近期，在党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）指出，要加快构建房地产发展新模式。

其中在供需方面，要加大保障性住房供给，并强调满足刚性和改善性住房需求。在政策调控方面，仍延续“因城施策”的主基调，地方政府被赋予充分的市场调控自主权。在制度方面，对于房地产开发融资方式和商品房预售制度进行改革，并完善房地产税收制度。

多位业内人士表示，考虑到我国房地产市场供求关系已发生重大变化，而央行货币政策的重心仍在“地产+基建”，需要持续跟踪行业融资政策变化和基本面企稳信号。目前地产债收益率已全线下行，信用利差在不同主体间仍有分层，在房企信用环境趋势性拐点尚未到来之前，地产债下沉仍需谨慎，以2年内短久期央国企地产债为宜。

房地产市场出现积极变化，但市场态度仍偏谨慎

自“5.17”房地产新政后，一线及重点二线城市刚需释放，房地产市场正在出现积极变化。

据中指数据显示，2024年6月，重点100城新建商品住宅销售面积环比增长约30%，同比降幅收窄至10%以内，降幅较5月收窄超20个百分点，7月前两周，重点城市新房周均成交面积较上年同期仅下降6.9%。

此外二手房市场表现好于新房，中指数据显示，6月重点城市二手房成交量同比转增，此外7月前两周，全国重点城市二手房成交量同比延续增长态势。

不过尽管在近期三中全会审议通过的《决定》）中指出，要加快构建房地产发展新模式，不少业内人士对房地产判断依然谨慎。

华泰固收首席张继强表示，地产政策当前仍在观察期，考虑到我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，即使地产政策放松，地产也恐难像以往一样成为经济支柱，此外7月政治局会议即将召开，密切关注是否会对下半年地产政策、财政货币配合、以及财政支出进度等提出新的要求。

兴业证券固收首席黄伟平也表示，当前央行货币政策的重心仍在“地产+基建”，而从政策层面来看，挂钩中长期信贷的5年期LPR也与“地产+基建”投资增速较为一致。

黄伟平认为，居民中长期贷款的主要构成是房贷按揭，而房贷利率挂钩5年期LPR利率。自2021年以来，伴随房地产供求关系发生重大变化的新形势，房地产新发展模式推进，LPR下调可能仍难以在短期内带动房地产贷款明显回升。

地产债发行规模收缩，债券投资仍以短久期高评级为宜

从近期地产债市场表现来看，据东方金诚统计，6 月，地产债发行规模维持较低水平，净融资额连续 2 个月落入负值区间。整个上半年，地产债发行规模较去年同期下降 7.6%，其中国企发债规模占比超九成，民企发行占比较去年同期再降1.6 个百分点；受民企发债规模较低影响，地产债整体净融资额为-136.3 亿元。而受发债房企信用保障能力增强、“资产荒”延续等因素影响，上半年地产债发行利率持续下降，较去年底累计下行超100bp。

有数据统计，6 月共计20 家房企发行地产债30只，合计发行规模为 219.6 亿元，环比增长 10.5%，但同比下降 10.9%，发债房企数量较去年同期减少2家。净融资方面，当月到期规模同比下降 29.6%至 299.7 亿元，净融资缺口为80.1 亿元。

进入7月以来，截至23日，地产债当月发行规模为198.77亿元，净融资额-57.09亿元，两者数据较去年同期406.65亿元和131.13亿元同样下降不少。

地产债收益率也全线下行。据西部证券固收团队统计，相较其他评级，AA+级地产债表现最佳，多数AA+评级地产债收益率下行幅度均大于AAA级和AA级券种。此外，2年期、4年期和5年期地产债收益率下行幅度相对较大，其中4年期AA+级地产债收益率下行7.7bp，高于其他券种。

信用利差方面，信达固收首席李一爽表示，信用利差在不同主体间仍有分层，其中民营地产债利差继续上行43BP，混合所有制地产债利差下行105BP，央企和地方国企地产债利差分别下行2BP和3BP。上周地产债主体方面，万科地产债换手较为活跃，利差下行172BP，此外龙湖利差下行128BP，金地利差下行31BP。

李一爽表示，尽管在政策放松后二手房销售的高频数据也有所改善，二手房销售的热度好于新房，但房价仍未有明显回暖的迹象，且二手房挂牌量也在抬升，居民对地产市场偏悲观的预期尚未逆转，后续市场改善的可持续性仍有待观察，而以旧换新和已完工未销售存量房收购存储政策更利于地方国企地产和涉房业务较多的城投，短期对地产销售的促进作用也相对有限。

在李一爽看来，房企信用环境的趋势性拐点可能还尚未到来，现阶段还是需要选择优质央国企地产 2 年以内债券投资，负债端稳定且对收益率要求较高的投资者可以参与部分弱资质央国企地产短久期债券投资。

海通固收首席郑子勋也表示，对于地产债需持续跟踪行业融资政策变化和基本面企稳信号，可控久期适时布局基本面相对健康、债务压力可控的央国企地产主体债券。