编者按：受一系列宏观利好预期的带动，黑色系节后迎风飞舞。人们常说股市是经济的晴雨表，主要是因为股市具有一定的前瞻性，而股市的涨跌也能反映出市场和资金对未来经济走势的预期与展望。这一点对于房地产行业同样适用。当然，股市走势受宏观政策、资金运作、以及市场情绪等诸多因素的影响，这也会使得其板块不能完全展现行业现状。但是正如价格规律所言：在一定或特定的时间内，某一商品或某类商品，所表现出来的价格波动，是由商品价值决定，受市场供求关系影响围绕价值上下波动。房地产行业价格的波动亦遵循其围绕自身价值上下波动这一规律。也就是说房地产的股价走势还是能大致反映出其行业整体情况的。为此SMM特别汇总盘点了近来的房地产市场的政策、行情走势以及与其密切相关的黑色基本面走势等情况，以期能窥探出一些房地产行业的复苏迹象，进而为市场提供一些参考。
螺纹期货本月已累计涨超2%。
节后归来，黑色系期货受宏观利好预期的带动时不时的拉升一波，赚足了热度与市场的眼球。不过具体到每个品种，其在期货市场的表现各一。我们以与房地产行业联系更为紧密的螺纹钢为例：
截至3月17日日间行情收盘，螺纹钢主力期货收于4262，涨0.16%。从月线走势来看，螺纹钢主力1月份的月线涨幅为1.37%，2月份的月线出现了小幅下行，微跌0.17%。受硅谷银行破产以及瑞信“暴雷”等银行危机事件带来的市场恐慌情绪影响，螺纹钢主力此前出现了连续两日的大幅调整，这使得其3月份（截至3月17日日间行情收盘)的月线涨幅收窄至2.21%。
两个多月来 房地产板块跑输大盘
截至3月17日收盘，房地产开发指数收于14255.54，涨幅为0.64%。该指数在3月14日曾触及了近4个月的低点14013.12。3月15日，该指数受国家统计局的利好数据带动出现了反弹。3月16日虽出现下跌，但从日线走势来看，近三日的重心有逐渐上移的趋势。
从房地产开发指数的月线来看，房地产开发指数1月月线涨幅为3.16%、2月月月线跌幅为0.77%，3月月线（截至3月17日）跌幅为4.2%。而同期的上证指数的表现是：1月月线涨幅为5.39%、2月月线涨幅为0.74%、3月月线（截至3月17日）跌幅为0.89%。
螺纹现货两个月的涨幅为3.6%
从现货市场来看，以SMM螺纹全国均价的报价为例，3月17日，螺纹全国均价-平均价报4282元/吨，这与其1月18日的均价4133.3元/吨相比，两个月的时间了，上涨了148.7元/吨，涨幅为3.6%。
SMM认为，近期建筑钢材的价格是偏强运行的，但是这一波需求是靠基建拉动，房地产销售端出现改善迹象，但是其持续性以及改善幅度还有待继续观察。毕竟从房地产的销售改善到后续传导至房企拿地、新开工，还是需要一些反应时间，就3月15日出的宏观数据来看，房地产存量施工面积还在减少。
SMM建议后市先关注房地产销售情况的变化。毕竟房地产销售情况持续回暖才能带来现金流；再就是房企债务问题值得关注，今年房地产到期债务超9000亿元，毕竟房企有了钱需要拿去还债，那还是没有解决房地产新项目减少的问题；再是关注房地产开发的拿地、新开工和施工面积等数据的变化。
楼市数据
2月商品住宅销售价格环比总体上涨
国家统计局数据显示，2月份，随着政策效果逐步显现及住房需求进一步释放，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。一二三线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.3%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.4%转为持平。
1-2月全国房地产开发投资下降5.7% 降幅收窄
1-2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%；其中，住宅投资10273亿元，下降4.6%。1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米，同比下降4.4%。其中，住宅施工面积527695万平方米，下降4.7%。房屋新开工面积13567万平方米，下降9.4%。其中，住宅新开工面积9891万平方米，下降8.7%。房屋竣工面积13178万平方米，增长8.0%。其中，住宅竣工面积9782万平方米，增长9.7%。
国家统计局：目前房地产市场还是处在调整阶段 后期有望逐步企稳
国家统计局新闻发言人付凌晖表示，今年来看，在一系列政策作用下，随着经济转暖，房地产市场出现了一些积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄。1-2月份，房地产销售面积下降了3.6%，降幅比去年全年大幅收窄。销售额下降0.1%，也明显收窄。与此同时，房地产企业到位资金、开工投资方面也在改善。1-2月份，房地产开发投资下降5.7%，去年全年为下降10%。从这些情况看，出现了一些积极变化。总的来看，目前房地产市场还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。
保利置业集团：前两月合同销售额约131亿元 同比增243%
保利置业集团(00119.HK)日前发布公告，2023年2月置业集团实现合同销售金额约82亿元，合同销售面积约27.8万平方米，合同销售均价约29,451元/平方米。2023年前两个月，置业集团累计实现合同销售金额约131亿元，同比增长243%。累计合同销售面积约45.4万平方米，合同销售均价约28,779元/平方米。
保利发展：前两月实现销售额约为635.5亿元 同比增长约21.5%
据中指研究院最新数据，保利发展今年1-2月实现销售额约为635.5亿元，同比增长约21.5%，已连续两月排在榜首位置。与此同时，中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产、龙湖集团等头部房企销售同比也有明显增长，其中越秀地产增幅达到164%。
两会声音
【上交所总经理蔡建春：下一步房地产调控政策要从企业着手 实行“重组一批、重整一批、出清一批”】在围绕“促进房地产市场平稳健康发展”参加小组讨论时，全国政协委员、上交所总经理蔡建春表示，去年11月份以来，房地产业出现了一些积极变化，银行的开发贷基本回到正常水平，债券融资开始止跌企稳，股权融资重新开启，房地产价格出现了回暖迹象。但目前房地产的整体债务风险依然较大，三、四线城市的房地产销售仍然承压较大。蔡建春建议，下一步房地产调控政策要从企业着手，拿出更大力度来拯救企业，把政策聚焦到企业上，实行“重组一批、重整一批、出清一批”，为促进房地产市场健康发展营造良好环境。
【上海银保监局党委书记、局长王俊寿：建议通过修正资产负债表 保证房地产融资平稳有序】3月10日上午，在围绕“促进房地产市场平稳健康发展”主题参加小组讨论时，全国政协委员，上海银保监局党委书记、局长王俊寿提出建议：一是通过修正资产负债表，保证房地产融资平稳有序；二是实施差异化信贷政策，满足刚性需求和改善性需求；三是创新金融工具，鼓励银行稳妥开展房地产并购贷款业务；四是加强住房租赁市场金融支持，拓宽多元化融资渠道；五是保持政策的连续性、稳定性，完善房地产审慎监管制度，稳妥防范金融风险，实现金融与房地产良性互动发展。
【全国政协委员赵争平：积极满足合理购房需求 恢复房地产企业自身“造血功能”】全国政协委员、证监会原副主席赵争平在全国政协十四届一次会议经济界别委员围绕“促进房地产市场平稳健康发展”进行小组讨论时提出了两点建议：一是进一步明确房地产发展模式转型的政策内涵，做好政策引导，加强政策措施的宣传贯彻力度，稳定和改善市场预期。二是加强行业政策与金融政策协同，中央部门和地方政府要加强协调配合，稳妥有序化解处置风险，做好保交楼、保稳定工作。应因城施策，积极满足合理购房需求，恢复房地产企业自身的“造血功能”。
【房地产风险化解思路渐明 经营主体信心正在恢复】防范化解风险、加强住房保障体系建设，政府工作报告圈定了今年房地产市场工作重点。政府工作报告明确提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。政府工作报告还提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。记者就房地产相关话题采访了全国两会代表委员和行业人士。在他们看来，推动房地产平稳发展依旧是政策的主基调。随着风险逐步化解、有序出清，房地产市场有望企稳回升。
【河南省地方金融工作会议：加大科创领域金融和房地产市场金融支持】据河南省地方金融监督管理局消息，3月3日，河南省地方金融工作会议在郑州召开。会议强调，强化重点领域薄弱环节金融支持。优化市场主体金融服务，加大科创领域金融和房地产市场金融支持，实施支持乡村振兴专项行动，深化线上常态化银企对接，推动全省新增贷款7000亿元以上。提高直接融资比重。大力培育企业上市，加大上市公司再融资力度，扩大债券融资规模，推动郑商所优势再造，充分发挥区域股权市场功能，争取全年新增境内外上市公司20家。深化地方金融改革，推进农信社改革和城商行高质量发展。
【上海楼市迎来“小阳春”：2月二手房成交1.9万套 以价换量仍是主基调】春节之后，上海楼市呈现积极复苏迹象。多家房地产经纪机构数据显示，上海2月二手房成交量1.9万套，为2022年7月以来的成交高点。“链家所有门店在节后的带看量有显著增长，成交周期开始缩短。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾说，从2月份的成交结构来看，90平方米以下的刚需占比出现最大增长，较1月份提高5个百分点，这说明市场信心恢复后，刚需购房者积极入市。“市场仍在以价换量。”克而瑞研究中心相关负责人表示，虽然目前市场回暖，但并未出现过热趋势。根据机构数据，目前上海二手房成交均价稳定在每平方米3.9万元到4万元。
【两会声音|住建部部长：对房地产市场企稳回升充满信心】3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，我现在对房地产市场的企稳回升充满信心，主要原因在于三个方面。第一，从市场供给和需求看，新冠肺炎疫情防控取得了决定性胜利，防控政策也做了优化调整，这对房地产供需两端都产生了积极影响。从供给方面来看，施工人员、施工材料都可以顺利进场，很多住房项目复工率都大大提高；从需求方面来看，现在各房地产项目的售楼处……
【住建部部长：支持优质国有房企和优质的民营房企 满足他们合理的融资需求】住房和城乡建设部部长倪虹表示，要防范化解房地产会形成的风险，避免金融风险和地方债风险，如何防范这个风险？我们可以“抓两头带中间”，以“精准拆弹”的方式来化解风险。一头就是对优质房企一视同仁，支持优质国有房企和优质的民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另一头就是要抓出现问题的房企，一方面帮助他们自救，另外一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，让他们付出应有的代价。
【股权融资政策扩围加力 促进房地产业良性循环】3月5日提请审议的政府工作报告强调，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。业界注意到，支持房地产市场平稳健康发展的股权融资政策正加快实施。自2022年11月房地产再融资政策优化调整以来，A股市场已有14家房企发布再融资预案，计划融资总额超过500亿元。专家表示，支持房企股权融资系列举措正落地显效，促进房地产市场加快信心修复和循环恢复。 (中证报)
【政府工作报告：持续推进以人为核心的新型城镇化】政府工作报告说，持续推进以人为核心的新型城镇化。每年有上千万农村人口转移到城镇。分类放宽或取消城镇落户限制，十年1.4亿农村人口在城镇落户。有序发展城市群和都市圈，促进大中小城市协调发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。改造城镇老旧小区16.7万个。
【全国人大代表陈南建议：降低多孩人员个税税率 三孩以上家庭公租房免费】全国人大代表、三全食品股份有限公司董事长陈南建议，针对多孩家庭的生活负担，陈南建议降低多孩人员的个人所得税税率，根据未成年子女数量阶梯性下调，孩子越多税率越低。住房方面，陈南提出应当继续完善房地产行业发展政策，有效降低年轻群体的购房负担。陈南举例称，可以对符合条件的有孩家庭申请公共租赁住房的，可以优先提供并降低租金，其中有三个未成年子女以上的家庭，可以免费提供公租房。
【全国人大代表姚劲波：优化预售资金监管制度】全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，通过扩宽房企的融资通道、优化预售资金监管制度、加速数智化落地等三项措施，促进房地产行业高质量发展。此外，他还提出，探索国家职业标准开发新模式，支持龙头企业、行业组织和院校等开发职业标准或评价规范。在国家新职业认定时，向家政服务业予以倾斜，继续鼓励支持具备条件的普通本科高校和职业院校 ( 含技工院校 ) 新设家政服务相关专业，深挖人才供给 " 蓄水池 "。
【刘洪委员：建议新建商品房实行现房销售】全国政协委员、江苏省南通市副市长刘洪建议，对新出让土地逐步实行现售，并拟定取消预售、全面实施现售时间表，分阶段推进。刘洪表示，实行商品房现售制度，可有效规避当前预售制带来的问题。有利于房企降低资金杠杆，充实开发经营资本金，防范化解行业和金融风险；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜，提升房地产开发品质；有利于降低购房人购房风险，维护购房人合法权益。在目前房地产市场存量较大，群众购房需求减弱的环境下，全面推行商品房现售制度，时机已经成熟。
【全国政协发言人：要促进房地产业平稳健康发展 推动房地产业向新发展模式转型】全国政协发言人郭卫民表示，2023年要坚定做好经济工作的信心，把“稳增长”放在首要的位置，实现质的有效提升和量的合理增长。委员建议要以实质性改革举措来改善预期，提振信心，重点把党的中国共产党第二十次全国代表大会和中央经济工作会议部署的各项任务尽快的落到实处。要坚持实施扩大内需战略，加快恢复和扩大消费。要加强政策引导，推动传统产业及中小企业数字化转型；要深化金融体制改革，引导金融机构更好服务小微企业和创新发展；要促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转型。委员们还围绕构建全国统一大市场，扩大居民消费等一系列具体问题提出了意见和建议。
各地利好政策
【广西：四项举措推动房地产市场平稳健康发展】广西住房城乡建设厅新闻发言人3月14日介绍，广西住建部门2023年将重点抓好四件事，努力推动广西房地产市场平稳健康发展：一是大力支持刚性和改善性住房需求；二是大力推进保交楼、保民生、保稳定工作；三是努力提高住房建设标准和住房品质；四是规范整治房地产市场秩序。
【徐州出台房地产市场新举措 放宽公积金和商业贷款组合贷政策】徐州市政府办公室近日发布《关于优化房地产营商环境 促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到，优化住房公积金组合贷款政策，取消首房首贷申请条件，凡符合办理徐州市住房公积金贷款条件的职工，均可申请公积金和商业银行组合贷款。扩大公积金和商业银行组合贷款业务受理范围，在淮海经济区十城互认互贷基础上，户籍地为徐州的省内其他城市缴存职工在徐州市购买自住住房的，可申请公积金和商业银行组合贷款。放宽按月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款业务办理条件，未使用或使用过一次住房公积金贷款的缴存职工均可申请办理。
3月9日，驻马店市人民政府关于印发《驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施(试行)》通知对外发布，这份措施涵盖分期缴纳城市基础设施配套费、支持团购在售商品住房、为新市民进城购房提供购房优惠、支持农民工进城购房、落实购房税收优惠政策、全力满足住房公积金需求等总计27条。
【甘肃酒泉出台激励房产健康发展“十三条” 符合政策三孩家庭购房补贴10万元】近日，酒泉市政府出台《酒泉市激励房地产业健康稳定发展若干措施》，主要包括提高预售资金使用效率、严格落实国家差别化住房信贷政策、实行农民进城购房奖补等13条内容。其中，《措施》明确，将对符合政策生育二孩的家庭，购买住房(含二手房)的，给予5万元的一次性购房补贴。符合政策生育三孩的家庭，购买住房(含二手房)的，给予10万元的一次性购房补贴。补贴资金由所购房屋所在地县市区以货币形式一次性发放。《措施》还明确，个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
部分地方首套房贷利率降至3.8% 花式补贴频出
易居研究院根据2022年10-12月份全国70城房价指数统计，70城中有35个城市符合下调房贷利率的标准，主要是二线和三四线城市。
在动态调整机制下，部分符合条件的城市已经开始下调了首套房贷利率。其中，太原和唐山符合“新房价格连续3个月下降”的条件，其首套利率均由上个月的4.1%下调到1月的3.8%。
1月18日江西九江按因城施策工作要求，根据央行、银保监会相关文件精神，九江市首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
另根据最新消息，1月29日，从郑州部分银行获悉，首套房按揭贷款年利率自即日起下调，中原银行、工商银行、中国银行等银行已最新调整为3.8%（单利），适用地区为郑州市。也有多家银行称尚未收到相关通知，要根据总行统一安排。
而值得注意的是，广东省湛江市、韶关市日前宣布，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。从权威渠道获悉，除湛江、韶关外，广东省内还有珠海、江门、肇庆、中山、惠州、云浮等市也实施了该政策。这是1月5日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，首批宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市。
虽然目前符合条件的城市暂未有更多下调房贷利率的消息传出，但各地为了促进房地产市场，陆续出台了多项激励政策。
根据河南省济源市房地产管理局消息，1月19日，济源产城融合示范区管理委员会印发了《济源示范区2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，其中，房地产市场有关政策包括：优化二套房认定标准，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。
而1月20日，哈尔滨的楼市20条措施中有多条提及购买新房可给予一定补贴，且补贴不仅局限于首套房，还涵盖了二套房。购房补贴还将范围扩大至外地居民。
1月30日，长沙市住房公积金管理委员会发布了《关于延长住房公积金阶段性支持政策相关事项的通知》，一、受疫情影响的企业缴存住房公积金确有困难的，可申请缓缴2023年6月30日前的住房公积金，企业缓缴期间，职工贷款和提取权益不受影响。2022年6月我市住房公积金阶段性支持政策实施以来已申请缓缴的企业，可再次申请延长缓缴期间至2023年6月30日。二、职工家庭购买首套房，实施阶段性“可提可贷”政策时间延长至2023年6月30日。本通知自2023年2月1日起施行，有效期5年。》点击查看详情
多地下调房贷利率 促经济政策频出
年前，国家发改委政策研究室主任金贤东表示，春节前后将集中下达一批中央预算内投资，支持新型基础设施领域重大项目建设，特别是将显著加大对中西部偏远地区信息网络建设投入，着力补齐短板弱项。 从地方层面，将支持各地通过地方政府专项建设债券加大对新型基础设施建设的投入力度。 从企业层面，将综合运用政策性开发性金融工具、制造业中长期贷款等措施，引导支持社会资本加大新型基础设施建设投入。
联合国25日发布《2023年世界经济形势与展望》报告预测，2023年世界经济增长将从2022年的约3％降至1.9％。报告同时预测，中国经济将带动区域经济增长。报告预测2023年中国经济增长将会加速。随着中国政府优化防疫政策、采取利好经济措施，未来一段时间中国的国内消费需求也会上涨，中国经济增长今年将达到4.8％。
年后正式开工，各省纷纷召开“新春第一会”，出台了相关稳经济、促发展的实施方案。其中上海提出《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，广东省召开广东全省高质量发展大会，浙江省召开浙江全省深入实施“八八战略”强力推进创新深化、改革攻坚、开放提升大会，此外还有安徽、辽宁、吉林、陕西、天津、成都、长沙等各省地市，展示出了对新一年各行各业经济发展的决心，也对未来发展充满了希望。
除了宏观面及政策面上的利好支持。房地产端年后也是利好不断，人民银行、银保监会1月5日提出“决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”后，昨日郑州市部分银行下调房贷利率至3.8%，至此在动态调整机制下，九江、太原、唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。银行业内人士认为，随着动态调整机制的建立，预计后续将有更多城市下调首套房贷款利率。》点击查看详情
机构观点
【光大国际证券伍礼贤：降准利好金融、地产和基建板块】中国人民银行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。光大国际证券策略师伍礼贤就此对财联社称，这反映出未来内地在货币政策层面还是以稳定经济增长作为主要出发点。同时，本周外围包括硅谷银行、瑞士信贷银行等危机事件爆发后，内地也希望为本地金融业提供更多的流通性支持，以保障未来经济平稳发展。预期本次降准将对金融板块带来较大利好。同时，对于资金量需求较大的行业，例如中资房地产、基建等板块，也有助于降低其资本开支成本。
【华泰证券：房地产行业基本面迎来积极变化】华泰证券研报指出，开年以来随着经济复苏和政策发力，房地产市场迎来积极变化，开发投资、新开工、销售、到位资金等重点指标同比降幅均出现收窄，竣工同比转正。但行业依然处于调整之中，复苏之势明确，路径可能存在波折，依然需要供需两端政策的持续支持。在行业复苏和政策呵护的大背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。
【中信证券：未来两个月经济数据将快速逐月走高】中信证券研报指出，渡过宏观数据真空期后，2023年1-2月经济数据合并发布，验证了近期高频数据，为市场交易经济修复提供了较为坚实的支撑。当前经济运行呈现“工业相对弱、服务业强，消费稳步修复、投资超预期”的特点，主要亮点是服务业指数反弹、房地产指标降幅明显收窄、高技术制造业及广义基建投资保持高增速。后续在低基数效应、数字经济等优势产业发展等有利因素下，预期经济增速会有更好表现。
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