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如何理解房地产发展新形势? 连平:提振需求是关键 下半年或有更多城市松绑限制性措施

对于房地产市场,7月24日政治局会议对新形势的表述受到较多关注,提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”;此外,与4月会议相比,此次未提到“房住不炒”。

如何理解对新形势的判断?植信投资首席经济学家兼研究院院长连平今日表示,“这表明现在的形势已不同于过去,过去是供不应求的关系,所以政策更多着力于‘房住不炒’,而现在供求关系的基本格局改变了,这些年来,居民购房的能力与需求受到一定影响,还有大部分城市库存比较高,所以总体格局是供大于求。”

“在政策基调的引导下,接下来房地产的支持政策就是要进一步加大力度,关键在于释放需求。”连平说道,预计下半年将有更多城市对楼市限制性政策进行松绑,逐步取消过往限购、限贷、限售等措施;另一方面要更好支持房企,既要控制经营风险,也要逐步资产负债情况。

首付比例可适度下降5% 阶段性给予刚需购房者贷款优惠

据植信投资研究院测算,房地产开发投资每下降1%,将拖累GDP增速约0.1个百分点。

从上半年来看,房地产投资下行拖累固定资产投资增速1.6个百分点,拖累社会消费品零售总额增速2.3个百分点;直接拖累GDP增速约0.4个百分点,间接拖累GDP约0.5个百分点。

面对房地产市场供大于求的新形势,如何更好地释放需求?连平表示,“最关键就要把相关限制需求的政策进行适度调整,针对刚性首套房需求,符合条件的城市可下调房贷首付比例,包括重点二线城市和部分一线城市,建议下调5个百分点。”

在下调房贷首付比例的同时,连平认为,还可加大地方公积金政策的宽松力度,如公积金贷款额度最高可增加5至10万元。“这样可以确保全年新增个人按揭贷款2.3至2.5万亿元,以带动银行个人按揭贷款占比提升0.2至0.3个百分点,通过促销售来进一步释放需求。”

“建议阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠。”连平在谈及信贷刺激购房需求时表示,可对个人按揭贷款和公积金贷款实施还款优惠计划,贷款利率减少两成,优惠期限为两到三年。在优惠期过后,银行可与贷款者协商,将这部分先期的优惠贷款分配至其余期限。

可增加“保交楼”专项借款以弥补缺口

房地产市场风险仍然值得关注。7月24日政治局会议也提到,“要切实防范化解重点领域风险”。

连平表示,下半年房企仍有一定偿债压力。据其测算,下半年房企债务待偿规模为3692亿元,较上半年减少1267亿元,三季度将迎来年内第二个偿债小高峰,四季度压力或将缓解。

此外,受到退市和债务违约影响,连平预计,今年年内“保交楼”专项借款可能存在较大资金缺口,或达到4000亿至5000亿元。

整体上看,连平认为,下半年仍将加大住房金融供给侧支持力度,加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地,从而有效化解房企金融风险。

“可加大实施房企定向宽松计划,稳妥有序增加‘保交楼’专项借款、并购贷款和再贷款规模。”连平建议说,特别是针对优质房企以及证件齐全的楼盘项目,可增加政策性银行“保交楼”专项借款、并购贷款和商业银行“保交楼”再贷款,年内投放“保交楼”相关贷款7000亿元左右。

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