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郑州新房消化周期超4年 二线城市提振楼市重磅政策呼之欲出

郑州成为目前全国30个重点城市中,新房消化周期最长的城市。

据克而瑞数据,2022年12月郑州新建商品住宅库存量1392万平方米,库存量同比增长17%,消化周期长达55.8个月。

中原地产高级研究经理卢文曦指出,新房消化周期为一项观察市场变化动态的指标,与新房成交情况及楼市库存量相关。“部分城市库存量即使较高,但成交量如果很大,消化周期未必会很长。”

克而瑞一位分析师告诉记者,郑州新房去化周期之所以居高不下,与当地市场持续低迷有关。

“郑州目前市场交易量大概只有以往正常值二成的水平。综合现在多方面情况,郑州去库存周期明显拉长,消化完库存需要四年多时间。”上述克而瑞分析师说。

事实上,郑州12月新房交易量较11月有所改善,但成交量仍在低位徘徊。

克而瑞数据显示,郑州2022年12月新建商品住宅成交面积18万平方米,环比上涨117%,但同比降幅达73%。累计情况来看,郑州2022年1-12月新建商品住宅成交面积434万平方米,同比下降46%。

价格方面,据中指院数据,郑州12月新建商品住宅价格指数下跌0.35%,样本平均价格12326元/平方米。

卢文曦指出,郑州12月库存量有所增加,但增幅并不大,不过由于成交情况非常差,所以消化周期被拉长。

“郑州去年多次出台楼市扶持政策,但当地楼市仍未能走出低谷,地方不得不再次出手。郑州近期出台提振楼市相关举措,正是为了进一步拉动需求。”卢文曦在接受记者采访时说。

2022年12月30日晚间,郑州市住房保障和房地产管理局出台楼市12条政策,其中提到,郑州将根据楼市供需实际情况,适度调整限购区域,以更好满足居民住房需求。

除适度调整限购区域,郑州还将开展购房补贴,各开发区、各区县(市)可依据实际情况,对在一定期限内购房的居民给予购房补贴,同时支持团购在售商品住房,鼓励房企给予更多优惠。

此外,郑州还将执行“认贷不认房”政策,同时优化二套房贷款认定标准。对已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买商品住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策。对于在郑州工作或常住家庭,在郑州首次购房不受已有异地住房贷款影响,执行首套房贷款政策,因父母养老在郑州首次购房的,执行首套房贷款政策。

郑州出台上述楼市政策后,其下辖的荥阳市很快在新年打响了暂停限购第一枪。

荥阳市在2023年1月1日发布通知,暂停执行住房限购政策。荥阳由此成为郑州提出适度调整限购区域后,首个发文明确暂停限购的县市区。

荥阳还放宽了首套房认定标准,对自建房、拆迁安置房不计入“首套房”,对购房前名下拥有一套商品住房无房贷或已结清相应房贷的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房,以及二孩及以上家庭购买第二套商品住房的,享受“首套房”政策,银行金融机构和税务部门执行“首套房”贷款和税收政策。

卢文曦表示,荥阳市取消限购具有很强的示范意义。“如果市场效果仍不理想,不排除当地继续出台楼市政策的可能性,直到楼市真正复苏。”

在河南省政府近日的新闻发布会上,相关人士介绍,河南省今年将加大对居民购房和房企合理融资支持力度,同时取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策。

中指院指数事业部研究总监陈文静认为,从政策趋势来看,今年各地楼市政策将在供需两端政策持续发力,二线城市将出台更加重磅提振需求的政策。

“今年各地因城施策力度有望进一步加大。核心一二线城市将继续降低购房成本及购房门槛,二线城市或通过阶段性实施方式,全面放开限制性政策。”陈文静表示。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,目前如郑州这样的热点城市,楼市仍处于筑底阶段,但近期中央频频释放与房地产市场相关的利好消息,为市场注入了新的动力。

在杨科伟看来,随着房企融资功能逐渐恢复,企业出险或阶段性划上休止符,稳经济政策持续加码,有望对冲房地产行业下行预期。而各地出台楼市扶持政策,将促使房地产交易逐步回归稳定,今年二季度可能完成市场筑底。

“各线城市大概率将出现轮动修复,核心一、二线城市保持现有温度的同时,弱二线有望完成筑底,但多数三、四线城市修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市,毕竟市场需求及购买力的形成,还需要积累一段时间。”杨科伟补充道。

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