美国抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）的首席经济学家Doug Duncan日前警告称，美国房地产市场正发出放缓信号，将美国逐步推向衰退。

Duncan在近日一份声明中指出，“最可能的结果是温和的衰退，而衰退的时间仍然是主要的问题，因为如果与工资相关的通胀压力没有消退，美联储可能会在更长时间内维持紧缩的政策。”

美联储在过去一年内将利率提高了500个基点，以抑制通胀，不过此举也使经济陷入低迷，并将30年期抵押贷款推至20年来的高点。

这给房地产市场带来了压力，高昂的借贷成本迫使买家和卖家都离场观望。由于今年信贷条件收紧，预计多户住宅的销售将出现下滑。据房利美估计，现房销售已跌至2010年以来的最低水平，今年晚些时候还将进一步下滑。

Duncan称，“房地产市场放缓仍然是我们预计2023年美国将走向温和衰退的首要证据。”

抵御深度衰退

尽管如此，但房利美经济学家也认为，美国房地产市场将成为抵御经济深度衰退的缓冲。

房利美经济学家在报告中写道，“我们认为，住房和汽车行业的状况可能更像是对严重衰退的缓冲，成为最终复苏的潜在推动力，而不是阻止复苏的手段。”

房利美的预测模型显示，以房利美房价指数（Fannie Mae home Price Index）衡量的美国房价，在2022年第四季度至2023年第四季度期间将下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期间再下跌2.2%并触底。

Duncan指出，即使面临利率上升和高通胀，楼市表现仍然好于预期。他补充说，相对强劲的房地产市场可能有助于经济最早在2024年摆脱衰退。

不过，其他行业专家警告称，整体楼市活动不太可能很快回升。

消费金融服务公司Bankrate分析师Jeff Ostrowski指出，这是因为在抵押贷款利率开始下降之前，人们的负担能力将一直受到压力，预计到明年，抵押贷款利率仍然将保持在20年来的高点附近。