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深圳首套房15%首付尚未落地 楼市成交受新政刺激大涨 银行人士:按揭量尚未反映对应变化

5月17日国务院公布地产新政四支箭以来,各地都在观望政策落地,尤其15%首付比例的情况。今日市场传出消息,武汉、合肥等地已有银行跟进执行首套房15%首付比例。

在深圳,乐有家数据显示,新政宣布后,5月18日-19日,乐有家深圳门店二手房看房量对比以往周末上涨127%,成为2018年以来的最高点。5月19日,深圳一手住宅网签69套,整个5月份以来累计网签1188套;当日深圳二手住宅过户29套,5月份以来累计过户2270套。

光大证券分析师王一峰5月20日发布报告认为,在首付比例为15%情况下,每笔按揭贷款年利息支出下降约3%。本轮政策利率取消将有助于节约居民财务成本,首付比例下调也有助于降低居民购房门槛,可能将带动居民购房需求进一步回升。

5月21日,某大行深圳分行按揭业务负责人士对财联社表示,公积金利率已经调整,但是关于15%的首付比例目前尚未收到总行的实施细则。

对于楼市的表现,该人士表示谨慎乐观,过去一年,深圳成交60%以上是大户型和千万以上的豪宅,刚需人群进场的积极性相对较低。从购买行为来看,越来越多人更趋向于理性,对地段、户型和总价都从实用角度出发。相对而言,中心区的购买意愿更强烈,但是目前深圳核心区依然处于限购的状态。

深圳受新政刺激成交大涨

财联社记者注意到,在5月17日新政发布前后,深圳的地产成交已经开始回暖。

深圳市房地产中介协会数据显示,上周(5月6日-12日),深圳二手房签约量约1361套,环比增长201.8%。

新政发布后的5月18日-19日,乐有家表示,其深圳门店二手房看房量对比以往周末上涨127%,成为2018年以来的最高点,超越2020年二季度的历史高峰期;门店二手成交量对比以往周末上涨117%,5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。

不过,上述大行按揭业务人士对财联社表示,上周五的新政策对深圳的地产交易成交有一定影响,从中介的数据反映成交有明显的增加。不过,在按揭申请上目前尚未有对应的变化,一个是递交申请有时间差,二是中介反映的成交量可能有一定水分。

对于楼市的表现,该人士认为谨慎乐观,过去一年,深圳成交60%以上是大户型和千万以上的豪宅,刚需人群进场的积极性相对较低。从购买行为来看,越来越多人更趋向于理性,对地段、户型和总价都从实用角度出发。相对而言,中心区的购买意愿更强烈,但是目前深圳核心区依然处于限购的状态。

5月19日,长期服务房屋按揭的深圳某资产管理公司负责人对财联社表示,周末深圳坪山某楼盘开价1.6万/方吸引众多购房者围观,激发市场关注,不排除有中介的推波助澜。深圳目前投资型客户活跃度大大降低,刚需人群又考虑居住属性多一些,高房价不如租房更划算。当然,核心还是收入预期不高或不稳,多数人不愿意负债。

预计按揭贷款或陆续正增长

按揭贷款是反映房地产交易市场的关键指标。

光大证券王一峰发布报告显示,自2022年第四季度,银行业按揭贷款就进入负增长区间,从2021年第四季度增长11%,一直下降到2024年第一季度的负增长2%。

上述大行人士坦言,降低首付比例对购房者而言门槛降低,对银行而言潜在风险提高,对风控能力和贷后管理的要求提高了。此外,一旦房价反复调整,房价在现在基础上再跌10%,供楼和资产质量压力都会发生较大变化。

财联社记者注意到,虽然不同银行的按揭贷款增减不一,发展差异化,但光大证券报告显示,今年第一季度银行业按揭贷款时隔一年再次实现了正增长。

中信银行一季报显示,零售贷款新增256亿,同比少增105亿;结构上按揭贷款、经营贷、信用卡分别新增63亿、209亿、-111亿,其中按揭贷款同比多增156亿。零售信贷扩张仍依赖于经营贷,按揭贷款投放有所转暖。

招商银行一季报则显示,零售贷款新增624亿,同比少增133亿,其中按揭贷款减少149亿,较年初下降1.1%。

在地方银行方面,成都银行零售贷款新增仅10亿,处于历史低位,低于2018年第一季至2023年第一季的平均水平,其中非房零售占比较大。

苏州银行5月20日发布机构调研报告表示,2024年一季度,稳步开展个人住房贷款投放工作,个人住房贷款余额实现正增长。本行将因地制宜、因城施策,结合各地市场需求动态调优本行个人住房贷款相关政策,保持与优质开发商和头部中介机构的良好合作。

光大证券王一峰发布报告显示,2023年,受早偿抬头等因素影响,银行业按揭贷款仅新增-0.63万亿,同比少增约1.1万亿,但累计投放约6.4万亿,同比增加约0.8万亿。王一峰认为,一手房成交虽较为低靡,但二手房交易保持相对活跃,居民购房需求客观存在。

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