9月29日至30日，短短两天内楼市连收3项政策“大礼包”。节前最后一个交易日，地产板块涨幅居前，天房发展、天保基建、海泰发展和荣丰控股涨停，权重保利发展、万科A涨近4%。让人不禁想问，在众多政策利好的刺激下，地产股是不是又行了？

政策刺激效果如何

一）放宽首套房贷款利率下限

各地政府可自主决定首套住房贷款利率下限下调幅度，力度较大，但局限很多，该政策仅对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市有效，据梳理，统计局口径的70个大中城市中，只有23个二三线城市符合要求。

二）下调公积金贷款利率

公积金利率一般是作为配套措施，跟随商贷利率同步调整，考虑到公积金贷款占比较小，显然刺激效果有限

三）个人所得税优惠

住房交易环节涉及的增值税和契税已在2014-2016年调整至历史较宽松水平，此次个人所得税优惠刺激力度较小。

安信证券研报指出，三项政策均以支持居住需求为目标，更多是为地产销售“托市”而非“举市”，预计地产销售仍在震荡磨底阶段。

国盛宏观熊园团队更是直言不讳，自2021年Q4以来，我国住房贷款利率已下行超100BP，但地产景气仍在持续探底，指向单纯的贷款利率下行对地产景气的支撑作用有限；参考历史经验，要实现地产景气的真正修复，可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持等。

地产探底何时结束

既然市场参与者普遍认为当前政策并不足以扭转房地产探底趋势，那么楼市跌到何处是底？

新建商品房销售面积或将是探底过程中的重要指标：8月31日，万科集团董事会主席郁亮在2022年中期业绩推介会上，维持城市住房更新的数量为10亿至11亿平方米的观点；无独有偶，半夏投资李蓓也表达了类似观点，从中期来看，中国改善性的需求、城镇化的需求能够支撑的地产销售水平为10亿平米左右。

根据国家统计局数据，1—8月份，商品房销售面积87890万平方米，据此推算今年的新房销售规模应该在12亿～13亿平方米左右，比去年回落约30%，仍有一定的回落空间。从长期看，随着出生率的下滑，地产行业甚至会有更大幅度的下降。

行业机会哪里寻找

根据中指院数据显示，2022年1-9月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%。地产销售数据尚未走强，基本面并不足以支撑房地产板块整体性的上涨，更遑论上游的建材与下游的家具家电。

然而就在楼市与股市双双探底过程中，已经有一批地产个股脱颖而出，逆势走强。除了传统龙头招保万以外，滨江集团、建发股份、华发股份走势亮眼。究其原因，我们或许能从房地产企业拿地排名中一窥究竟。

资产质量过硬、经营良好、现金流充沛，甚至还有余力拿地的优质龙头获得了市场的充分肯定，兴全趋势的基金经理董理在半年报中写道：靠合理房价地价差卖新房赚钱的优秀龙头地产公司，在未来会面临极好的竞争格局和良好的融资环境。

还有机构认为，在地产销售持续探底的过程中，供给逻辑比需求逻辑更加重要，拥有足够土地储备的企业将来能快速锁定政策放松带来的收益。

景顺长城基金经理韩文强在2020年的年报里详细阐述了自己配置地产股的理由，其中有一句话颇具代表性：地产和白酒一样，都是总量见顶，但行业集中度不断提升的行业。或许在将来，地产也将如白酒一般开启自身的结构化行情。