尽管需求端政策不断优化，但北京楼市未见明显好转。

11月，北京新房成交规模结束此前“三连升”局面，呈现下滑态势。诸葛找房数据显示，2022年11月北京新建商品住宅成交4943套，环比下降42.2%，同比下降40.48%。

“虽然多个监管部门接连释放利好政策稳定市场预期，但政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。”中指院分析师指出。

受此影响，北京新房累计成交同比降幅进一步扩大。2022年1-11月北京新建商品住宅累计成交6.2万套，同比下降26.72%，累计同比降幅较上月扩大1.5个百分点。

在二手房方面，11月北京二手房市场活跃度同样有所下降，成交规模进一步下滑。

根据诸葛找房数据，2022年11月北京二手住宅成交10750套，环比下降4.09%，同比下降8.26%。累计成交量也不及去年同期水平，2022年1-11月北京二手住宅累计成交13.2万套，较去年同期下降21.54%。

“整体看，2022年北京楼市依然在低温运行，还未完全恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示。

受成交规模缩减影响，北京新房库存量及二手房挂牌量处于近年来高位，市场去化压力较大。

2022年11月，北京新房库存量为10.7万套，环比微升0.63%，同比上升12.2%，去化周期为18.8个月，较上月增加1个月。而北京近几个月二手房挂牌量明显增多，也已突破10万套。

虽然成交规模下滑，但北京房价却呈现上涨的局面。

据诸葛找房统计，2022年11月，北京新房成交均价为51250元/平方米，环比上涨9.14%，同比上涨5.97%；二手住宅市场均价为60228元/平方米，环比上涨0.61%，同比上涨8.24%。

“成交均价上涨主要是受豪宅热销影响。”克而瑞分析师表示，随着换房予以个税退税优惠，卖小换大、卖旧换新的人群逐渐增多，进而带动改善盘、豪宅热销。

财政部政策规定，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

今年以来，北京购房成本有所降低，LPR今年共下调35个基点。年初北京首套房贷利率5.2%，二套5.7%，下调后首套利率4.85%，二套利率5.35%。与此同时，10月8日北京公积金贷款利率也进行了下调，首套住房公积金贷款利率调整为3.1%，下调0.15%。

“换房退个税政策将于2023年底到期，叠加改善需求支持政策的落地，部分改善换房需求可能在2023年释放。”贝壳研究院分析师表示。

克而瑞数据显示，11月一线城市新房总成交206万平方米，环比下降16%，同比下降36%。其中，仅上海市场同环比保持增势，广深市场均无明显起色，单月成交量均不足50万平方米。

业内人士认为，目前，房地产政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量，未来政策支持力度有望进一步加强。