随着京沪同一日放松房地产市场调控，一线城市迎来新一波楼市松绑。

12月14日，北京、上海接连出台稳楼市政策，包括降首付、降利率，以及优化普宅认定标准等。而深圳曾于11月22日出台政策，调整普通住宅标准并降低了二套房首付比例。

“本次京沪楼市政策不仅优化力度较大，而且涉及面广，从降低购房成本和购房门槛方面全面发力，除限购政策外，政策基本一步到位。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

那么一线城市中，谁的松绑力度最大？

哪一城优化力度最大？

“北上广深四个一线城市目前的政策松绑存在一定差异，而对于四个城市政策松绑力度进行对比，可从首付比例、房贷利率、普宅标准以及放松限购政策四个维度来看。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。

首先，在首付比例方面，目前来看，一线城市已全面优化信贷政策，首套商贷首付比例均调整为30%。但在二手房首付比例方面，广深的放松力度更大。

据悉，二套房首付方面，京沪实行差异化信贷政策，核心区和非核心区二套房首付比例有所区别。其中，北京购买城六区外住房二套首付比例为40%，购买城六区内住房为50%；上海在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付比例40%，其它区域为50%。

而广深不区分区域，直接将二套房首付比例，统一调整至最低40%，政策更加宽松。

“这与广深楼市经历了深度调整相关，当地市场本身更需要大力度的政策进行拉动有关。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

其次，在房贷利率方面，上海、广州、深圳放松力度略高于北京，其中上海本次首套房最高下调了45BP、二套房最高下调了85BP。

目前，广州、深圳首套房利率下限降低至4.1%，二套利率下限降低至4.5%。上海首套房利率下限为4.1%；二套利率下限主城区为4.5%，非主城区房贷利率4.4%。而北京首套房贷利率城六区内降至4.3%，城六区外降至4.2%；二套房贷利率城六区内降至4.8%，城六区外降至4.75%。

可以看出，北京的房贷利率虽然也进行了大幅下调，但仍较其他三个一线城市高出10-20个基点。

其三，放松普宅标准方面，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，“目前仅有北上深3城官宣放宽了普宅认定标准，其中京沪的放松力度较大，深圳仅删去了总价要求。”

最后，放松限购方面，则是广州政策力度最大。截至目前仅广州进行了限购政策的局部松绑，上海、深圳仅对个别区域及特定人员放松限购，北京则并未松动。

“广州是一线城市中，唯一对限购政策进行较大力度放松的城市。这与广州市场情况有关，从供需关系和房价等多维度来看，广州和强二线楼市更具有相似性。“张波称。

因此，多位专家认为，综合来看，相比其他几个一线城市，广州本轮松绑力度更强。

限购会不会松动？

目前，京沪地区“认房不认贷”、“下调首付比例”、“调整普宅标准”政策工具箱中的三项，均已悉数出台。

但在备受关注的限购政策方面，除广州外，其它三个一线城市并未有大幅松动。专家认为，保留限购政策，或是一线城市最后一道防线。

“目前一线城市限购政策的放松仍然保持谨慎态度，这在一定程度上说明，接下来房地产市场政策端将延续宽松基调，但放松力度将呈现循序渐进特征。”关荣雪告诉记者。

“限购的放松，是一线城市中政策影响深度最大的措施。与以往其它政策起到加快购房者入市脚步的作用不同，限购这一工具的作用主要体现在扩大需求数量，因此出台会更为谨慎。预计该项措施要根据市场情况，结合明年一季度市场变化，再决定是否出台。即使放松限购，也会偏于谨慎，预计会先从外围区域适度放开。”张波表示。

分析人士认为，京沪最新三项政策的效力将很快显现。政策将提高购房群体入市意愿，明显提升一线城市楼市春节前成交热度，并有望带动成交量价双双上扬，预计春节前不会再有大政策落地。

“近期京沪优化政策后，短期或以落实为主。未来若市场调整压力增加，一线城市政策仍有优化空间，如根据市场情况因区施策优化限购政策，取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房以及特定需求购房限制等，均存在一定空间。”陈文静称。

张波也表示，接下来也有可能零星去除原先“打补丁”类政策，例如上海的“离婚追溯”、“三价就低”、“限制企业购房”等。“这类原先控制投机购房的政策，在当下市场形势下也无实际存在的意义，但此类政策的去除，未必会对拉升楼市形成明显影响。”

值得关注的是，今年以来，多地出台“以旧换新”相关举措。陈文静认为，不排除一线城市围绕“以旧换新”出台配套政策，促进置换需求释放。