近期房地产调控政策不断出台，比如，8月25日住建部等多部门将认房不认贷纳入“一城一策”工具箱，随后广州、深圳宣布落地实施，为一线城市放松进行了铺垫。业内专家表示，从短期看，可推动降低存量个人住房按揭贷款利率，积极推动城中村改造等措施稳定房地产市场发展。此外，业内也期待降低二套房首付比例、利率、交易成本等，只要是合理的住房需求，都希望能够满足。
而降低存量房贷利率则已是“箭在弦上”。近期交通银行、招商银行等多家银行表态将调整存量房地产利率，8月21日，5年期以上LPR报价维持不变被专家认为是为存量房贷利率加快落地预留空间。7月14日的国新办发布会上，央行表态支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
下调存量房贷利率早有先例，在2008至2009 年银行已落实类似的下调存量房贷利率政策指导。据专家测算，利率偏高的存量房贷余额约为15万亿元至20万亿元，存量房贷利率下调，对银行息差和利润有一定影响但影响并不大，银行可以采取多种措施，比如进一步降低存款利率，减缓存量房贷利率调整对息差和利润的影响。
房地产调控政策不断出台
8月25日，住房和城乡建设部、人民银行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。这一政策将认房不认贷纳入“一城一策”工具箱，意味着房地产政策在支持满足刚性和改善性住房需求上更进一步。
本周，一线城市中的广州、深圳已经宣布落地实施“认房不认贷”。易居研究院研究总监严跃进表示，此举信号意义非常强，说明认房不认贷政策是当前一线城市重点关注的政策，预计四个一线城市都可能出台。预计楼市接下来会有一波大的提振。此外，业内也期待降低二套房首付比例、利率、交易成本等，只要是合理的住房需求，都希望能够满足。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，面对房地产领域的变化，政府部门及时出台了多项政策措施。比如，国务院相关职能部门支持包括民营企业在内的房地产企业合理融资需求，放松房地产上市公司再融资要求，推出房企纾困专项再贷款、保交楼贷款支持计划等结构性货币政策工具以稳定房地产供给。
同时，通过引导降低5年期以上贷款市场报价利率（LPR），降低公积金贷款利率，指导商业银行调降存量个人住房按揭贷款利率，各地按照“一城一策”的原则降低首套个人住房按揭贷款利率、允许商业住房按揭贷款转公积金贷款、降低房贷首付比例、为多子女家庭购房提供政策支持等降低居民购房成本，稳定或提升居民购房需求。另外，对个人出售自有住房并且重新买房的实施个人所得税优惠政策，以支持改善性住房需求。
娄飞鹏表示，为更好地稳定房地产市场，需要综合考虑短期特点和长期趋势，分类采取措施并推进实施。从短期看，在具体举措上，推动降低存量个人住房按揭贷款利率，积极推动城中村改造，更好满足民营房地产企业、居民刚性和改善性住房的合理融资需求，在更大范围内为多子女家庭购房提供支持等。
存量房贷利率调整已“箭在弦上”
近期多家银行表态将调整存量房地产利率。交通银行召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会，将存量房贷利率调整纳入工作日程。招商银行和中信银行也公开表示，针对存量房贷利率下调已制定预案，兼顾银行业务发展、“因城施策”和公平性等多方面因素。此外，农业银行、建设银行和华夏银行等纷纷做出最新表态，密切关注监管指导和市场动向，推进后续相关工作的开展。
“存量房贷利率下调”是本月热议的话题。8月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，其中5年期以上LPR与上月持平，超出市场预期。而此前在8月15日政策利率超预期下降之后，市场普遍预期本月两个期限LPR将显著下降。彼时多位专家均表示5年期以上LPR报价“按兵不动”，是给存量按揭利率调整预留空间。
例如，中国民生银行首席经济学家温彬表示，存量按揭利率调整已“箭在弦上”。当前存量按揭利率调降能够更好的起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。
招联首席研究员董希淼也表示，本月5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。这并不意味着金融支持实体经济力度减弱。相反地，金融政策调整还将持续进行，新的支持措施如存量房贷利率调整方案应尽快出台。
8月18日，金融管理部门联合召开会议，就金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作进行研究和部署，要求“统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。董希淼认为，这就要求，金融机构应重视存量与增量产品之间、不同机构产品之间的价差问题，其中商业银行要正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存款房贷利率调整方案将加快出台。
7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示，央行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这也是央行首次针对存量房贷利率较高问题进行回应。惠誉评级分析师认为，这个指导意见一定程度上缓解当前房贷提前还贷潮。
存量房贷利率应该怎么调？
银行存量房贷利率下调已有先例，且有空间。
任泽平发文指出，下调存量房贷利率早有先例。2008年10月，央行将个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，而此前房贷利率普遍为0.85倍。因此，各大银行调降存量房贷利率由85折降至7折。
惠誉评级的分析研究表明，2018 至 2022 年间发放的存量房贷利率目前处于5%左右的较高水平。相比当前4.20%的5年期LPR和4.14%的今年三月份个人住房贷款加权平均利率，银行存量房贷利率下调空间可达到80个基点左右。
惠誉还认为，在2008至2009 年银行落实类似的下调存量房贷利率政策指导之时，利率调整多采取协商变更原有合同的方式而非以新换旧。存量房贷利率调整的可行性增强或将缓解提前还贷潮，这将有助于缓解银行盈利能力和资产重新配置所面临的压力。
据董希淼初步测算，利率偏高的存量房贷余额约为15万亿元至20万亿元。存量房贷利率下调，对银行息差和利润有一定影响但影响并不大。同时，银行可以采取多方面措施，开源节流，精细管理，减缓存量房贷利率调整对息差和利润的影响，比如进一步降低存款利率，优化负债产品结构和期限结构，继续从负债端压降成本。
董希淼还认为，银行还可以在存量房贷利率调整的过程中，与客户约定一段时期内不得提前还款，减少房贷提前还款行为，保持房贷规模基本稳定。金融管理部门可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持，提高银行降低存量房贷的积极性，支持银行维护息差基本稳定进而保持向实体经济减费让利的持续性。
