进入2024年，房地产政策继续宽松的主基调不变。在政策不断呵护下，近期房地产板块有所异动。有机构认为，近期国常会等会议体现出中央对稳定房地产市场的高度重视，后续支持政策有望进一步加码，助力行业企稳发展。 利好政策不断 地产板块触底回升 3月26日，房地产开发板块盘中拉升，截至收盘，大龙地产、天保基建、京投发展等涨停，上实发展、深物业A、渝开发等跟涨。 消息面上，2024年3月25日，中国人民银行行长潘功胜出席中国发展高层论坛。潘功胜指出，中国金融体系运行稳健，金融机构总体健康，风险抵御能力较强。房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础，房地产市场波动对金融体系影响有限。 此外，3月22日召开的国务院常务会议对房地产着墨颇多，强调房地产业重要性的同时，明确要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策。 总结来看主要有以下几方面重点： 1、要进一步优化房地产政策； 2、进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效； 3、系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给； 4、要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系； 5、改革商品房相关基础性制度。 政策内容最终均指向两方面核心， 一个是促进房地产市场平稳健康发展，另一个是着力构建房地产发展新模式。 这也与《政府工作报告》中关于房地产的表述一脉相承。 2024年开年以来，在地方被充分给予调控自主权的背景下，一线城市与杭州等核心二线城市陆续放松限购政策，奠定了2024年政策宽松的基调，仅3月以来，便有多地出台了房地产宽松政策。 （上图：3月以来房地产部分宽松政策一览；时间区间：2024.3.1-2024.3.26） 机构：期待后续政策端持续呵护 东方金诚认为，2024年房地产工作将从以下两方面展开： 一是进一步引导住房成本下降释放合理性住房需求。 当前房地产行业的症结仍在需求不振，而释放合理性住房需求的关键在于引导个人住房贷款利率的进一步下行，虽然当前个人住房贷款利率已显著低于2009年6月4.34%的历史低点，但从经济增速、物价水平的对比角度来看，房贷利率仍有较大下调空间； 二是持续推进保交楼工作维护市场稳定。 今年以来，住建部联合金融监管总局大力推动各城市建立房地产融资协调机制金融机构的参与将为保交楼工作的平稳推进形成强有力的资金支持，同时也为房企释放更多流动性，降低资金链断裂风险，有助于维护房地产市场的平稳。此外，国常会关于房地产工作的措辞亦有所深化，其中关于商品房相关基础性制度，措辞由政府工作报告中的“完善”变为“改革”这意味着商品房预售制度、土地出让制度、房地产税收制度等相关基础性制度未来可能做出较大幅度的改变。 国信证券指出，国常会大篇幅提及房地产内容，明确房地产行业的重要性，并提出进一步优化房地产政策， 体现出中央对稳定房地产市场的高度重视，后续支持政策有望进一步加码，助力行业企稳发展，建材相关行业需求有望同步改善，期待后续政策端持续呵护。 德邦证券表示，近期，一线城市及杭州、武汉、南京、苏州等城市新房二手房周度成交整体改善。上周国常会提出进一步推动房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有助于改善市场预期， 后期关注地产相关调控政策的落地，以及政策落地后对市场销售的拉动。 中金发布研报称，本轮周期以来，尽管房地产板块整体呈现长期受基本面拖拽向下、短期受政策作用波动的特征，但年初以来政策频率提高、波段渐短、波幅渐窄的特点也渐趋明显，在实体市场风险能够得到一定控制(表现为新房销量阶段性平稳、头部城市价格环比跌幅不显著走阔、重点房企信用风险相对可控)的前提下， 板块可能在“小步快跑”的政策作用下呈现阶段性盘整、交易性机会频现的特征。

继广州、上海相继松绑限购后，北京限购政策也有所松动。 2月6日，北京市住建委和通州区政府发布消息，即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策最大的变化是，在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。 而过去在通州购房，不仅需要满足北京既有限购条件，还有在通州落户或社保满3年的约束。这意味着，在“双限”实施9年后，北京此次放宽了2015年以来严格限制通州购房政策条款。 “此次北京楼市新政，与此前广州、上海等城市放松限购政策有相似之处，这反映出2024年各地购房限制性政策将进一步放宽，正进入到超大城市持续放松限购的重要阶段。”易居研究院研究总监严跃进表示。 “双限”近9年后通州限购迎松绑 出台本次楼市新政前，通州已经执行了近9年相当严格的“双限”政策。 2015年8月14日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。通知指出，符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：名下没有住房的本市户籍居民家庭；已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的北京市户籍居民家庭；已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭；在本市没有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。另外，商品住房销售管理其他规定不变。 从市场数据看，通州市场成交变化，受到“双限”政策的影响较为明显。 据中原地产首席分析师张大伟介绍，“双限”政策之前，通州每年商品房成交量基本在一万套以上，占北京全市的比例大约在15%以上。2015年开启“双限”后，通州市场成交量出现大幅下调，成交量基本维持在5000套左右，占据北京市场7%左右；即通州实行“双限”后，新房成交几乎被腰斩。 与此同时，近两年通州新房供应量大幅增加。 合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，2023年通州新增商品住宅6338套，是2022年的2.6倍；新房商品住宅存量达9295套，静态去化周期高达26个月，远超10-12个月的市场合理水平。二手房市场方面，通州挂牌房源在万套左右，房价处于低位，整体成交均价在3.7万-3.8万元/平方米区间。 “连续多年每年超千亿的城市副中心建设投资，还未在楼市得到充分体现，当前通州二手房价格远低于真实市场价值。”郭毅称。 分析人士认为，通州此次松绑“双限”政策后，市场成交量将迎来增长。 “按照当前通州一年4000-5000套的住宅成交量，取消双限后，通州的市场成交量有望增加50%以上，占据北京市场大约10%以上的成交量，一年成交量有望达到8000套以上。”张大伟称。 “通州限购政策的优化，体现了职住平衡的导向，有助于保障在通州稳定就业人员积极购房，对于通州副中心建设和职住平衡等都会产生积极的作用。”严跃进表示。 北京有望继续放宽限制性政策 “相较全面取消‘双限’，通州本次新政仅放宽了针对符合资格家庭的取消3年通州社保纳税的要求，政策宽松还未达预期。”郭毅认为。 张大伟也表示，目前看，北京限购政策依然是全国最严格的，对限购的调整幅度远低于上海、广州等同类型一线城市。 “目前北京限购政策的放松仍然保持谨慎态度，这在一定程度上说明，接下来房地产市场政策端将延续宽松基调，但放松力度将呈现循序渐进特征。”一位房地产行业分析师告诉记者。 中原地产数据显示，2024年1月北京二手房住宅网签12444套，相比2023年12月的12963套出现轻微下调，市场成交已连续3个月维持在1.2万套左右，说明去年12月下调首付比例政策的影响已经基本过去。 中指研究院市场研究总监陈文静表示，从广州、上海放松限购以后情况来看，1月以来，广州放松了120平方米以上住宅限购政策、上海放开外环外非沪籍单身限购，对当地市场情绪均产生了积极影响，但因临近春节假期，政策效果尚未明显显现。 其认为，对北京来说，2023年12月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后，市场活跃度将出现一定提升，本次优化通州区限购政策，有望进一步强化市场修复预期。春节假期即将到来，短期内市场活跃度或受限，但春节假期后，政策效果将逐渐显现。 多位专家认为，后续北京后续有望继续对限购政策做出调整。 “通过梳理今年1月份以来的政策，宽松是一个重要特征。可以看到，各地普遍对2015-2017年各类楼市过热时期严厉政策进行了调整，充分说明各地积极优化调整政策。其他一些城市如深圳等，预计也会在限购方面进行松绑和调整。”严跃进表示。 李宇嘉也认为，此次通州调整限购以后，预计深圳外围区域也会跟进放宽类似限购政策。由此估计，2024年房地产市场的小阳春值得期待。 “开发商会抓住这一政策机会，加快推盘、营销和去化，但开发商应该主要以跑量为主，提价的可能性很小。”李宇嘉称。 陈文静也认为，随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也会对全国市场产生积极影响。 “整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上，二线城市有望全面取消限制性政策。”陈文静称。

全国住房和城乡建设工作会议日前在京召开。 据媒体报道，本次会议在回顾2023年工作的同时，还对2024年重点任务进行了系统部署。会议强调，明年要做好四大板块、18个方面工作，包括因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡；进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度等。 易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议提及的工作安排，对于更好把握精神、促进明年相关工作及市场健康发展，都具有积极的启发意义。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近期房价出现回调、二手房挂牌量快速攀升，二手房与新房降价形成螺旋调整的态势，这背后是新房和二手房供应量都有所增加，使得供求关系出现短期失衡。 “在此背景下，明年工作的重点之一，是保持房地产供求关系平衡。在供地和新房供应上，要根据短期和中长期库存，来进行布局。”李宇嘉称。 对于购房方面相关政策，严跃进认为，会议提及要加大首套住房和二套住房的政策落实力度，反映出明年购房方面措施有望进一步宽松，而既有的政策，将强化执行与消化吸收的力度。 据媒体报道，会议提出将落实保交楼工作属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。此外，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同相关部门指导房地产融资；积极推动城市更新行动，抓好问题导向和目标导向两个工作等。 就保交楼工作落实属地责任，李宇嘉表示，落实地方政府属地责任、开发商主体责任，一直是保将楼的主要原则。“本次会议明确强调属地责任，意味着保交楼进入攻坚阶段，对资金硬缺口和难度比较大的保交楼项目，会压实地方政府完成保交楼的刚性责任。” 值得一提的是，住建部强调落实保交楼工作的同时，还提出加快预售制度改革。 在严跃进看来，这一表述非常重要，是在保交楼和预售资金监管的基础上的重要提法，这可能是新发展模式中，会重点开展的内容。 李宇嘉也认为，加强预售资金监管，意味着全面严格按照预售资金专款专用原则和相关管理办法来规范。预售制度改革则预示着，接下来有望全面推进预售和现售并存的开发销售新模式，渐渐向现房销售模式转型，彻底解决预售制下保交楼甚至烂尾的问题。这也是房地产新模式下，重要的组成部分。 而对于一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，分析人士指出，这是中央金融工作会议进行的部署，本次会议进一步明确了如何落实的路径。 “这反映出不同部门将加强协同效应，房地产行业管理部门将进一步规范房地产企业财务信息披露和诚信行为，让金融机构可以更加清晰看到开发商和项目公司的现金流和风险状况。基于此，金融机构才会基于自身的风控系统，来落实‘一视同仁’相关措施。”李宇嘉称。 对于会议提及政策的生命力在于落实，严跃进认为，明年的关键不在于政策出台的多少，而在于要消化和落实政策，进一步促进政策的积极效应得以充分释放。

央行发布中国区域金融运行报告(2023)，其中提到，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。兼顾好内部均衡和外部均衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，坚决防范汇率超调风险。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。 中国区域金融运行报告（2023） 2022年是党和国家历史上极为重要的一年。党的二十大胜利召开，描绘了全面建设社会主义现代化国家的宏伟蓝图。面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区全面贯彻落实党的二十大精神和党中央、国务院决策部署，按照“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的要求，坚持稳字当头、稳中求进，统筹疫情防控和经济社会发展，应对超预期因素冲击，发展质量稳步提升、就业物价基本平稳、经济社会大局保持稳定。中国人民银行坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，主动作为、靠前发力，加大稳健货币政策实施力度，保持货币信贷合理增长，发挥结构性货币政策工具精准导向作用，巩固实际贷款利率下降成果，兼顾内外均衡，防范化解金融风险，为稳住宏观经济大盘和高质量发展提供有力支持。 2022年，在稳经济一揽子政策和接续措施推动下，国民经济企稳回升，国内生产总值同比增长3.0%，东部、中部、西部和东北地区生产总值同比分别增长2.5%、4.0%、3.2%和1.3%。 东部地区持续推进高质量发展。 新兴重点领域投资力度加大，消费提质升级，新型外贸取得突破，有力支撑经济大盘稳定；金融业总体运行平稳，改革创新取得积极进展，服务质效不断提升。 中部地区加速经济崛起。 基础设施投资增速全面回升，消费市场稳步恢复，外贸较快增长，高技术产业发展成效显著，经济增长趋势向好；金融服务不断深化，重点领域支持有力。 西部地区大开发成效显著。 新技术新能源领域投资快速增长，升级类消费需求持续释放，绿色低碳发展质效提升，经济向高质量发展稳步迈进；金融改革稳步推进，绿色金融快速发展，农村金融服务水平持续提高。 东北地区加快全面振兴。 农业发展稳中有进，国家粮食安全“压舱石”地位巩固，工业经济稳步回升，产业结构进一步优化，民生支出保障有力，生态环境持续改善；金融服务实体经济力度进一步加大，金融机构经营稳健性提升。 2022年，区域经济金融运行主要呈现以下特点： 一是区域发展平衡性协调性增强，空间发展格局不断优化。 中部、西部地区增长潜力持续释放，经济增速总体高于东部地区。核心区域带动作用增强，京津冀、长江经济带、长江三角洲地区生产总值同比分别增长2.0%、3.0%、2.5%；粤港澳大湾区建设不断深化，三地规则衔接、机制对接取得新进展；黄河流域生态保护和高质量发展扎实推进，生态环境进一步改善。 二是内需规模扩大，外需稳定增长。 固定资产投资结构不断优化，东部、中部、西部和东北地区投资同比分别增长3.6%、8.9%、4.7%和1.2%；制造业投资同比增长9.1%，西部地区同比增长21.5%；基础设施投资同比增长9.4%，东北地区同比增长20.2%；高技术产业投资同比增长18.9%。新型消费保持较好发展态势，新能源汽车销量增长93.4%，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重超四分之一。进出口稳中提质，东部、中部、西部和东北地区货物进出口总额同比分别增长7.4%、14.3%、10.2%和9.3%；利用外资稳中有进，高技术产业实际使用外资同比增长28.3%。物价保持平稳运行，按算术平均计算，东部、中部、西部和东北地区居民消费价格指数（CPI）同比分别上涨2.0%、1.9%、1.9%和2.0%。 三是产业结构进一步优化，经济发展新动能加快成长。 东北地区第一产业占所在地区生产总值比重13.6%，西部地区第二产业比重较上年提升1.3个百分点，中部地区第三产业增加值增速最快，为2.8%。全年新能源汽车产量同比增长90.5%，信息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长9.1%，高技术制造业、装备制造业增加值同比分别增长7.4%、5.6%。全社会研究与试验发展经费投入同比增长10.4%。 四是民生支出保障有力，就业局势保持总体稳定。 2022年新增减税降费及退税缓税缓费超4.2万亿元。全国城镇新增就业1206万人，脱贫人口务工规模3278万人。 五是货币信贷合理增长，信贷结构持续优化。 2022年，全国社会融资规模增量比上年多增6689亿元，年末本外币各项贷款余额同比增长10.4%，有力支持宏观经济运行在合理区间。基础设施中长期贷款余额同比增长13.0%，涉农贷款余额同比增长14.0%，绿色贷款、制造业中长期贷款余额同比增长超过30%，普惠小微贷款、科技型中小企业贷款和“专精特新”企业贷款余额同比增长超过20%。 六是利率市场化改革持续深化，融资成本持续下降。 建立存款利率市场化调整机制，稳定银行负债成本。持续释放贷款市场报价利率（LPR）改革效能，巩固实际贷款利率下降成果。2022年12月，东部、中部、西部和东北地区一般贷款加权平均利率同比分别下降0.56个、0.61个、0.54个和0.76个百分点。 七是金融风险整体收敛，银行业金融机构整体经营稳健。 坚持市场化、法治化处置风险，重点集团、大型企业风险处置稳妥推进，支持风险较大地区中小银行风险处置取得积极进展。中部、西部地区银行业金融机构不良贷款率比上年末分别下降0.21个、0.13个百分点。 八是金融对外开放稳步推进，跨境投融资便利化取得新进展。 香港与内地利率互换市场互联互通合作（互换通）启动建设，高新技术和“专精特新”企业跨境融资便利化试点扩大，多地开展第二批跨国公司本外币一体化资金池试点。各地区跨境投融资便利化取得新进展，跨境人民币服务实体经济能力持续提升。 当前国际经济增长放缓，通胀仍处高位，地缘政治冲突持续，发达国家央行政策紧缩效应显现，国际金融市场波动加剧。国内经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，但我国经济具有巨大的韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，全国各地区将在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，坚持稳中求进工作总基调，牢牢把握高质量发展首要任务，扎实推进中国式现代化，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观政策调控力度，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，进一步加强部门间政策协调，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解。要深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。推动西部大开发形成新格局，支持东北全面振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化；推进京津冀协同发展、长江经济带发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区发展，推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新区，推动成渝地区双城经济圈建设。 中国人民银行将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，精准有力实施稳健的货币政策，加大逆周期调节力度，全力做好稳增长、稳就业、稳物价工作，为实体经济提供更有力支持。保持流动性合理充裕，保持信贷合理增长、节奏平稳。 继续发挥好已投放的政策性开发性金融工具资金作用，增强政府投资和政策激励的引导作用，有效带动激发民间投资。 关注物价走势边际变化，保持物价水平基本稳定。发挥结构性货币政策工具的带动作用，继续加大对普惠金融、绿色发展、科技创新、基础设施建设等国民经济重点领域和薄弱环节的支持，综合施策促进区域协调发展。 完善市场化利率形成和传导机制，发挥政策利率引导作用，持续释放贷款市场报价利率改革效能和存款利率市场化调整机制重要作用，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。 构建金融有效服务实体经济的体制机制，完善金融支持科技创新体系，继续加大对企业稳岗扩岗和重点群体创业就业的金融支持力度。 适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。 兼顾好内部均衡和外部均衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，坚决防范汇率超调风险。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。 点击查看原文链接： 》中国区域金融运行报告（2023）