SMM5月22日讯：住建部发布做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知。而武汉、合肥、西安、昆明等多地开始执行楼市新政等利好消息的发酵，使得房地产板块在5月22日的盘中出现拉升，截至5月22日收盘，房地产服务板块涨2.32%，房地产开发板块涨1.02%，个股方面：渝开发、我爱我家涨停。绿地控股、金地集团以及亚通股份等涨幅居前。
房地产作为国民经济的重要一环，其有关政策及落地情况备受市场关注。在央行等部门打出了楼市重磅组合拳之后，上海、深圳等地楼市成交受新政刺激出现上涨。而铜铝等有色金属行业和钢铁行业也在关注着楼市新政发力后带来的地产开工回暖，进而带动对金属终端消费需求的上升。
上周国内铝下游加工龙头企业开工率较前一周持稳于64.9%，与去年同期相比增加0.5个百分点。分板块来看，上周线缆板块在国网、光伏订单支撑下开工表现稳健，行业出货量处于旺季水平，且近期铝价外强内弱，提振出口订单，拉动行业开工小幅走高。受制于高位铝价，终端观望情绪又起，上周型材板块开工再度承压，但近期宏观方面万亿国债、超长期国债以及下调住房首付比例、公积金贷款利率等利好消息频出，部分企业等待其落地情况，据SMM调研了解，此轮利好政策刺激作用初显，部分企业表示回款有所好转，期待后续订单需求情况。板带箔及原生合金板块龙头企业持稳生产，但警惕后续需求转弱拖累开工率下行。再生合金板块继续呈现弱势，因需求明显减弱及利润压缩，再生铝厂开工率小幅走跌。整体来看，本周铝价再度强势上行，铝下游企业观望心态再起，叠加需求部分转弱，压制整体开工走高，短期关注价格内弱外强下对出口的提振作用以及房地产、“以旧换新”等政策的落地效果。》点击查看详情
4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局、财政局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。原来除了消费品可以依旧换新外，房产也能以旧换新。郑州不是第一个吃螃蟹的城市，该政策从去年7月份开始就有不少城市支持房产“以旧换新”。不过，从内容上来看，郑州推行“以旧换新”方案是政府主导层面出发制定的，与其他城市的方案相比具有较高的借鉴价值。谈及房地产“以旧换新”对钢铁行业的影响，SMM认为短期来看，“以旧换新”政策，主要是为了去库存，可能对钢材需求带动不大。中长期来看，该政策如是有效推进，将会带来新的住房需求，有助于带动上下游多个行业的发展，从上游的钢铁，水泥到下游的家电等，这将会带来钢铁消费的增量。》点击查看详情
消息面
【住建部：做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作】住房城乡建设部办公厅发布通知，要求各地住房公积金管理中心做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作。通知要求，要指导城市住房公积金管理中心及时调整住房公积金个人住房贷款利率。按照《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。要指导城市住房公积金管理中心按照《住房公积金个人住房贷款业务规范》，做好存量住房公积金个人住房贷款利率调整政策衔接，对贷款期限在1年及1年以内的，应实行合同利率，不分段计息；对贷款期限在1年以上的，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，国家另有规定的除外。》点击查看详情
【西安首套房首付比例降至15% 二套房首付比例降至25%】记者从西安多家银行获悉，目前西安已开始执行央行新政，首套房首付比例降至15%，二套房首付比例降至25%；但商贷的房贷利率尚未收到调整通知，要以具体购房签约时的政策为准。（财联社）
【武汉打响全国“首付比例降至15%”第一枪 各地跟进下调节奏有望加快】热点二线城市武汉，打响了“首套房首付比例降至15%”落地执行的第一枪。贝壳武汉站5月20日发布的图片显示，武汉首套房首付比例降至15%，商贷房贷利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房贷利率降至3.35%。对此，贝壳武汉方面告诉记者，内容属实，其确实从银行方面收到相关消息，这是根据银行最新消息汇总的内容。值得关注的是，这是5月17日监管层出台楼市信贷新政后，首个调整商贷政策的城市。“随着武汉率先降低商贷利率以及首付比例，接下来各地会加快跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏，对市场的带动会进一步显现。若核心城市落地相关举措，对市场情绪的修复或将产生更加积极的影响。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。》点击查看详情
【拉萨：首套房5年期以上公积金贷款利率下降至1.68%】据“拉萨发布”消息，自2024年5月18日起，拉萨市个人住房公积金贷款利率进行以下调整：首套房方面，5年期以下（含5年）的利率为1.36%，5年期以上的利率则调整为1.68%；第二套个人住房方面，5年以下（含5年）的利率将不低于1.686%，5年以上的利率将不低于2.038%。按照住房公积金贷款管理规定，新发放的公积金贷款将按调整后的利率执行。对于在2024年5月18日前已发放的贷款，将从2025年1月1日起执行调整后的利率。
【合肥有国有大行将首套房贷首付比例降至1.5成 首套房二套房贷利率同步降至3.45%】记者5月21日从合肥某国有大行了解到，该行今日已将首套房贷首付比例降至1.5成，二套房贷首付比例降至2.5成，首套房和二套房的房贷利率均降至3.45%。据记者了解，合肥市场目前各银行在跟进房贷首付利率方面动作不一，有银行个贷经理表示其所在银行预计两天后跟进，也有银行表示尚未收到通知。据公开消息，目前除合肥地区有银行跟进首套房首付比例1.5成并下调房贷利率外，武汉地区今日也有银行开始执行。（财联社）
【楼市去库存迎重磅利好：央行将设立3000亿保障房再贷款 】在5月17日下午国新办举行的国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。住房和城乡建设部副部长董建国在本次吹风会上表示，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。“对于高库存的城市来说，本次会议传递出重大利好。其重要意义在于，高库存的城市可利用该政策持续推进‘以购代建’工作，在加快保障性住房供应的同时，还有助于库存房源的消化。”易居研究院研究总监严跃进称。》点击查看详情
【三箭齐发！房地产“重大举措”集中推出，事关买房首付、贷款利率等】5月17日午间，楼市迎来多项重磅利好，央行等部门连发3条通知，针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整。中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。同日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。其中提到，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行、国家金融监督管理总局也于同日发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。》点击查看详情
【何立峰：商品房库存较多城市 政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房】全国切实做好保交房工作视频会议17日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。》点击查看详情
【统计局：下阶段统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 抓紧构建房地产发展新模式】国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办发布会上表示，今年以来各地区因城施策，不断地在优化房地产政策，从4月份的房地产领域的主要数据情况看，房地产领域继续处于调整期。下阶段要按照中央政治局会议精神，切实贯彻落实党中央的决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产的高质量发展。》点击查看详情
【聚焦去库存、防风险 政治局会议再次定调房地产】4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。“从上述定调来看，本次会议关于房地产的内容，主要聚焦在去库存、防风险，促进房地产市场高质量发展方面。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。多位专家表示，此次对于房地产的政策表述，再次提到“要持续防范化解重点领域风险”，这意味着防范风险是首要任务，所有的工作都要围绕如何守住不发生系统性风险来开展。与此同时，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，引发各方广泛关注。易居研究院研究总监严跃进指出，消化存量房产和优化增量住房措施，可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来，由此预计“以旧换新”等政策会持续。随着存量房产得以消化，将有助于真正带动购房者卖旧换新，成为新一轮市场提振的重要动力源。》点击查看详情
【国家统计局：1—4月份全国房地产开发投资30928亿元 同比下降9.8%】国家统计局数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。
【“国家队”出手 杭州打响新模式“楼市去库存”第一枪】杭州打响了以新模式去库存第一枪。杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。公告显示，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。对于房源基本条件，临安规定：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。“杭州临安该项政策属于全国首例。这意味着在去库存或消化存量房产方面，国家队正式出手了。”易居研究院研究总监严跃进表示，这是对高层会议的落实，同时也对房企的库存房源落实了新的去化导向。》点击查看详情
【各地为激活楼市再出新招 减少新房公摊面积或成趋势】政治局会议提出要“优化增量住房”大背景下，近段时间多个城市出台减少公摊面积新规，市场再度引发对公摊面积的讨论。有市场消息称，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括：减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。对此，深圳市规划和自然资源局方面向记者表示，相关文件预计将于下周在官网上发布，具体内容以发布文件为准。事实上，除深圳外，广东的佛山、惠州、清远等地，先后出台了住宅用地的计容面积和公摊新规。肇庆则宣布实行按套内面积计价宣传销售。分析人士认为，调整公摊面积和计容面积、提高得房率新规，已成为楼市调控的新手段，未来预计还有更多城市跟进调整相关政策。对于出台相关政策的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，监管层提出要“优化增量住房”，而优化增量就是要提高新增供应的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。》点击查看详情
【央行发布重磅报告 提及畅通货币政策传导机制、房地产、防范汇率超调风险……】央行发布2024年第一季度中国货币政策执行报告。其中，下一阶段货币政策主要思路提到，充分发挥货币信贷政策导向作用。坚持“聚焦重点、合理适度、有进有退”，保持再贷款再贴现政策稳定性，用好普惠小微贷款支持工具，实施好存续的各类专项再贷款工具，推动科技创新和技术改造再贷款落地生效。持续做好支持民营经济发展壮大的金融服务，推动畅通民营企业信贷、债券、股权融资渠道。开展民营和小微企业信贷政策导向效果评估、金融机构服务乡村振兴考核评估，增加民营和小微企业、乡村振兴等重点领域金融资源投入。落实好加大力度支持科技型企业融资行动方案，开展科技金融服务能力提升专项行动。鼓励开展金融适老化服务升级，提高养老金融普惠性。统筹好对绿色发展和传统能源转型的金融支持，持续推动绿色债券市场高质量发展。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。》点击查看详情
【近一个月四大省会城市全面退出限购 楼市正迎来新一轮宽松潮】一天的时间里，杭州和西安两个二线热点城市，先后发布楼市重磅支持性政策。5月9日下午，西安市住房和城乡建设局发布通知，出台优化公积金贷款、盘活二手房存量房源、建立“以旧换新”购房模式等十条楼市措施。分析人士指出，此次西安政策有很多创新性，其中，企事业单位和社会主体可购买二手房举措，对其它城市来说具有不小的启发意义。5月9日上午，杭州市发布通知，全面取消住房限购，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。此外，杭州最新政策明确，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。“杭州对首套房认定标准的调整，使杭州信贷政策将进入历史最宽松阶段，较2014-2016年不限购期间还要宽松。”中原地产首席分析师张大伟称。而近一个月以来，长沙、成都、杭州、西安四大省会城市，先后取消了限购。》点击查看详情
【超50城表态支持住房“以旧换新” 有望助力房地产市场修复】广州市花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会近日官宣，将于2024年5月15日—2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。全国范围内的去库存行动拉开大幕，各地目前正围绕“以旧换新”积极开展各类活动，并提供相应支持。根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，包括上海、深圳等均出台“以旧换新”相关政策。》点击查看详情
【商务部等14部门印发《推动消费品以旧换新行动方案》】商务部等14部门印发《推动消费品以旧换新行动方案》4月12日对外发布。方案提出，鼓励各地支持开展旧房装修、厨卫等局部升级改造和居家适老化改造，促进智能家居消费。对报废高排放乘用车或符合条件的新能源乘用车，并购买符合节能要求或新能源汽车的消费者给予定额补贴；金融机构可自主确定自用汽车贷款首付比例；完善充（换）电、停车、智慧交通等基础设施；实施二手车交易反向开票政策；推广上门收车服务模式。方案提出，中央财政安排现代商贸流通体系建设、县域商业体系建设等资金支持废旧家电等再生资源回收体系建设；鼓励有条件的地方对消费者购买绿色智能家电给予补贴；支持家电企业对以旧家电换购节能家电的消费者给予优惠。》点击查看详情
各方声音
中银证券研报指出：新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积为286.3万平方米，环比上升36.3%，同比下降26.1%，同比降幅较上周收窄了22.9个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为33.1%、44.1%、23.2%，同比增速分别为-26.5%、-26.9%、-23.3%，同比降幅较上周分别收窄了22.6、22.4、24.9个百分点。二手房成交面积环比增速下滑，同比降幅收窄。目前政策的力度明显加大，需求端的刺激+供给端的化解风险，将在未来一段时间内持续发酵。外资对地产的配置自4月25日以来明显提升，截至5月20日对房地产行业的持股数量占比达到2.03%，达到了3月27日以来的最高点。当下主要逻辑为“定调转向+供需政策宽松加码+外资进场+房企现金流压力及存货风险减轻预期”，我们预计短期内地产板块行情仍会延续，但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。
广发证券分析指出，近期全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，住建部、自然资源、央行、金管局等多部门配合，在供给侧去库存、保交付，需求侧降低购房难度方面给予强有力的政策支持，态度上对地产定调更积极，政策上明确方向调整为“去库存”与“稳需求”。高库存、高负担、低信心是过去很长时间政策放松成效不佳的原因，本次自上而下的政策、资金支持对于降低市场库存、改善供需关系、提振购房者信心具有正向意义，随着后续政策发力及各地实施细节落地，预计市场信心及格局将会逐步趋于稳定。展望后市，建议积极关注房地产ETF的配置机会。
东兴证券研报指出：其认为，政治局4月30日首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为后续政策发力的重点指明了方向，“以旧换新”将成为消化存量房产的重要抓手，“改建或收购存量住房用作保障性住房”将成为消化存量房产和优化增量住房的重要举措。央行此时出台多项金融支持政策，对于降低居民购房成本，改善市场预期、推动市场去库存有重要作用。我们认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一、二线城市的购房需求。后续，消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，持续改善市场供需结构，对需求形成托底。需求的提升将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构。
东方金诚认为：4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”后，需求端配套政策显著加码。一方面央行购房政策三连发，力度超出市场预期，对市场信心产生一定提振效果；另一方面，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，将有效推动地方政府收购存量房政策的快速落地。我们认为，后续在保障房和商品房双轨制发展模式下，有望推动楼市实现企稳回升。当然，政策的重点仍在推动市场化渠道的恢复，后续需持续跟踪各地对央行政策的跟进程度，尤其是一二线核心城市政策的进一步放松将对全国产生较大带动作用。
中邮证券建议：5月17日央行降低首付比例，取消房贷利率下限等政策超预期致地产大涨，央行设立3000亿保障性住房再贷款政策基本符合预期我们认为需求端政策后续北上仍有可能放松限购条件如调整社保公积金年限，而供给端政策依然有较大空间，过量的库存仍有待消化。对于政策效果而言，我们认为短期会有刺激效果，就个股而言，目前主要建议关注一二线城市拿地比例较高的房企。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱解读称，新政从需求端出发，降低购房门槛及购房成本。首套首付比例下调为不低于15%，二套房首付比例最低为25%，创下了有史以来首付比例最低记录，居民购房门槛降至历史最低。王小嫱预计，本次政策调整对提升成交活跃度有明显效果。按照以往经验，中央政策的松动对市场信心的提升大于地方政策。本次新政能刺激部分刚需及首次改善客群入市，提振市场的活跃度，短期能促进房市加速改善。中期来看，当下居民市场收入预期弱，拖累购房需求的释放，中期还得依靠经济就业环境的改善。
易居研究院研究总监严跃进表示，这是中国购房史上最宽松的首付政策，对于拉动市场交易具有明显作用。首付比例的下调，能级远超其他城市政策，对于房贷拉动、刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放都有重要意义。此次政策对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。
中信证券曾发布研报指出，地产政策组合发力，若后续带动地产新开工回暖，或改善中期煤炭需求预期。在一季度业绩下滑、山西供应恢复等风险因素释放后，龙头公司在估值及股息率预期方面的吸引力进一步提升，叠加地产政策催化短期情绪，板块或处于新一轮反弹中。从长期看，若煤炭下游地产相关链条景气逐步趋稳，也有助于强化煤炭龙头“红利低波”的属性。
