进房地产发展新模式

政治局会议还提出,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。

白名单进展方面,国家金融监管总局在9月24日指出,“截至目前,商业银行已审批’白名单’项目超过5700个,审批通过融资金额达到1.43万亿元,支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下,金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。”

“从监管层公布数据来看,城市房地产融资协调机制已取得了积极进展,未来有望加大力度、深入推进,更好发挥项目融资白名单的作用,改善企业资金环境,保障项目交付,也将进一步稳定购房者预期。”陈文静表示。

而在盘活存量闲置土地方面,此前自然资源部、国家发改委已经发文,提出4个方面18项举措妥善处置闲置存量土地。

从地方举动来看,近期广州越秀成功退地回收120亿元,均以票据形式补偿;武汉今年以来已有超10宗地块申请调规,申请将商办用地改为住宅用地。

“央行9.24进一步明确,正在研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策,且必要时提供再贷款支持。我们认为,未来会有更多配套资金进入市场,加速闲置土地盘活利用,为企业提供更多资金支持。”陈文静称,未来预期会有更多城市参考广州、武汉相关做法推进“退地”“调规”,而与之配套的政策也有进一步优化和落地预期。

此外,政治局会议明确,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

房地产分析师表示,“抓紧”一词表明了完善房地产中长期改革举措的迫切性,预计未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度,完善配套政策也将进入加速推进阶段。

“该提法的核心要点是‘抓紧’,意味着房地产发展新模式的工作会加快推进。”严跃进认为,从近期的房地产发展新模式的工作要点来看,预计监管层在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面,会持续发力。

“整体来看,财政货币政策加力稳经济,有望稳定居民收入,对于房地产市场也将产生积极影响。房地产各项政策举措若能加快细化落地,或将明显修复市场预期,加速房地产市场筑底企稳。”陈文静表示。

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李丹
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