深圳全面围堵房价快速上涨 开发商利润将进一步被压缩

针对楼市价格上扬,深圳正展开一场全面、细致的长线围堵。

新房加推涨价受限、借装修抬价遭遇“天花板”,深圳日前对新房市场价格做出进一步规范。在此之前,深圳于今年2月出台了二手房成交参考价机制,二手房不仅以网签价格为基础,还要参考周边一手住房价格。考虑到一、二手房限价联动,新房价格可能会对二手房价格也产生间接影响,深圳此次政策被认为是调控中一个具有深远影响的重要举措。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“调控政策开始从碎片化走向全面整体决策,调控越来越成熟,深圳版长效机制逐步成型。二手房参考价与新房限价联动,不太会出现大面积的一、二手房价格倒挂。”

乐有家研究中心数据显示,5月第三周,深圳一手住宅网签量连涨2周,整体二手住宅挂牌价首次下调。

新房限价进一步收紧

深圳此次政策可谓相当细致,并具有很强的可操作性。

财联社记者从深圳市住房和建设局(下称“深圳市住建局”)处获悉,近日深圳市住建局下发《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》(以下简称《通知》),同地段、同类型新房(包括公寓)加推,原则上不得涨价。另外,此前开发商为绕开限价而将预售转为现售、捆绑高价精装修合同等漏洞,此次新政中也被彻底封堵,进一步遏制了房价快速上涨的可能。

《通知》显示,深圳市住建局进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作,并启用商品房定价评估系统。

按相关要求,深圳市住建局对区局初审意见及研究中心的价格建议报告进行审核,确定项目指导价格,项目指导价格包括“毛坯价”和“最高装修价”两部分。毛坯交楼的项目,区局按照毛坯价审批;精装交楼的项目,由区局根据装修清单核定装修价格,不得超过最高装修价。 特别是对于社会关注度高的项目,指导价格由市住建局房地产调控领导小组会议审定。

更多的细节,在通知的一份《价格指导规则及流程》附件中,做出相当详尽的规定。记者从可靠信源处获取了这份附件的内容,该《价格指导规则及流程》显示:“按照我市房地产调控政策相关规定,我市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。”

具体针对四种类型的项目,首先对分期开发的项目,两次申请价格备案时间间隔未超过一年的,原则上按照前期备案价格进行批复。若申请价格备案时间间隔超过一年,可按照定价指导流程重新申请备案价格审批,但应优先参考前期项目的网签价格。

其次,对商务公寓项目价格指导规则与住宅相同,但对于周边无参考楼盘的商务公寓项目,可综合考虑项目品质与特点,采用所在区域新建商品住宅与商务公寓的销售价格进行折算处理,原则上采用同时期、同项目的商品住宅与商务公寓网签价格的比值。

记者了解到,深圳自2016年所开始的上一轮限价,现售房是不受限价限制的,一些开发商为了突破限价,由此转为现售。此次新政对于预售转现售的项目,原则上备案价格同样不得向上调整,如项目在“深八条”出台(2016年10月6日)之前已预售,则项目转为现售后可以视市场情况适度调整一次,但仍需按照价格指导原则和审批流程进行重新核定。

最后,对于零星销售的尾盘项目,原则上由各区(新区)住房和建设局、前海管理局自行审定,并在市房地产信息系统中进行备案。

深圳的限价新政还首次将精装修的价格,具体到了个位数。“为进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理,防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价,对我市新房市场的价格水平造成影响,要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上,对精装修价格进行总体把控。”文件中称。

《价格指导规则及流程》,还对精装修价格的梯度区间做出了明确规定:项目毛坯均价在6万元/平方米(含6万元)的,最高精装修价格为3000元/平方米,6万-8万元/平方米(含8万元)的精装修价格为4000元/平方米,8万-10万元/平方米(含10万元)的精装修为5000元/平方米,超过10万元/平方米的最高精装修价格为6000元/平方米。

由于精装修限价最高也不能超过6000元/平方米,这使得开发商通过绑定高价精装修合同,以绕开限价的办法彻底失效。

房企迎接薄利时代

“此次限价政策不仅更严格,也更细密了。上一轮限价主要限制均价,导致2016年至2018年深圳房价出现下探。今年,不仅通过‘双竞双限’出让模式,在土地端限制未来拿出来出售的房子价格,而且还通过同地段、同类型的比价限制,控制房价指数。另外,这次还补上了针对现售房、精装修的政策漏洞。”李宇嘉对记者称。

据乐有家门店数据监控显示,5月第3周,深圳全市二手住宅挂牌价首次下跌,下降幅为0.09%,大部分片区二手住宅挂牌价呈现较为稳定。其中两周内有价格变动的房源为1832多套,占比7%。价格变动的房源中,有57%房源为下调报价,比上上周(5月第1周)又下跌了1%。

目前深圳新房销售市场还处于持续火爆状态。

即将开盘的五个楼盘,不仅5盘只能选1盘进行诚意登记,登记成功后还不能撤销。积分规则的再次升级,夫妻社保、个税设置了最高年份限制,封顶最高20年,让所谓的“社保巨子”难有捡漏空间。

不过,相比销售端的火爆,随着此次限价新政的加码,开发商在深圳的利润空间将进一步被压缩。

今年5月13日深圳首次集中供地的地块中,龙光以45.07%溢价率拿下的光明地块,楼面价36757元/平方米,建成后商品房销售均价不得高于 48900元/平方米(不含室内装修),除去建安等各项成本,利润空间预计仅12143元/平方米。佳兆业夺得的尖岗山地块,69967元/平方米的楼面价,距离83265元/平方米的销售限价,只有16%的上升空间。

一名TOP10房企的中层管理人员对记者称,“深圳今年集中供地的几块地,不算建安各项成本,楼面价和限价之间仅剩很小的空间,很有可能赔本赚吆喝。再加码分期开发不让涨价,开发商以后想在深圳赚钱只能凭各自本事。”

低利润之下,开发商不得不加快周转,因而出现了“佳兆业3点刚拍完宝安尖岗山的地,5点挖掘机就进场”的戏剧化场面。

“深圳现在拍地拍到微利,还限价、限装修费,外加今年以来资金紧张、财务成本上升、建材成本和人工成本上升,只能高周转抢工抢速度。这样的商品住房,品质真的只能看良心。每一次拍地,最不需要关心的是拍到地的房企,因为高价微利相当于买了自有资金定期理财而已。”深圳一家城市更新资产管理公司的负责人对记者称。

“上一轮限价,只限制房价,未限制地价,导致最终房价限制难以持续。本次,地价-房价联动限制,前端限制地价,为后端限制房价打下了基础,而且‘双竞双限’的模式下,未出现面粉贵过面包的情况,限价政策会坚持的比较长,开发商利润会被摊薄,开发行业要做好薄利时代的准备。”李宇嘉补充道。

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