2021年9月TOP50房企实现销售收入5083亿元，同比下降35%，较8月下滑21个pct，跌幅扩大。其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50 分别同比下降47%、17%、32%。

9月房企销售继续下行，头部房企继续加速下滑。2021年9月TOP50房企销售同比下降35.2%，连续3个月负增长，且跌幅进一步加大，较8月跌幅扩大20.9个pct。其中TOP10房企9月同比下降达47.0%，如果不考虑恒大的影响，头部房企同比下降36.5%，较TOP11-50强房企依然下降幅度最大。在8月仍有个别头部房企保持正增长的同时，9月TOP10已全面转负。当前仅少数房企能做到正增长，包括绿城、阳光城等公司。

土地和金融调控的作用开始显现，需求进一步削弱。土地市场在稳地价和稳预期的同时削弱了投资和投机性需求，而房贷额度的受限使得房企回款周期拉长。土地和金融的双重政策下，市场需求在进一步削弱，四季度预计销售将继续下行，“金九银十”中金九已去，销售下行带来的是房企偿债风险的进一步加剧。

当前市场环境更利好央企，央企活跃度提升，可展望预期拉长。在之前跟踪的土拍市场我们发现第二次土拍的流拍率提升的同时央企的活跃度在提升。我们预计随着当前销售下行资金回笼周期拉长，房企资金压力加剧下，第三次土拍市场流拍率大概率还会更进一步。当前整体融资环境更利好央企，我们在之前《正视政策偏紧，央企永续经营》的报告中进行过测算，如果接下来严格执行资金监管并假设销售下滑，在极端情况下央企和国企的销售份额预计至少提升30%，对于部分优质央企来说，从DCF模型的角度看，这部分央企可持续性经营下带来的可展望预期拉长，即便短期业绩有下降风险，但是存在估值修复的空间。

供需双弱下地产投资确定性下行，市场依然以博弈为主导。当前行业基本面依然在探底过程，我们在半年报综述中测算过如果房企能维持当前的利润率水平，有息负债处于借新偿旧略微收缩的状态的话，预计2023年年中能实现三档全绿，如果结算加速最快也要到2022年年底达标。销售增速的下滑虽然对短期业绩的影响不大，但是考虑到地产投资在2022年确定性下行的情况下，当前依然存在政策放松的预期。短期政策博弈之下，推荐港股的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，地产中介方面，受益我爱我家，同时推荐物业板块，包括中海物业、宝龙商业，受益招商积余、碧桂园服务。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。