正如许多美国网友在社交媒体上抱怨的那样，高物价和顽固的通货膨胀眼下正让他们变得更为精打细算，节衣缩食。而与之形成鲜明对比的是，富裕阶层眼下则正在疯狂消费…… 根据穆迪分析公司的一项最新分析显示，在股票、房地产和其他资产大幅上涨的推动下，收入最高的10%群体——年收入约25万美元或更多的美国家庭，正在从度假到名牌手袋等各个方面“大肆挥霍”。这些消费者目前占到了美国消费总支出的49.7%，创下了1989年有统计以来的最高记录。三十年前，这些富豪群体的支出约占36%。 所有这些都意味着，美国经济增长眼下异常依赖于美国富人的持续消费！ 穆迪分析公司首席经济学家Mark Zandi估计，仅前10%富人的支出就几乎占到国内生产总值的三分之一。 报告显示，在2023年9月至2024年9月期间，这些高收入者的支出增加了12%。而同期工薪阶层和中产阶级家庭的支出则有所下降。 负责这项分析的Zandi表示：“富人的财务状况从未如此好过，他们的支出从未如此强劲，经济也从未如此依赖这个群体。” 该分析基于截止到2024年第三季度的美联储数据，这是最为接近当前的可用数据。 总体来看，富裕人群的支出增长远远超过了通胀率，而其他群体的支出增长则仅与通胀率的升幅相当。 数据显示，底层80%的收入人群支出只比四年前增加了25%，几乎快要赶不上同期21%的物价涨幅。而最富有的10%收入人群支出则猛增了58%。 富裕群体得益于股价房价暴涨？ Zandi表示，最富有的美国人往往年龄较大、受教育程度较高，他们的购买力部分源于过去几年房价和股市的上涨。虽然资产价格上涨通常被誉为经济良好的标志，但同时也扩大了拥有房产和股票的人与没有房产和股票的人之间的差距。 在疫情期间，各阶层美国人的储蓄都达到了创纪录的水平。由于被困在家中，他们支出减少，并从政府的各种刺激措施中获得了额外的资金。到2022年初，美国家庭的额外储蓄高达2.6万亿美元。 随后，猛烈的通货膨胀来袭，物价急剧上涨。 大多数美国人动用了额外储蓄来支付不断上涨的账单。但收入最高的10%的群体则保留了大部分储蓄。 富裕群体还发现自己拥有的股票等资产突然升值了很多 ——美联储的数据显示，自2019年底以来，收入最高的20%人群的净资产增长了逾35万亿美元，增幅高达45%。虽然其他群体的净资产增长率也差不多，但这仍意味着财富差距被拉大——作为对比，收入最低的80%人群的净资产增长了14万亿美元。 美国银行此前的研究也发现，最富有的三分之一客户，其信用卡和借记卡消费增长速度快于收入最低的三分之一客户。某些类别的消费尤其强劲。与去年同期相比，收入最高的5%家庭在海外购买奢侈品的支出增长了10%以上。 美国银行研究所高级经济学家David Tinsley表示，“他们(富人们)正成群结队前往巴黎，行李箱里装满了奢侈品包包、鞋子和衣服。” 达美航空首席执行官Ed Bastian上个月表示，他预计高端旅行的强劲需求将推动今年的利润增长。该航空公司的商务舱和头等舱机票销售额有望增长8%，而普通经济舱机票销售收入则仅增长2%。 皇家加勒比邮轮公司也表示，近几个月来，该公司迎来了历史上最好的五周预订期，并宣布将推出受高端游客欢迎的欧洲内河邮轮。 摩根大通分析师Matthew Boss表示，这些公司与迎合较贫穷客户的公司之间存在“极端分歧”。去年秋天，美国折扣零售连锁店Big Lots申请破产，Kohl's和Family Dollar也正在关闭门店。“这些平价商店都在为收入下降下的生存而战” 。 当然，随着美国经济比以往任何时候都更依赖富人，一个巨大的风险是，如果股市大跌或房价下跌动摇了最富有的10%人群的信心，导致他们缩减开支，这将对经济产生重大影响。 事实上，近期的多项调查指标已显示美国消费者情绪开始整体下滑，包括最富有的三分之一消费者，部分原因便是基于特朗普的关税威胁。

官宣“认房不认贷”一个多月之后，10月17日，上海市住房公积金管理委员会发布关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知。 　　《通知》明确，缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房；对于在全国有未结清的住房公积金个人住房贷款，或者在全国有两次及以上住房公积金个人住房贷款记录的缴存职工家庭，不予贷款。同时，对购买第二套非改善型住房、第三套及以上住房的缴存职工家庭不予发放贷款的政策维持不变。

》订购查看SMM金属现货历史价格 2023年3月份，70个大中城市中商品住宅销售价格上涨城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。 一、一二三线城市商品住宅销售价格环比上涨 3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。 3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。 二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄 3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有18个和8个，比上月分别增加4个和1个。 3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.7%和3.9%，降幅比上月分别收窄0.6和0.5个百分点。 注释： 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。

周二发布的一项备受关注的指标显示，美国1月份房价增长趋势接近于零。 由标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数追踪的美国房价在1月份继续降温，经季节性调整后比12月份下降了0.2%，比去年同期上涨了3.8%——这是自2019年12月以来的最小涨幅。 追踪全美最大都市区价格变化的20个城市指数的价格，也比前一个月下降了0.4%，同比增长2.5%。根据FactSet的数据，经济学家曾预计月度环比下降0.5%，同比增长2.4%。 标普道琼斯指数公司的董事总经理Craig Lazzara在一份声明中表示，这份报告延续了2022年底类似的情况。“联邦储备委员会仍然专注于其通胀降低目标，这表明短期内利率可能仍然较高，因此，抵押贷款和经济疲软的前景可能在未来几个月内继续对房价构成压力。” 一些城市的房价变化比其他城市更为剧烈。根据Case-Shiller追踪的20个单独的大都市地区中，有4个地区的房价低于一年前。Lazzara说称：“1月份报告中最有趣的方面之一是西海岸房价的持续疲软，圣迭戈和波特兰加入了旧金山和西雅图的年度负增长领域。” 与去年同期相比，迈阿密、佛罗里达州坦帕和亚特兰大的房价最高，分别上涨了13.8%、10.5%和8.4%。 Case-Shiller并不是唯一一份显示西部地区疲软的报告。Black Knight发布的一份突出1月份数据的报告显示，房屋价格在美国中西部和东北部地区在月度基础上增长，而在奥斯汀、旧金山和西雅图等中西部市场下降最多。 最近的数据显示，在未来几个月内，全美房价涨幅可能转为跌幅。根据全美房地产经纪人协会的数据，2月份现有房屋的中位数为36.3万美元，比上年同期低0.2%，是2012年以来的首次同比下降。 1月份的房价下跌，是由于抵押贷款利率仍然远远高于去年同期的水平，对买家和卖家造成了压力。但CoreLogic首席经济学家Selma Hepp在周二的一份声明中写道，最近抵押贷款利率的回落，可能使房价在短期内保持强劲。 他表示：“鉴于美联储3月会议以来抵押贷款投资者的市场反应，如果抵押贷款利率仍然有利，特别是考虑到持续的供应限制，房价增长可能会出人意料地上扬。但是，抵押贷款利率的持续波动和银行业危机的余波可能会给春季购房季节带来阻碍，特别是如果信贷收紧影响到抵押贷款的供应，消费者信心再次受到打击。” Zillow的高级经济学家Jeff Tucker在周二的声明中写道，今年春季的房价可能会逐月上升，但比上年同期有所下降，“价格从冬季的低点上涨多少，将取决于抵押贷款利率是稳定下来并逐步下降，还是保持高位和波动”。

美国房地产市场的低迷已经持续了五个月，房价指数较去年6月份的峰值下降了2.5%。 根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller经季节性因素调整后的数据，美国去年11月份房价环比下跌约0.3%。去年抵押贷款利率的上升严重打击了住房市场，导致二手房屋的销售出现了十多年来最严重的年度下滑。 标准普尔道琼斯指数公司(S&P Dow Jones Indices)的董事总经理Craig Lazzara在一份声明中表示：“随着利率走高，抵押贷款继续压制房价。经济疲软也在制约潜在买家。鉴于这些具有挑战性的宏观经济环境的前景，房价很可能继续走弱。” 美国房价仍然高于2021年，因为屋主仍受益于新冠疫情中买房潮的连锁反应。然而，增长一直在放缓。 受益于在美国许多地方打破记录的长期大流行的涟漪效应。然而，增长一直在放缓。去年11月份的房屋价格年增长率为7.7%，低于10月份9.2%的增幅。 最近几周，借贷成本有所下降，据房地美的数据，1月底30年期固定抵押贷款的平均利率降至6.13%。经纪和数据公司Redfin Corp.最近指出，有迹象表明，买家的兴趣可能会再次升温，12月份待完成的交易有所上升，其他需求指标也在攀升。 Realtor.com高级经济学家George Ratiu指出，自去年11月以来，住房市场已经有所调整，待售房屋的数量在增加，价格增长更加缓和。“供求关系的变化使买家在2023年年初处于更有利的地位，为他们在谈判桌上提供了急需的筹码。”

楼市低迷背景下，除部分城市极少数楼盘价格出现微涨外，多数城市楼盘价格持续下探。 据克而瑞近日完成的一份调研数据，在20个典型城市2022年四季度有新推盘动作的90个重点监测项目中，有71个价格出现下降，占比近8成，19个楼盘价格坚挺，占比约2成，少数楼盘价格稳中微增，但价格涨幅基本在10%以内。 在降价楼盘中，中档项目降价的楼盘有41个，占比约6成；普通商品房项目21个，占比30%。从跌价幅度来看，普通商品房项目降幅最大，平均降幅度达17%，中档、高档项目平均降幅分别为13%、15%，豪宅项目平均降幅约13%。 58安居客研究院院长张波表示，房地产行业的降温持续了一年，房价下行的城市数量不断增多，目前项目打折仍是较普遍的现象，这主要与房企面临回款及业绩方面压力有关，其以价换量的意愿较为迫切。 从降价效果来看，调研结果显示，6成以上项目以价换量的效果一般，71个项目中约45个项目降价之后效果平平，日均销量较降价前持平甚至小幅微降，仅26个项目销量出现提升。 不过，克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，中低档项目价格降幅在10%以上的楼盘，打折效果相对显著。以广州某项目为例，该楼盘2022年11月开盘较上一批次价格降幅达3成，降价前日销量9.6套，降价后日销量上升至11.6套。 “这意味着只要项目价格达到购房者预期或其实际支付能力，目标客群便会入市买单。”杨科伟补充道。 杨科伟指出，少数涨价项目主要集中在广州、苏州、南京、无锡、常州等沿海热点二三线城市的核心区域，属于改善型楼盘，极个别项目呈现出“越贵越涨”的特征。 从新开盘项目情况来看，位于福州市晋安区的建发朗云、徐州云龙区的招商央玺项目首次开盘售价明显超过周边竞品价格。加推房源的楼盘中，位于苏州市姑苏区的天地源平江观棠雅苑、南京市建邺区的金基中北朗樾府项目，价格较上一次开盘均微涨了1%。 同策研究院研究总监宋红卫称，从房价的角度来看，热点城市的核心区域具有较强的保值属性，此类项目的价格会保持相对坚挺或上扬态势。 “但并非热点城市的项目会出现普遍上涨，热点城市非核心区域的项目仍会横盘一段时间，部分位于远郊或配套不完善区域的楼盘，在供大于求的情况下价格也会出现下跌。”宋红卫表示。 而就楼市价格低迷态势将持续多久，中原地产高级研究经理卢文曦对记者表示，由于市场仍处于探底过程中，价格短期内难以企稳回升。 张波认为，随着楼市回暖信号逐渐明朗，购房者入市意愿有所回升，看房、购房将进入到买家议事日程中。 “房企看到了市场销售的一个重要窗口期，各地楼盘纷纷筹划花式促销开启了假日冲刺业绩模式，希望在春节期间能迎来新年销售的开门红。”张波认为，在此背景下，预计项目价格的优惠仍将持续一段时间。 卢文曦表示，应当注意到，一二线城市核心区域优质资产价格可能会进一步上升，这将对市场信心恢复起到重要作用。 “随着楼市利好政策不断落地，将带动住房消费需求的进一步释放。当市场成交量恢复到一定水平之后，成交价格有望逐步企稳。”卢文曦说。

2022年12月楼市表现仍疲弱，房价下跌城市有所增多。 据国家统计局1月16日发布的70城房价数据，12月新建商品住宅价格上涨城市数量14个，较上月减少2城；下跌城市55个，较上月增加4城。二手住宅价格下跌城市53个，较上月增加1城。 “12月大部分城市房价在下跌，且下跌城市数增加，意味着当下楼市供给需求两端仍旧比较疲弱。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 从各线城市来看，12月一线城市新建商品住宅销售价格环比持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。 “一线城市房价在12月基本止跌，显示四季度以来在供需两端积极的政策产生一定效果。”李宇嘉表示，供给端加快“三支箭”等资金投放、推进保交楼、改善房企资产负债表等；需求端积极降低按揭利率，鼓励住房购置和改善等，供需两端的政策稳定了购房者预期，反映在房价上，一线城市率先出现止跌企稳态势。 在房价上涨城市中，泉州新房价格以0.7%的环比涨幅领跑，其次是扬州环比涨幅为0.6%，成都、长沙环比涨幅均为0.5%。 而在房价下跌城市中，天津、昆明、惠州新房价格跌幅最大，均为0.7%，郑州、石家庄、太原、沈阳等城市下跌也较明显，新房环比跌幅均达到0.6%。 1月5日晚间，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房价格连降3个月可阶段性取消首套房贷利率下限。 易居研究院根据2022年10-12月份全国70城房价指数统计，70城中有35个城市符合下调房贷利率的标准。 其中一二线城市有14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；三线城市有21个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。 “当前房价疲软城市数量较多，此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象，充分运用好房贷利率自由下调的权限，部分城市或将突破利率下限。”易居房地产研究院研究总监严跃进称。 人民银行货币政策司司长邹澜在1月13日表示，根据2022年12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，这是2008年有统计以来的历史最低水平。 “这一次新调整的政策主要是建立新发放首套住房贷款利率政策动态调整机制，在前期政策取得较好效果的基础上，按照因城施策原则，根据各城市房地产市场发展状况，动态调整允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围，形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。”邹澜称。 “本次司长讲话，表明可进行贷款利率调整的城市不限于70个大中城市，其他城市也可以根据实际情况调整，同时贷款利率调整具有稳定性，不会过于频繁的变动。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。 其进一步表示，短期来看，预计多地首套房贷利率将延续下行态势，符合条件的二线及三四线城市利率下限有望降至4%以下，核心一二线城市亦有望下调利率加点幅度，进一步降低购房成本。

澳大利亚房地产市场去年遭遇了自2008年以来的最大年度跌幅，原因是大幅加息削弱了购买力，吓跑了投资者。根据CoreLogic 周二公布的报告，2022年澳大利亚全国房屋价值指数下降5.3%，为2018年以来首次下降。年度跌幅最大的是悉尼，房价下跌12.1%，其次是墨尔本，房价下跌8.1%。报告显示，去年12月，澳大利亚房价下跌了1.1%。 CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，2023年的头几个月，房价可能会进一步下跌，然后在利率见顶后企稳。 CoreLogic在报告中表示，尽管澳大利亚许多地区的房价低迷，但“房屋价值普遍远高于新冠疫情前的水平”，这表明该行业正在经受一代人以来最严重的货币紧缩周期的考验。 自去年5月以来，澳洲联储已经将利率提高了3个百分点，至3.1%，人们普遍预计今年还会加息一到两次。澳洲联储表达了对澳大利亚房地产市场的信心，强调房价仍高于疫情爆发时的水平。此外，由于失业率处于近50年来的最低水平，借款人有能力履行其承诺，这可能会限制贷款违约率。 CoreLogic表示，澳大利亚9.4万亿澳元(合6.4万亿美元)的房地产市场较去年4月份达到的近期峰值下降了8%，此前该市场从疫情引发的低谷飙升了28.6%。 CoreLogic表示，2023年澳大利亚房地产市场可能面临考验，因为创纪录的低固定利率抵押贷款开始到期，借款人将被迫转向更昂贵的可变利率贷款。 澳洲联储上个月的一份文件显示，在2023年贷款展期时，约30%的固定利率抵押贷款借款人的还款将增加40%以上。 CoreLogic在报告中称，“随着利率见顶且通胀缓解，房屋价值可能会企稳，但房屋价值的全面上涨将取决于利率下降或其他形式的刺激措施。”

由于较高的抵押贷款利率以及对经济的担忧，美国房屋价格继续下挫，房地产市场继续低迷。 当地时间周二（12月27日），衡量美国房价变化基准之一的标准普尔CoreLogic Case-Shiller 20座大城市房价指数10月份录得303.86，环比下降0.78%，是连续第四个月下滑。 该数据年率录得8.64%，较9月的10.43%放缓了近1.8个百分点，为2020年10月以来最小同比增幅。 数据还显示，10座大城市房价指数环比下降0.7%，同比涨幅从9.7%放缓至8%。同一时间，房地美公布的10月份FHFA房价指数与9月持平，同比涨幅从11.1%放缓到9.8%。 今年早些时候，为平抑美国的高通胀，美联储开启了加息周期。最终，该行全年的加息幅度达到了惊人的425个基点，为1980年以来之最。这也显著推升了房贷利率，导致美国住房市场显著转冷。 房地美数据显示，30年期固定抵押贷款的利率在10月和11月都达到7.08%，使得借贷成本大约升至年初的两倍，加上通胀导致美国人可用于支付首付的储蓄减少，让购房者退缩。同一时间，卖家也不愿意将他们的房产挂牌，导致工序两头都在收缩。 标普道琼斯指数公司总经理Craig Lazzara周二在声明中说，随着美联储继续提高利率，抵押贷款融资将继续成为房价的逆风。鉴于具有挑战性的宏观经济环境将持续下去，房价很可能继续走弱。 Forexlive的编辑则认为，美国房地产的表现令人担忧，因为数字可以显示出有多少房主因购房而资不抵债，人们害怕搬家的原因是他们不得不以更高的利率获得抵押贷款。 租房市场也是如此。本月中旬，美国房地产数据库Zillow公布的观察租金指数显示，美国11月房屋租金价格出现了至少七年来的最大单月跌幅，租金价格从10月到11月下降了0.4%，此前同期租金跌幅从未超过0.1%。 Zillow的数据表明，高通胀和租金成本导致住房需求下降，租金增长趋势自今年2月份以来一直在放缓，越来越多的人选择与室友或家人合租，提高了出租房的空置率，从而使房东控制租金上涨。