近日，深圳市印发《关于促进消费的若干措施》（以下简称《措施》），提出加快建设“超充之城”。根据《措施》，深圳市将推动新能源汽车充电基础设施规划与加油站、电力、交通等规划一体衔接、科学统筹、全面升级，到2024年底累计建成充电桩45万个、超级快充站175座、V2G示范站85座、综合能源补给站30座。 作为新能源汽车标杆城市，深圳一直致力于推动新能源汽车的发展和应用，并形成良好的新能源汽车全产业链生态。截至今年上半年，深圳市新能源汽车保有量达86万辆，居世界前列。此外，深圳在新能源汽车产业链上具有较强的整合能力和创新能力，吸引了众多新能源汽车制造商和相关企业的投资和发展。数据显示，深圳有2.4万家新能源和数字能源企业，在新能源整车、核心三电及电池材料等主要环节居全球领先地位。数据显示，今年1~4月，深圳规模以上汽车制造业增加值增长81.7%；其中，新能源汽车、充电桩产量分别增长140.1%、51.3%。今年1~8月， 比亚迪 累计销量179.22万辆，同比增长83.1%。 充电桩是新能源汽车必不可少的配套基础设施，推动“超充之城”建设，将让电动车用户用起来更省心，助力深圳继续做大新能源汽车消费市场。在新能源汽车配套产业方面，深圳超前建设，并成为我 国新能源 汽车充电桩数量最多的城市之一。截至2022年11月，深圳市已累计建成并投入运营新能源汽车充电桩约12万个。目前，在充电桩产业链链条上，有超过20家深圳上市公司布局，包括充电模块制造、充电桩运营等领域。新能源汽车产业已成为深圳市一个新的支柱产业。 《措施》提出，深圳将便利“北上”香港单牌及深港两地车牌电动车在深充电、换电服务，推动在港人消费集中区域充电设施配备充电转换器。加快建设便捷高效的充电网络。根据深圳市此前印发的《深圳市新能源汽车充电设施专项规划》，到2025年底，深圳新能源汽车规模将达到130万辆。与之匹配的充电基础设施建设也成为重中之重。按计划，到2025年，深圳将建成超充站300座，超充站和加油站数量比达到1∶1，初步建成“超充之城”。 为鼓励汽车消费，深圳还将在换电等方面发力。《措施》提到，支持开展新能源汽车换电模式试点，率先在重卡等领域试点投放新能源换电车辆，对于符合试点条件的换电重卡车辆给予补贴。鼓励社会资本投资运营新能源汽车通用型换电示范站，在用地、审批、运营等方面予以支持。

1月中下旬以来，网络流传深圳地区房产贷款可以“退房贷利息”、房产贷款有“补贴利息”。一些房产博主还为粉丝给出具体实操建议，称补贴金额为贷款金额*1%/4。部分房产中介还据此作为游说客户办理个人经营贷，抓住政策补贴利息购房的好时机。 1月31日记者就此向深圳地区部分银行和贷款中介进行求证。深圳某股份行支行行长表示，给企业发还减息的情况属实。在去年12月前后总行曾下发文件，要求对符合条件的中小企业贷款进行减免第四季度利息并返还。但是阶段性减息政策只针对企业，不针对个人贷款，房贷不可能获得减免利息的优惠。 那为何市场会有“退房产贷款利息”的传闻？调查获悉，背后仍然是贷款中介在“兴风作浪”，部分可以享受减息政策的经营性贷款实质上流向了房地产市场。 深圳某贷款中介负责人陈小姐表示，有办法协助客户获得经营性贷款，是否买房后续看客户自己。而且深圳银行经营贷、信用贷款目前利率比较优惠，只需要有工商执照或者房产，通过各类条件优惠和减息操作，最低可以做到2.8%左右，普通的贷款在3%左右，期限10年，可以续期。 阶段性减息政策确有其事 从深圳多家银行了解到，去年四季度执行减息政策的依据系银发【2022年】250号文，到目前已基本执行完毕。 从相关渠道获得该文，其全称为《中国人民银行关于支持金融机构对普惠小微贷款阶段性减息有关事宜的通知》。文件提到，根据国常会决定，为稳住就业，对存量和新发放普惠小微贷款，在2022年第四季度给予定向金融支持，降低企业财务成本。文件明确适用范围为普惠小微贷款，并未涉及房贷和个人贷款。 根据文件，2022年四季度金融机构对存续、新发放或到期（含延期）的普惠小微贷款（正常计息）在原贷款合同利率基础上减息1个百分点（年化）的，可按月向人民银行申请激励资金。人民银行通过利率互换的方式给予金融机构等额资金补偿。 从这一政策涉及的金融机构范围来看，此次减息范围较广，并不局限于深圳一地。而且注意到，11月份该文签发后，各地银行和人行机构曾对此广泛进行宣传。比如，四川省广安市人行分支机构就曾于11月29日在当地媒体刊登广告对政策进行宣讲，并明确政策支持范围包括“第四季度存续、新发放或到期（含延期）的普惠小微贷款（单户授信1000万以下的小微企业、小微企业主、个体工商户经营性贷款）”。 贷款中介称可改变用途去买房 前述某股份行支行行长对记者强调，经营贷肯定不能违规用于买房，企业客户至少在提款的时候不能用于买房。但受访的贷款中介人士对记者表示，有办法可以协助客户借助企业贷款改变用途去买房。 上述贷款中介人士还表示，得益于政策优惠，深圳目前的贷款利率比较低。同时疫情放开之后，深圳企业开工率上升，包括购房和消费需求同步回暖，因此对资金的需求也在上升。 事实上，深圳经营贷流入房地产领域早有前科。在2021年，深圳金融监管部门调查著名的“深房理”事件后，表示已发现的违规流入房地产领域的经营贷，金额共达21.55亿元。其中深房理相关人员涉及的问题贷款金额合计达10.64亿元。 2月1日，深圳中原地产区域负责人表示，深圳地产市场从去年底开始回暖，监测到的数据显示，成交环比增长10%左右。但是疫情三年之后，居民收入受到影响，深圳的购房意愿总体还是很理性，并未有扎堆或者哄抢新房的情况。 2月1日，上海市光明律师事务所付永生律师表示，挪用经营贷购房涉及用途造假、资质流水造假，属于骗取贷款行为。如果后期由于房价波动等还不了贷款，可能要面临高额罚息，甚至贷款诈骗罪的责任。 记者注意到，此前住建部等三部委制订的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求金融机构严查空壳公司，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证；要求经营贷要与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。同时要求银行不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。 付永生认为，有需求才有市场。正是因为经营贷与房贷存在利率差，才存在着助贷公司的生存土壤。为了稳定房地产金融的秩序，同时也为了支持民生，鼓励房地产的良性发展，国家可以考虑进一步降低房贷的利率。

深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。 深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案 为探索推广二手房“带押过户”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。 一、工作内容 二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。 二、工作流程 在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方选择二手房“带押过户”模式的，具体流程如下： （一）“顺位抵押”办理流程 1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。 2.买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。 3.买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。 4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。 5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。 6.卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。 7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。 （二）“双预告登记”办理流程 1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。 2.买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。 3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。 4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。 5.购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。 6.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。 在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房“带押过户”模式，也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。 三、工作分工 （一）市规划和自然资源局指导市不动产登记中心积极推动不动产登记和银行贷款业务协同，在已开展的“转移登记+抵押权变更登记”组合办理业务基础上，增加抵押权设立登记（即买方贷款银行抵押权登记），推动实现“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理；同时，推进二手房预告登记业务办理，优化预告登记、预告登记转本登记等操作流程衔接，实现二手房“带押过户”。 （二）人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、市地方金融监管局指导银行开展二手房“带押过户”业务，根据买卖双方需求，配合提供相关材料（如同意抵押状态过户的书面材料、不动产登记部门要求的相关材料等），协助完成“顺位抵押”或“双预告登记”办理，并及时放款；同时，加强与不动产登记中心、公证机构等部门的协调对接，确定具体业务流程标准，在确保资金安全的情况下，推动二手房“带押过户”模式落地实施。 （三）市住房建设局指导市住房公积金管理中心优化调整公积金贷款放款流程，根据“顺位抵押”“双预告登记”等流程设计，办理公积金贷款业务。 （四）市司法局指导公证机构根据公证提存等公证职能，按照各方依法签署的公证提存协议（含承诺函）或者各方认可的协议、承诺函的形式，开展公证提存业务，依业务流程及时将相关款项支付给卖方贷款银行、卖方。 四、保障机制 （一）强化责任意识，落实主体责任。各部门要高度重视，强化跨部门协调对接、信息共享，根据二手房“带押过户”业务流程，结合职责分工，持续优化办理流程，确定具体操作规程、业务指南，加强各项业务间的衔接，为买卖双方提供安全、高效便利的交易服务。 （二）优化办理流程，压缩办理时限。不动产登记部门应积极推进线上申请，买卖双方、银行在网上申请办理抵押权变更登记、抵押权设立登记、二手房预告登记、预告登记转本登记等业务，在线提交材料，并通过采用人脸识别、活体认证技术，实现线上确认，不动产登记部门在线审核并办理相关业务。对于符合合并办理条件的业务，根据申请进行合并办理，做到精简申请材料、压缩办理时限，为交易各方提供便利服务。加快推进数据共享，切实做好不动产登记部门、银行、公证机构等部门之间信息互通共享工作，推进办理公证提存、清算支付所需数据的共享、在线查询核验。 （三）稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

近日，深圳金融管理部门组织召开房地产金融工作座谈会，部署落实落细“金融16条”政策，要求进一步加大银企对接力度，继续加大房地产信贷投放，做好贷款合理展期。光大证券表示，近期房地产利好政策频发，包括对于居民合理购房及企业资金支持的政策支持力度加大，政策工具箱充分发挥稳定市场的积极作用，预计将充分助力房地产行业融资修复，提振市场信心。相关概念股：万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集团(600383.SH)、深振业A(000006.SZ)。 随着信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，房地产融资“开闸”，多家房企获得金融支持。 从“第一支箭”信贷支持房企融资来看，12月1日，光大银行分别与保利发展、大悦城、万科、绿城中国、新城控股、中海发展、碧桂园、中国金茂、金地集团、旭辉控股10家房地产企业举行银企战略合作协议签约仪式，提供意向性融资总额合计2600亿元，深化全方位合作，促进房地产市场平稳健康发展。根据协议，光大银行将重点围绕房地产开发贷款、按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、预售监管资金保函、内保外贷等业务领域，充分发挥资金、渠道、服务等方面优势，与签约房企集团开展全方位、多层次的合作。 据中指研究院统计，截至12月1日，万科、龙湖、美的置业与绿城受到银行授信个数最多，均为8家银行;其次为碧桂园与中海，受到6家银行授信;再次为滨江集团，受到5家银行授信。从银行端来看，在已披露对房企授信总额度的银行中，授信总额度较大的银行依次为工商银行、浦发银行、兴业银行，对房企授信总额度分别为6550亿元、5300亿元和4400亿元。 从“第二支箭”支持房企发债融资来看，据公开资料显示，截至11月23日，中国银行间市场交易商协会(下称“交易商协会”)已经受理龙湖集团、美的置业、新城控股合计500亿元的储架式注册发行。另据交易商协会官网消息，近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，将待履行内部股东大会决策程序后正式报送;同时，金地集团也递交了150亿元储架式注册发行申请。 据中指研究院提供的监测数据显示，“第二支箭”政策框架下，增信发债受理融资规模近千亿元，涉及房企不断扩容。据悉，截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。 从“第三支箭”支持房企股权融资来看，自证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等以来，截至12月1日，福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、陆家嘴、华夏幸福、天地源等近10家企业公告筹划再融资。 中指研究院指出，从受益企业类别来看，“第一支箭”类型主要分为四类：全国性央国企及混合所有制企业、地方性国企、经营稳健的民营房企、个别出险企业;“第二支箭”类型为经营稳健的民营房企、混合所有制企业、个别出险房企;“第三支箭”类型为经营稳健的民营房企、未出险中小民企、个别高风险房企。从受益企业数量来看，混合所有制企业、地方性国企、经营稳健的民营房企占据受益企业的绝大部分。 据中指研究院统计，六大国有银行授信房企交叉对比共涉及16家房地产企业，分别是碧桂园、保利、万科、中海、华润、招商蛇口、绿城、龙湖、金地、越秀地产、首开股份、美的置业、金辉集团、华侨城、合生创展、大华。 中金公司认为，房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。政策意图旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。行业将延续“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健。上市房企有望多维度持续受益。 光大证券表示，此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资;通过进一步放宽融资渠道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。 相关概念股： 万科A(000002.SZ)：中国最响亮的品牌地产开发商，2021年本集团在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉，成都，南京，郑州，沈阳，长春，西安，合肥，济南，南昌，西宁，无锡，南通，烟台，三亚等20个城市位列第一。 保利发展(600048.SH)：主营高端精品住宅开发、城市地标性商用物业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务，全域化管理，销售代理，商业管理，不动产金融等在内的不动产生态平台，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。 招商蛇口(001979.SZ)：在深圳拥有大量待开发的优质土地资源，拿地聚焦高能级城市，扩储方式多元;持有型物业多点开花，向双百目标迈进;保持央企融资优势，财务持续稳健。 金地集团(600383.SH)：深耕一二线主流城市的房地产开发龙头企业，目前，公司已形成华南，华北，华东，华中，西部，东北，东南七大区域的全国化布局，精耕全国78座城市。 深振业A(000006.SZ)：公司是深圳市国资委直管的国有控股上市公司。聚焦港澳大湾区的优质开发商。公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型。