今年尤其是下半年以来，美国通胀中最为顽固同时也是对高物价“贡献”最大的一个领域，无疑就是住房市场。不过，随着时间临近年底，美联储或许有望度过“抗通胀战役”最为艰难的一段岁月——有经济学家表示，飙升的住房成本在年内绝多数时间令高通胀显得根深蒂固，但如今可能已经即将逆转……
瑞银(UBS)经济学家Alan Detmeister指出，这一信号来自私营部门的新租赁租金指数，该指数往往较CPI领先近一年……
他表示，“我们在去年6月、7月和8月看到这些市场租金指标大幅攀升，但现在它们的增速已经接近或低于疫情前的水平。这表明，我们现在应该已度过了月度CPI租金上涨的峰值。”
他预计，到2024年美国通胀率可能会低于美联储2%的目标。
住房成本：当前美国CPI中最难啃的一块骨头！
事实上，尽管人人都知道过去一年美国CPI经历了40年来最为疯狂的攀升，但却鲜有人知道，美国物价在每个阶段具体主要涨在了哪？
其实，如果分阶段细分来看，汽车、家具和其他商品价格的飙升推动了去年最初的一波通胀攀升，因为在低利率、巨量财政刺激措施和重新开放的经济推动下，强劲的消费支出与陷入困境的供应链发生了剧烈冲突。今年2月爆发的俄乌危机进一步刺激了食品、能源和其他商品的价格上涨。
而在最近几个月，这些当初物价上涨的“重灾区”其实已经有所降温。但与此同时，住房成本却成为了最为难缠的领域。
住房通胀从2021年10月的3.5%加速攀升到了一年后的6.9%。在截至10月的6个月里，折合成年率的涨幅达到8.2%，这是1982年以来最快的价格攀升速度。
而住房之所以格外具有影响力，是因为其本身就是CPI构成中最大的组成部分——9月份，租户租金占整体CPI权重的7.4%，衡量房主成本的业主自有住房等价租金(OER)的权重则为24%。
在剔除更易波动的能源和食品价格后，住房成本在核心CPI中的权重甚至要更高——达到了41.7%。随着核心通胀从2021年10月的4.6%上升到2022年10月的6.3%，住房通胀贡献了约1.4个百分点的加速。
租金通胀缘何久久降不下来？
美国CPI数据反映的租金通胀往往是非常具有“粘性的”——这意味着无论价格往哪个方向移动，变化都很缓慢。这与美国劳工部旗下劳工统计局(BLS)的统计方式有很大关系。
目前，包括Zillow、CoreLogic、Equifax和Yardi Matrix等在内的多家美国租赁平台的数据，其实都已显示美国租赁市场正在降温，但这一点在美国CPI数据的租金变化中却几乎看不到。
这主要有两点原因：
一是统计样本不同。鉴于大多数租户的租金每年只变化一次，因此当新单元的租金上涨时，旧有租约并不会立即做出反应。劳工统计局统计的CPI数据，为了更全面地捕捉典型租户的状况，对租户租金的衡量不仅包括新签约租金，还包括持续的旧租约，因此往往会滞后于只衡量新租约的市场指标。而多数市场租金指数仅反映新签约租金的变化，也因此与房价走势更加一致。
在劳工统计局房屋调查的样本中，新租金的占比大约只有13-25%，而持续租金占比约75%-87%。ING首席国际经济学家James Knightley表示，“CPI统计看的是租金的总体情况，而不仅仅是新的租金报价，这就像油轮转向一样，市场动态需要时间来反馈。”
二是劳工统计局计算住房指数的方式也造成了这种滞后，因为其每六个月对每个单元的租金进行抽样，然后用六个月的移动平均数来计算价格变化。而市场租金则不同，多数市场租金指数是直接计算单月的变化率，对租房市场变动的反映更快。Piper Sandler高级经济学家Jake Oubina表示，因此，CPI租金的跳跃往往需要将近一年的时间才能完全显示出来。
这才是鲍威尔手中最大的王牌？
以Zillow观察的租金指数为例，美国过去两年多时间里的租金涨幅变化，其实与CPI官方统计中存在着巨大不同。
注：蓝线代表CPI中租金的变动趋势
在疫情爆发后的最初几个月里，私营部门衡量新租赁情况的租金指标纷纷骤降，因为许多租户选择与家人搬到一起住，房租随之明显回落。Zillow观察到，2020年3月至6月，租金指数同比暴跌了5%，而CPI的住房部分在同一时期却上涨了1.2%。
此后，随着美国失业率下降、政府财政宽松支持和经济重新开放，重新刺激了对租赁住房的需求。房价上涨让租户更难买房，而房东则借势纷纷提高租金。2021年9月，Zillow的租金指数达到了25.5%的三个月年化涨幅峰值，而CPI住房部分同期涨幅则不过是4.2%。
而现在，随着美国刺激措施结束、通胀侵蚀购买力、居家办公减少，租金的上涨速度其实已经在放缓。Zillow观察的租金指数在10月份仅较9月份上涨了0.3%，折合成年率为3.7%，已经略低于疫情爆发前三年的月度平均水平。但CPI住房部分在同月却环比上涨0.8%，同比飙升9.4%。
从中人们显然不难看出的是，CPI租金变动明显滞后于市场租金指数。根据业内的统计，市场租金指数通常大约领先CPI租金将近一年，可作为CPI租金的前瞻指标。而其实，Zillow的租金指数已经在去年三季度尾声见顶，虽然CPI数据中租金指标依然相对高企，但过去几个月美国通胀的整体回落势头或多或少已经与Zillow的租金指数相一致。
事实上，美联储主席鲍威尔或许也清楚，租金通胀的回落，将是美联储接下来能够放缓加息脚步最大的筹码。鲍威尔在上周噤声期前最后的一场讲话中就表示，“只要新的租赁通胀指标持续下降，我们就预计住房服务通胀在明年某个时候会开始回落。事实上，这一领域通胀的下降是大多数对通胀将回落的预测的基础”。
当然，最后我们也需要指出的是，即便住房通胀的回落在明年确实将美国整体通胀拉低，这可能也并不完全意味着美国通胀问题就已经结束。过去一年美国各个领域你方唱罢我登场的物价涨幅其实本身就预示着，一些环节更持久的通胀压力可能仍潜藏在表面之下。上周五火热非农所显示出的薪资涨幅，也可能继续给其他服务价格带来上行压力。
