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房产巨头昆山项目大降价遭政府处罚 房价“跌停板”到底在哪?

来源:上海有色金属网

因降价促销幅度过大而被处罚的楼盘屡见不鲜。

日前,一则昆山住建局处罚两楼盘违规行为的通报文件广为流传。该通报文件显示,昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中,擅自大幅度降价销售,扰乱了房地产市场正常秩序,造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签,待整改结束后予以开通。

财联社记者向上述两楼盘工作人员求证,楼盘确实因为降价促销被当地住建局处罚。

事实上,昆山处罚降价促销楼盘仅是三四线楼市的一个缩影。在多种因素叠加下,近年来全国楼市,尤其是三四线城市成交降温,部分房企出现流动性困难,降价促销成为常态。

据中指研究院不完全统计,2022年5月-12月,全国已有近20市(县)出台政策,限制商品房成交价格下跌幅度,其中包括保定、福州、梧州、大理、中山、绵阳等城市。

从上述出台“限跌令”城市的具体措施来看,在价格方面,严管随意降价现象,并为房价设置“跌停板”,要求项目降价不能超过15%或10%,否则便被界定为违规降价。

业内人士认为,为保持房地产市场稳定,各地不会轻易放松限跌令范围,允许10%或15%的房价降幅是大部分城市能接受的调整幅度。

昆山两楼盘打七折被暂停网签

公开资料显示,被处罚的昆山长泰置业有限公司为苏州万科旗下项目公司,苏州万科持股60%,广州广电房地产持股37.5%,所开发项目为万科常青藤尚滨花园。

常青藤尚滨花园置业顾问告诉财联社记者,楼盘的确于近日受到了处罚。

“我们近期推出了促销活动,一些房源优惠下来单价约1.4万元-1.5万元/平方米。楼盘是小高层,本次推出的房源仍有一定可选空间,目前活动还没有收回,仍有少量房源可供选择。”常青藤尚滨花园置业顾问表示。

据房天下数据,上述楼盘此前售价为1.9万元/平方米,以其本次活动最高优惠来计,相当于打了7折,降价幅度约为30%。

此次通报文件中另一个项目梦之悦花园,也因降价销售而受到处罚。

据房天下信息显示,梦之悦花园售价为2.2万元/平方米。梦之悦花园置业顾问告诉记者,近期推出促销房源的单价在1.6万元-1.8万元/平方米左右。以此计算,该项目优惠力度相当于打了7-8折。

“这次的优惠暂停,一是受到了处罚,再就是推出的房源并不多,就是希望通过优惠加快一下销售速度。常青藤那个项目听说也受到了处罚,而且后面还面临一个问题,被暂停网签,已经下了定金的怎么办,现在还不清楚。”梦之悦花园置业顾问表示。

就上述文件所提对两楼盘暂停网签及其整改进展如何,财联社记者联系昆山市住建局了解进一步情况,昆山市住建局相关人士对记者表示,“并不清楚相关情况。”

据悉,昆山部分项目加大营销力度的背后,是其楼市活跃度出现下降。

中指院数据显示,在前期积压需求集中释放后,4月昆山市场活跃度出现一定回落,新建商品住宅成交面积为20.3万平方米,环比下降约14%。

“目前房地产市场尚未明显回暖,房企仍面临较大的资金压力,上述昆山项目应该是想趁着五一假期,加大营销力度,通过对项目进行较大幅度的降价促销,加快出货节奏,快速回笼资金。”一位房地产行业分析师告诉记者。

不过,58安居客房产研究院分院院长张波认为,房企促销一旦引发降价潮会产生连锁反应,将对市场形成不小影响,也会对土地市场、地方经济产生较大影响,因此地方有必要通过行政手段限制房企大幅降价。

多地对房价设置“跌停板”

“近两年,伴随着房地产市场的深度调整,房企为更快促进项目去化、提高回款利用率,会在房屋价格上会做出更多让渡,”亿翰智库分析师于小雨表示,“以价换量”是选择之一。

而为维稳市场预期,近年来已经有多地出台了“限跌令”。

2022年以来,多地出台限制商品房成交价格下跌幅度等相关政策,为房价设置“跌停板”,要求项目降价不能超过15%或10%,并对存在不正当降价的企业不给予项目网签备案。

其中,保定、梧州要求商品房销售价格浮动不超过±10%;大理政策明确宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%;中山规定商品房销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%;福州也要求销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。

不过也有例外,广州于去年对新房销售限价幅度进行了放松。2022年9月广州市调整了新房备案价,“一房一价”由原来按楼栋均价上下浮动6%调整为可上浮10%、下浮20%,楼栋均价不能超过项目核定线均价。

“不同城市对于房价下跌幅度的接受度不一样,有的城市可以接受房价下滑15%以内,有的城市只能接受10%的下降幅度,这与当地房地产市场环境有关。”上述房地产行业分析师告诉记者。

目前出台限跌令的城市主要以三四线城市为主。2021年时就有超20座城市出台“限跌令”,包括泰州、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。

“从出台限跌令以及约谈房企的城市来看,主要是三四线城市,这些城市新房销售压力比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

“房价快速增长是风险,房价普遍下跌同样是风险,房价过快过高上涨可能会衍生泡沫,房价跌幅过大影响社会稳定,只有房价在一定区间内变动时,风险才有可能得以控制。”于小雨表示。

在明降阻力重重下,一些房企通过推特价房、垫首付、送精装修、送车位等方式,选择了暗降。对这些变相降价行为,开发商对外的口径,往往是楼盘促销,却始终避谈降价。

尤其是2022年房企各种花式促销方式频出,包括河南小麦换房、南京西瓜换房、无锡水蜜桃换房、“房产置换,以旧换新”等变相让利行为出现,希望带动项目去化,但部分促销动作已被叫停。

“从降价效果来看,只有降幅达到10%以上的中低档项目对短期成交促进作用较为显著,余下多数促销方式效果平平。”克而瑞分析师指出。

为维稳楼市,部分城市除限制房企降价,还从供需两端发布相关扶持性政策,从而恢复居民购房信心。

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