8月30日，A股房地产股早盘高开高走，午后冲高回落。房地产指数大涨。

截止收盘，三六五网、金地集团、天地源等多股封死涨停板，特发服务涨逾10%，天地源、万科A、新城控股、城建发展、阳光股份、中交地产等多股大涨。

房地产板块大涨之际，投资者正在密切关注存量房贷利率的下一步动态。

近期“促消费”屡次被摆上C位。先是发改委在周四发布会上表示“把促消费放在更加突出的位置”，同日中国人民银行便在下半年工作会议上强调“把着力点更多转向惠民生、促消费”。

在这种背景下，野村证券在8月1日发布的报告中表示，下调存量房贷利率有可能成为实现促消费的一个有效政策选项。正如央行在7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》（以下简称《报告》）中提及，2023年降低存量房贷政策成效显著，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。

再考虑到由于今年LPR利率已下调35基点，致使存量房贷利率和新增房贷利率之间的差距迅速扩大，或将加剧提前还款的风险。因此野村证券预计，存量房贷利率有望下调55-95个基点之间，规模与2023年末的下调相似。

不仅促消费，下调存量房贷利率“好处多多”

央行在《报告》中，详细总结了2023年存量房贷利率下调后的显著成效，对其中的三大好处进行了分析：

1、直接降低了前期存量购房者的利息负担

截至2023年末，全国合计超23万亿元存量住房贷款利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅达到0.73个百分点，每年可为借款人减少利息支出约1700亿元。

2、与新增房贷利差大幅缩小，有效缓解了2022年下半年以来的居民住房贷款提前还款现象

2023年8月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。8月31日政策出台后，9—12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前(2023年8月)下降10.5%。

同时，在政策带动下，新发放个人住房贷款出现边际改善，2023年9—12月全国新发放个人住房贷款1.93万亿元，月均发放4826.6亿元，较政策出台前(2023年8月)增长23.6%。

3、居民消费支出和社会消费品零售总额均出现明显增长

从居民消费支出看，2023年4季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，创近七年来新高。

10—12月，社会消费品零售总额当月同比增速分别达到7.6%、10.1%、7.4%，均为近三年同期最高增速。

由于个人住房贷款合同期限较长，存量房贷利率调整将影响整个合同期限的利息支出，预计对消费的拉动效应将持续发挥，并逐渐惠及整个经济运行。

野村证券：下调存量房贷利率有望缩小其与新增房贷的利差 减缓提前还款风险

今年以来，今年LPR利率已下调两次共计35基点，致使新增房贷利率与存量房贷利率之间的差距迅速扩大。

继2月20日5年期LPR下调25个基点后，新增房贷利率从2023年底的3.97%下降至第一季度末的3.69%，再下降至第二季度末的3.60%。再加上7月22日5年期LPR下调10个基点将上述差距进一步扩大。

野村证券表示，目前大多数城市首套房购房者的新增房贷利率已大幅下降至3.0%（LPR-85个基点）至3.4%（LPR-45个基点）之间。在一些城市，新增房贷利率甚至已经降至3.0%以下。

本周野村证券首席中国经济学家陆挺也在经济峰会上表示，建议降低存量贷款利率，目前存量房贷利率比新增房贷利率可能已高出100基点：

对于2015-2022年期间30万亿左右的存量房贷，存量房贷利率估计平均在5.2%左右。存量房贷利率下调73bp之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。

2024年第一季度，新增房贷利率为3.95%，估计二季度末，新增房贷利率（包括首套+二套）在3.5%左右。所以，估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100bp。

而这种差距正在逐步影响去年存量房贷下调后的积极效果，增加了购房者提前还款的风险。因此在这种情况下，野村证券认为：

随着大多数城市首套房购房者的新增房贷贷款利率在LPR-85个基点至LPR-45个基点之间，大多数存量房贷利率为LPR+10个基点，本次存量房贷利率下调可能在55个基点至95个基点之间。

由于大多数存量房贷是由首套房购房者获得的，央行可能会重点关注下调首套房购房者的存量房贷利率，类似于2023年第四季度的情况。