等政策，就有了政策。5月17日市场的情绪围绕着地产板块展开。

在近期中央高层会议定调“统筹研究消化存量房地产和优化增量住房的政策措施”后，房地产的政策思路由供给侧转向需求侧，并且聚焦去库存。

一天之内，央行连放“史诗级”大招，取消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率、史上最低首套房比例下限、央行将设立3000亿保障性住房再贷款，在基金公司看来，超预期政策之下，致力于打好住房攻坚战。

A股房地产在尾盘迅速拉升，房地产主题ETF溢价、放量大涨，其中，银华房地产ETF接近涨停，溢价达到1.71%，华宝地产ETF成交量创下历史新高。

在美股，中资房地产大涨，房多多开盘后涨幅扩大至323.77%,触发熔断,恢复交易后不久再度停牌。截至收盘，房多多大涨超300%。

不过，在政策落地的同时，大摩将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。大摩报告称，尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不确定性较高。因此，建议投资者继续选择防御性股份，如华润置地、中国海外发展和绿城中国。将龙湖集团和保利发展的评级由“增持”调低至“与大市同步”。

也有业内人士认为，政策效果如何，大涨的市场给出了答案。背后逻辑在于央行是表明了态度，政策及力度后续都可以调整。市场对地产的预期没那么悲观之后，对整个风险偏好提升有好处。

国泰基金表示，近期密集的政策对于投资者情绪有较大提振作用，但后续还需要观察政策之后的房地产去库存的节奏，以及房企基本面是否有切实改善。

溢价、放量，房地产主题ETF强势大涨

17日午后，受重磅政策提振，地产板块午后持续暴涨，地产股全线爆发，房地产指数涨幅超过7%，周涨幅达到12.65%。个股方面，万科A、金地集团等20余股涨停；59只地产股涨幅超过6%。

ETF表现方面，房地产主题ETF独占鳌头，银华房地产ETF涨幅达到9.49%，几近涨停；华宝地产ETF涨幅同样超过9%，成交额达到2.15亿，创历史新高；规模最大的南方房地产ETF涨幅为8.53%，成交额突破10亿，此外，华夏房地产ETF涨幅也达到7.65%。场内表现出明显的溢价，两只房地产ETF溢价分别达到1.71%、1.31%，买盘力量明显。

在17日晚间更新的基金净值后，地产主题基金同样领跑行业，招商沪深300地产、华宝中证800地产ETF、银华中证内地地产主题ETF涨幅超过8%。事实上，从回报率上来讲，地产板块的启动已经持续一个月，多只房地产主题基金近一个月涨幅接近三成。

华宝地产ETF基金经理蒋俊阳认为，随着供需两端政策延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。

此外，市场较为关注地产板块中基本面相对稳健、资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。

富国基金旗下建材ETF基金经理牛志冬表示，在关注地产行业相关投资机会的同时，投资者也可关注地产后周期相关的投资机会，比如家电和消费建材。从历史上看，这两个板块自身基本面较为稳健，盈利能力稳定，市场竞争格局比较好。

“历史上来看，当基建投资增速大幅提升或房地产行业政策大幅放松时，建材行业景气度也会随之提升。站在当前时点，伴随着关于地产预期的逐步企稳向好，建材行业内龙头企业需求也有望转暖，盈利能力相对稳健，估值较低，投资者可以适当关注。”牛志冬表示。

都在等政策，机构解读：3000亿保障性住房再贷款态度明确

消息面上，央行三连发，涉首付、房贷利率多项调整。

一是央行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》称，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

二是央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

三是央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

随后，在国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款。钱从哪里来的路径也给出答案：面向21家全国性银行，提供1.75%利率。鼓励银行向城市政府选定地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房用作保障性住房。

住房和城乡建设部副部长董建国从打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险；进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求；推动消化存量商品住房以及妥善处置盘活存量土地四个方面着力推进保交房政策。其中，住建部指出，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

南方基金认为，在国内政策积极发力的背景下，有望带动国内经济温和回升，抬升市场风险偏好，对A股整体形成支撑。市场风格方面，看好以中证A50、沪深300为代表的绩优龙头指数以及经营稳健、积极分红的低估值、高股息资产。

“以旧换新”推进，收售储备资金规模理想预期1万亿

当前二手房挂牌量、交易量都比新房大，且二手房去化周期远比新房要长，这使得存量房成为了市场上的主要供应端。居民刚需集中在二手房，改善则主要在一手房。

华夏基金表示，为打通目前市场一、二手房置换链条的堵点，促进改善性需求的释放，全国已有包括上海、深圳等超60城表态支持住房“以旧换新”。

有券商就认为，想达到去库效果，收售储备资金规模预计较大。如果未来实施1万亿收售储备规模，预计房地产行业供需情况将有望得到大幅边际改善，房地产企业及地产链均将显著受益。

国泰基金指出，相关部委对地产需求端采取了正确且必要的政策措施，有利于我国防范金融系统性风险，对促进房地产和整体经济大盘的平稳健康发展具有重要意义。同时，也要认识到房地产去库存是一个长期过程，需要持续的政策发力和更大力度的财政支持。