房地美周四公布的美国30年期固定贷款的平均利率为6.33%，低于上周的6.48%。这是自去年12月初以来的最大跌幅，美国抵押贷款利率在连续两周上涨后逆转了上行走势。 由于借贷成本飙升，美国房地产市场增长规模去年大幅放缓，许多潜在买家选择离场观望，直至利率下行。根据Realtor.com统计数据，最近几个月，抵押贷款利率一直在波动，但仍保持在6%以上，这种“跷跷板轨迹”可能会在短期内持续下去。 房地美首席经济学家Sam Khater在声明中表示：“尽管抵押贷款利率已持续下滑，但房地产市场对利率预期水平仍高度敏感，相对于利率的小幅变动，购房需求仍会出现大幅波动。"“过去几周，随着基准利率的变化，买家在市场上进进出出，潜在需求时高时低。” 虽然美联储不直接设定借款人支付的抵押贷款利率，但美联储的货币政策及市场对政策的预期会影响借款人支付的抵押贷款利率。一般来说，长期的抵押贷款利率往往会跟随10年期美国国债收益率。当个人或机构投资者看到或预期利率上升时，他们采取的行动会推高美债收益率，进而推高抵押贷款利率。 美国抵押贷款利率降温，主要因一系列经济报告显示火热的美国通胀率可能终于有所降温，市场对美联储的加息预期大幅降温，从最高5.25%预期降至如今的4.75%左右。美联储通过提高基准利率遏制通胀的行动已经持续了将近一年，终于，周四公布的数据显示，12月份通胀放缓至“6时代”，进一步显示美国通胀率已经见顶，并导致10年期美国国债收益率下降。 尽管借贷成本相比此前的高水平有所下降，但买家面临的成本仍然比一年前高得多。以目前的30年期平均贷款利率计算，一个拥有60万美元抵押贷款的借款人每月需要支付约3,726美元，比一年前高出约1,048美元，当时利率仅为3.45%。

美国抵押贷款利率连续第6周下降，跌至约3个月以来的低点。房地美周四表示，30年期固定贷款的平均利率为6.27%，低于上周的6.31%。自11月初以来，借贷成本下降了80多个基点。尽管这在过去几周刺激了更多的住房贷款申请，但还不足以让市场再次活跃起来。买家和卖家都在观望，他们对经济感到担忧，并对未来一年利率和价格的走势保持警惕，而不是急于出手。 房地美首席经济学家Sam Khater在声明中表示：“过去六周，利率大幅下降，这对潜在购房者很有帮助。但新的数据显示，房主不愿将他们的房子挂牌出售。” 美联储主席鲍威尔上周在提高基准利率后表示，美联储冷却通胀的行动“还有一段路要走”。这表明抵押贷款成本可能还会进一步攀升，对潜在买家来说仍是一个负担能力障碍。

周三，根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据，11月美国成屋销售较10月下降7.7%。 数据显示，季节性调整后的年率为409万套，不及分析师预测的417万套，降幅也比通常的月度降幅大得多。当月房屋销售同比下降35.4%，为连续第10个月下降。这是自2010年11月美国陷入大衰退和止赎危机以来的最低增速，只有2020年5月例外，当时在新冠疫情早期，销售量曾短暂大幅下降。 这些数据是根据成交情况计算的，合同可能是在9月和10月签署的，当时抵押贷款利率达到最近的峰值，上个月略有下降。目前的利率比10月底低了大约一个百分点，但仍比今年年初的两倍多一点。 NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“从本质上讲，住宅房地产市场在11月处于冻结状态，类似于2020年疫情封锁期间的销售活动。主要因素是抵押贷款利率的迅速上升，这损害了住房负担能力，减少了房主出售房屋的动机。此外，可交易房屋库存仍接近历史低点。” 截至11月底，美国有114万套房屋待售，较去年11月增长2.7%，但以目前的销售速度来看，这仍然是较低的供应量，只能满足3.3个月的供应。 房价因供应不足而较去年同期上涨3.5%，至37.07万美元的中位数，但涨幅正在迅速收窄，远低于今年早些时候的两位数涨幅。 这仍然是NAR记录的最高11月房价，也是连续129个月房价上涨，这是NAR自1968年开始追踪这一数据以来最长的连续同比上涨。由于供应紧张，约23%的房屋售价高于挂牌价。 Realtor.com的高级经济学家George Ratiu表示：“在过去的五个月里，我们看到房价从夏季的高点回落。与此同时，我们也看到租金增长连续10个月回落，然而，房地产的价格对于许多寻找住所的家庭来说仍然具有挑战性，尤其是高通胀和仍在上涨的利率一直在侵蚀着购买力。” 美国所有地区的销量都有所下降，但西部地区的销量下降最为严重，较去年同期下降了近46%。这是房价最高的地区。 11月房屋待售时间更长，平均为24天，高于10月的21天和2021年11月的18天。尽管市场放缓，但61%的房屋在不到一个月的时间里签订了合同。 由于房价仍处于高位，抵押贷款利率触及周期性峰值，首次购房者仍持观望态度。他们占11月销售的28%，与10月持平，略高于2021年11月的26%。历史上首次购房者约占市场的40%。 NAR的另一项调查显示，首次购房者比例为26%，是他们开始跟踪调查以来的最低水平。 所有价格类别的销售都有所下降，但百万美元以上的豪宅销售降幅最大，同比下降41%。其在疫情的前几年增长最大。 抵押贷款利率已经从最近的高点回落，但是否足以抵消房价上涨还有待观察。 Yun表示：“市场可能正在解冻，因抵押贷款利率已经连续五周下降。现在的平均月供几乎比几周前利率达到今年的峰值时少了200美元。”

美国抵押贷款利率连续第五周下降，这给今年因借贷成本上升而受到冲击的住房市场带来了些许缓解。房地美周四在一份声明中表示，30年期固定抵押贷款平均利率降至6.31%，为9月下旬以来的最低水平。 今年借贷成本的飙升冲击了房地产市场需求，让潜在买家望而却步，甚至导致一些卖家推迟上市房源。但在过去的一个月里，利率开始下降，导致购房申请略有上升。 房地美首席经济学家Sam Khater在声明中表示：“对房地产市场来说，好消息是最近利率的下降已经导致购买需求企稳。坏消息是，仍然很高的住房负担能力导致需求非常疲弱。”据悉，购房者一直受到住房负担能力问题的挤压。按目前的利率计算，60万美元贷款的月供为3718美元，高于去年年底的2565美元。 美联储此前已经暗示，利率可能会进一步提高。周三，美联储主席鲍威尔表示，在将基准利率提高50个基点后，美联储在遏制通胀方面“还有一段路要走”。 因此，全年借贷成本的整体攀升将继续影响市场。经纪和数据公司Redfin Corp.预计，2023年将是自2011年以来美国房地产市场增长最慢的一年，不过该公司预计到明年年底利率将略有下降。