铅锌峰会

央行降息!首套房贷利率创近十年低点 楼市有望加速回暖

央行再次进行非对称降息。

5月20日,最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉,一年期LPR维持3.70%不变;五年期LPR下调至4.45%,此前为4.6%。

值得关注的是,此次调整是五年期LPR第三次调整,过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月,而此次下调幅度最大,达15个基点。

受访业内专家对记者表示,此前首套房贷利率已降至4.4%,加之本次五年期LPR下调15个基点,首套房贷利率已低至4.25%,创下近十年来的利率水平低点,楼市有望加速回暖。

中原地产张大伟:楼市底部将在今年下半年出现

中原地产首席分析师张大伟分析认为,这是LPR改制后第一次五年期单独降息,也是规模最大的一次降息。过去非对称降息都是只降一年期,而本次只降五年期,对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。如果过去降息的目标是稳定经济,那么这一次五年期单独降息的目的,主要是稳楼市。

之前央行降低首套房贷款利率20个基点,此次LPR下调后降息效应将叠加。降息后,部分城市100万元30年月供有望首次低于5000元,直接计算,从基准4.6%降低15个基点,也将月供减少89.25元,另外累积30年月供减少3.2万元。

降息有利于保持房地产预期稳定。五年期LPR降息代表了楼市在政策底部后,很快将出现市场底部,市场有望向稳定方向发展。只要疫情能快速稳定下来,市场底部将在2022年下半年出现。

整体看,本次降息不会导致楼市过热。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了小幅变化。不过收入稳定问题叠加人口结构问题,依然影响房地产市场的稳定。

58安居客研究院张波:首套房贷利率创近十年来低点

58安居客房产研究院分院院长张波表示,作为房贷利率参考基础,五年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。

5月央行频频出台利好楼市政策,在全国针对首套房房贷利率下限下调20个基点后,5年期LPR随之下调。而5年期LPR对于居民购房贷款影响很大,此前首套房利率下降到4.4%,加之本轮15个基点下调,首套房房贷利率已低至4.25%。此次5年期LPR下调后,首套房贷利率水平创近十年来低点。

当下不能单一看LPR变化对购房成本的变化,或利率对购房心态影响,需要根据4月底政治局会议精神,并结合近期全国层面的诸多金融政策调整,来综合判断对未来楼市的影响。可以肯定的是,楼市利好效应正在逐步显现,楼市迎来全面复苏值得期待。

中泰证券杨畅:现阶段政策意图已充分释放,等待市场底来临

中泰证券首席分析师杨畅认为,五年期LPR近期出现连续调整,反映了加力刺激的政策意图。

从2020年4月至2022年1月,五年期LPR保持稳定。到2022年1月20日,五年期LPR出现第一次下调5个BP至4.6%,而在5月20日进行第二次下调,并且下调幅度达到了15个BP至4.45%,反映了连续刺激、加力刺激的政策意图。在前期差别化住房贷款利率政策指引下,部分城市首套普通商品住房贷款的基准利率可以进一步下浮20个BP至4.25%。

下调五年期LPR利率是房地产市场需求端政策组合拳的一部分。从政策层面来看,房地产政策已经释放比较明显,近期包括通过差别化信贷利率的设计,降低了首套普通商品住房贷款的基准利率;包括广东、广西、河南、山东等省的多个城市,相继下调了公积金贷款首付比例与商业贷款首付比例;另外也提出在预售资金管理等方面进行优化,较多的政策密集出台,充分体现了激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。尤其是差别化住房信贷利率的设计,反映了精准调控,满足刚性购房的目的。

政策底在等市场底。现阶段政策意图已充分释放,等待市场底来临。由于当前房地产市场仍然处于降温阶段,例如70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.3%,连续3个月下降,二手住宅价格环比下降0.3%,连续8个月回落,出于买涨不买跌的心态,购房预期尚未得到扭转,市场底仍在等待中。

从上轮房价波动情况来看,新建商品住宅环比跌幅低点出现在2014年8月,伴随着一二线以及核心城市房地产销售端系列政策的松动,房价见底逐步回升,未来观察也将以一二线以及核心城市为重点。

易居严跃进:后续房贷利率有望进一步下调

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,此次五年期LPR数据调整为4.45%,充分体现了货币政策在降低资金成本尤其是中长期资金成本方面的决心,重心在于防范经济下行,也使得市场主体对于货币政策和金融政策走向更加清晰和明确。

此次LPR的下调,对于房地产市场的影响也是重大的。货币金融大环境的宽松,对于房地产市场来说,势必会产生积极影响,对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。

此前央行已经明确首套房“LPR-20个基点”的房贷定价思路,此次LPR下调进一步引导房贷利率下行。这也意味着,当前全国20多个城市4.4%的低利率并非最底部的利率,后续房贷利率有望进一步下调。

此次政策对于房企的融资等也会产生重要影响,对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用,有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。

贝壳刘丽杰:货币政策精准扶持房地产市场

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示,五年期LPR下降15个基点,是货币政策对房地产市场的精准扶持,代表决策层对稳房地产的实质态度和决心,这将大大提振市场信心。

本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,LPR下降15个基点,存量贷款客户每年房贷能省超过3000元;对于新贷款人群,考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点,即与4月相比最大降息35个基点,每年房贷节省还款额度约7500元。

从当前银行实际执行的主流房贷利率来看,5月的降息空间进一步扩大,且首套利率降低空间明显超过二套。其中,5月15日央行公布首套利率下限降低后,截至18日已有天津、⻘岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%,加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

展望后市,本次五年期以上LPR下降至4.45%,首套房贷利率下限将调整为4.25%,二套房贷利率下限降为5.05%,后期银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间,用于支持住房需求,进一步带动市场交易增长,加快市场修复。稳地产将在稳增长中发挥更积极更重要的作用。

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