本轮行业下行周期演变及复苏路径推演：本轮行业下行周期始于供给侧去杠杆，当前房地产泡沫化金融化势头已得到遏制。供给侧信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。针对房地产困境已从供需两端发力，从地方到中央陆续出台多轮放松政策，且力度与频次逐渐加强，供给侧在信贷融资、债务融资和股权融资三方面的通道均已打通，后续融资渐次落地将开始改善优质房企现金流情况。2023年行业复苏将遵从“供给主体现金流恢复—需求侧刺激政策推进—各方市场主体预期扭转—销售回暖”的路径演绎，目前仍然处于第一阶段。

中长期房地产市场需求稳定，至2030年商品住宅仍能维持12亿平的销售规模中枢。根据我们《未来中国房地产市场规模还有多少空间？》报告的测算，预计2022年我国每年新增城镇居住需求约12.6亿平方米，2030年需求为12亿平方米。改善性需求将在2026年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大需求。

供给侧调整推动行业格局优化。1）销售：优质民企及龙头央国企销售企稳，预计2023年二季度后全国销售回暖。未来市场或将不再“唯规模论”，继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企，注重区域深耕和产品品质的房企将行稳致远，大部分民企缩表存活后将成为区域型房企。2）土拍：央国企及城投扩表，预计2023年土地市场略滞后于销售回暖。2023年土地市场真正迎来回暖的关键在于民企拿地能力何时会恢复，民营房企作为过去土地市场拿地主力，根据过往历史周期经验，房地产投资能力恢复一般来说滞后于销售恢复3-6个月。3）融资：央国企背靠信用优势具备更好的融资能力，相对融资优势将持续扩大，而民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多的时间。

对投资适当乐观，对销售谨慎乐观，对新开工不悲观。中性情景假设下，我们预计2023年全国房地产销售面积、新开工面积、投资金额、竣工面积分别同比为-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

投资建议：中国房地产行业已经进入到了全新的发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，无论在销售、拿地还是融资方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。在此时点，我们建议关注：1）开发业务：有扩张意愿和能力的进取型央国企以及绝处逢生的优质民企，如保利发展、招商蛇口、华润置地、金地集团、新城控股、绿城中国等。2）代建业务：行业规模扩张，逆周期属性，现有龙头明显受益，如绿城管理控股。

风险提示：行业下行压力超预期；模型测算偏差；疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。