据住房和城乡建设部，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
在易居研究院研究总监严跃进看来，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，呼应了此前7月份住建部企业座谈会上提及的“落实好个人住房贷款认房不用认贷”的政策导向，高度吻合了中央政治局和国常会提及的优化调整房地产政策的内容，也符合近期央行提及的优化调整房贷政策的导向。
据住房城乡建设部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
机构不完全统计，目前约20个热点城市实行“认房又认贷”的政策。业内认为，三部门推动“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，意味着认房不认贷符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。
利好两类购房群体 将有利于改善性需求释放
具体来看，通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，认房、认贷主要是银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷。全国各地执行标准不一样，认房又认贷最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款按照二套房来发放。二套房的房贷利率高企，因此不利于购房者改善住房。
王小嫱称，二套房的房贷利率高企，尤其一线城市二套房的贷款利率是基准利率的1.1倍。三部门明确推动落实“认房不用认贷”，利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算，可降低购房成本。对市场而言，“认房不用认贷”有利于改善性需求的释放，也符合更好的满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。
贝壳研究院认为，“认房不认贷”有助于促进一二手联动，一方面，使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。进一步，新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地市场和行业的良性循环。
约20个热点城市“认房又认贷” 一线城市会否放开？
值得注意的是，通知指出此项政策（“认房不用认贷”）作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
严跃进认为，这样做有两个好处。首先是和市场情况进行了挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场的需求。其次是对大城市落实此类政策给予了更灵活的操作性。一些大城市当前市场存在冷热并存的情况，后续可以根据对市场的研判以更好地制定“认房不认贷”政策。
“鉴于一线城市目前对于认房不认贷执行的呼声，预计一线城市在8月底至9月初也会陆续出台新的房贷政策，即取消原来的认房又认贷政策，而改为认房不认贷政策。”严跃进表示。
根据诸葛数据研究中心不完全整理，目前一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市实行“认房又认贷”的政策。在王小嫱看来，三部门推动“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，意味着认房不认贷符合政策执行标准，但还需地方政府自主决定是否使用。预计在当前市场持续下行的背景下，一线城市跟进的概率较大。不过，也有分析预计这一政策不会全国“一刀切”，一线城市落地的节奏依然可能偏慢。
据了解，在此之前，自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，各地优化政策出台频率明显加快，郑州已执行“认房不认贷”，厦门首先下调了二套房首付比例。严跃进称，观察目前中央和地方的政策，地方上出台政策比较多，尤其是一些二线城市持续发布政策。此次三部门出台政策，明确定调，后续对于各地房地产政策的开展具有非常好的指导价值。
“认房不认贷”将节省多少购房成本？
“对于首套房的认定，只看所在城市是否有房，而不看是否有贷款记录。这就意味着认房不认贷政策成为了今年三季度以来最重磅的一项政策。”严跃进进而表示，过去若是执行了认房又认贷政策，部分有过贷款记录的购房者，其换房方面可能会被认定为二套房，进而导致认购首付比例和利率明显偏高，导致购房成本加大。“而按照现在的政策，只要名下无房，那就可以按首套房进行认定。这就使一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房的标准，使购房的成本快速降低。”
那么实施“认房不认贷”将为部分购房群体节省多少成本？严跃进称，比如说按照一些大城市的购房政策，二套房首付比例超过了70%，而按照现在新的政策，首付比例可以降低至35%。若按500万的房子进行计算，其首付比例可以从350万减少为175万。换句话说，首付比例可以直接减少175万，相当于购房总价的35%。
就北上广深四个一线城市总体情况而言，据严跃进此前测算，若调整，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万降至195万，首付成本降低了240万，即降低了55%的资金支付压力。调整后，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月。30年累计减少47万元。
“此类政策的调整，总体而言是为了不断激活合理住房消费需求。因此该政策实施后，住房消费市场的活跃度料会非常明显，尤其是一些购房者购房的约束减少、包袱减轻，购房的积极性将会提高。” 对于三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，严跃进如是说。
