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“京系”房企陷入资金困局 鸿坤伟业美元债违约触发提前到期

违约波及“京系”房企,北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(以下简称“鸿坤伟业”)日前陷入资金困局。截至2022年6月20日,该公司未于30天豁免期内及时清偿境内外债券本息,已触发多笔债券交叉违约。

公开资料显示,此前5月10日,鸿坤伟业发布公告称,其于4月8日到期应付境外债利息1423.38万美元,30天宽限期过后,公司未能在宽限期届满前付款。随后,五矿证券于2022年5月17日召开境内债2022年第一次持有人会议,通过了有条件豁免触发交叉违约条款(债券继续存续)并追加担保措施的议案,但截至2022年6月20日,发行人终违约。

鸿坤伟业方面表示,将积极筹措资金,梳理资产和资产受限情况以及负债情况,积极与各债权人沟通协商,加快资产处置力度,尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。发行人认为此次违约主要是受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素的影响,导致无法偿还应计但未付的利息。

鸿坤伟业于2002年8月由赵彬、吴虹夫妇创立,历经多次增资和股权转让。截至2021年末控股股东为鸿坤管理咨询,持股比例65%,实控人为创始人之子赵伟豪。目前业务覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块,其中物业主体鸿坤物业(01941.HK)2020年3月在香港联交所主板上市。

“鸿坤伟业项目集中在京津冀地区,易受调控政策影响,近年北京市区土地价格高企,公司收缩北京市区项目同时加大在河北、天津等环京地区拿地规模。”一位接受采访的地产研究员表示,“拿地区域结构改变,开发节奏加快,都会导致项目建设支出和土地支出规模持续增长。而目前环京房地产调控、疫情等外部压力较大,早年高杠杆拿地流转等激进策略也导致经营迅速恶化,公司整体陷入流动性危机。”

根据公司债券2021年年度报告披露,销售方面,鸿坤伟业2021年实现签约面积为74.73万平方米,签约金额91.61亿元,同比下滑40%与47.7%;实现销售回款74.78亿元,同比下降28.91%。

销售大幅下滑也导致鸿坤伟业由盈转亏,甚至出现了自2016年签约销售额超百亿以来的最差业绩。2021年,鸿坤伟业实现营业收入120.78亿元,主要来自于房地产开发业务,业务毛利率仅为12.38%,同比下降13个百分点;净利润亏损39.87亿元。

根据年度报告,截至2021年末,鸿坤伟业有息负债总额为100.92亿元,其中银行贷款余额 29.92 亿元;信用类债券余额 21.74 亿元(境外债券余额 12.55 亿元),目前鸿坤伟业仅存续上述此次到期的1只美元债;其境内债“18鸿坤01”、“18鸿坤03”以及“19鸿坤01”规模合计有9.2亿元;非银行金融机构贷款 45.76 亿元;2022 年内到期或回售的有息债务总额为53.52 亿元。

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数据来源:公司债券2021年年度报告

一位资深债市人员表示,“事实上,今年以来鸿坤伟业的各类风险舆情层出不穷,3月底30亿元的理财产品因未能兑付问题而遭到投资人追讨,还涉入过多起票据追索权纠纷、商品房预售合同纠纷。此次交叉违约事件,鸿坤方面召开债券持有人会议协商方案积极表态,但从另一个角度可以说在豁免期内毫无建树,最终交叉违约。以目前的财务状况和再融资能力来看,鸿坤伟业‘不躺平’的态度是远远不够的,还需要真正盘活现有资产、灵活兑付,也要顺利完成债务重组,出售资产同时尽量维持运营。”

截至6月21日,鸿坤伟业对未清偿的境外债本息尚未达成新的偿付方案。

违约波及“京系”房企,北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(以下简称“鸿坤伟业”)日前陷入资金困局。截至2022年6月20日,该公司未于30天豁免期内及时清偿境内外债券本息,已触发多笔债券交叉违约。

公开资料显示,此前5月10日,鸿坤伟业发布公告称,其于4月8日到期应付境外债利息1423.38万美元,30天宽限期过后,公司未能在宽限期届满前付款。随后,五矿证券于2022年5月17日召开境内债2022年第一次持有人会议,通过了有条件豁免触发交叉违约条款(债券继续存续)并追加担保措施的议案,但截至2022年6月20日,发行人终违约。

鸿坤伟业方面表示,将积极筹措资金,梳理资产和资产受限情况以及负债情况,积极与各债权人沟通协商,加快资产处置力度,尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。发行人认为此次违约主要是受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素的影响,导致无法偿还应计但未付的利息。

鸿坤伟业于2002年8月由赵彬、吴虹夫妇创立,历经多次增资和股权转让。截至2021年末控股股东为鸿坤管理咨询,持股比例65%,实控人为创始人之子赵伟豪。目前业务覆盖住宅地产、商业地产、物业服务三大板块,其中物业主体鸿坤物业(01941.HK)2020年3月在香港联交所主板上市。

“鸿坤伟业项目集中在京津冀地区,易受调控政策影响,近年北京市区土地价格高企,公司收缩北京市区项目同时加大在河北、天津等环京地区拿地规模。”一位接受采访的地产研究员表示,“拿地区域结构改变,开发节奏加快,都会导致项目建设支出和土地支出规模持续增长。而目前环京房地产调控、疫情等外部压力较大,早年高杠杆拿地流转等激进策略也导致经营迅速恶化,公司整体陷入流动性危机。”

根据公司债券2021年年度报告披露,销售方面,鸿坤伟业2021年实现签约面积为74.73万平方米,签约金额91.61亿元,同比下滑40%与47.7%;实现销售回款74.78亿元,同比下降28.91%。

销售大幅下滑也导致鸿坤伟业由盈转亏,甚至出现了自2016年签约销售额超百亿以来的最差业绩。2021年,鸿坤伟业实现营业收入120.78亿元,主要来自于房地产开发业务,业务毛利率仅为12.38%,同比下降13个百分点;净利润亏损39.87亿元。

根据年度报告,截至2021年末,鸿坤伟业有息负债总额为100.92亿元,其中银行贷款余额 29.92 亿元;信用类债券余额 21.74 亿元(境外债券余额 12.55 亿元),目前鸿坤伟业仅存续上述此次到期的1只美元债;其境内债“18鸿坤01”、“18鸿坤03”以及“19鸿坤01”规模合计有9.2亿元;非银行金融机构贷款 45.76 亿元;2022 年内到期或回售的有息债务总额为53.52 亿元。

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数据来源:公司债券2021年年度报告

一位资深债市人员表示,“事实上,今年以来鸿坤伟业的各类风险舆情层出不穷,3月底30亿元的理财产品因未能兑付问题而遭到投资人追讨,还涉入过多起票据追索权纠纷、商品房预售合同纠纷。此次交叉违约事件,鸿坤方面召开债券持有人会议协商方案积极表态,但从另一个角度可以说在豁免期内毫无建树,最终交叉违约。以目前的财务状况和再融资能力来看,鸿坤伟业‘不躺平’的态度是远远不够的,还需要真正盘活现有资产、灵活兑付,也要顺利完成债务重组,出售资产同时尽量维持运营。”

截至6月21日,鸿坤伟业对未清偿的境外债本息尚未达成新的偿付方案。

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