房地产市场出现复苏态势。 据国家统计局2月16日发布的70城房价数据，1月70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，其中新房上涨城市数量自2021年9月以来首次超过下跌城市数量。 1月，新建商品住宅价格上涨城市数量36个，较上月增加21城；下跌城市33个，较上月减少22城。二手住宅价格上涨城市数量为13个，较上月增加6城；下跌城市57个，比上月减少6城。 “1月房价整体跌幅收窄，上涨城市个数增多，这是市场底部修复的表现。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，市场修复有两方面原因带动，一是防疫政策优化，居民观望情绪减弱；二是行业限制性调控政策优化、房贷利率降低，有助于降低购房成本、促进住房需求释放。 “去年以来政策供需两端全面发力，加之疫情防控松绑，2023年1月房地产市场迎来复苏期。此外，郑州、武汉、佛山等多个热点城市在春节前后纷纷下调首套房贷利率，也助力了市场回温步伐。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称。 在房价涨跌方面，1月70城新建商品住宅价格指数环比持平；二手住宅价格环比下跌0.28%，跌幅较上月收窄0.14个百分点。 易居房地产研究院研究总监严跃进认为，这是自2022年2月以来新房价格首次出现止跌现象，预计下月新房价格环比有望回正。 从各线城市来看，1月一二线城市新房价格均止跌反弹。其中，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.2%、0.1%和-0.1%，至此，一二线城市房价环比双双转正，三线城市降势放缓。 在房价上涨城市中，1月上海、合肥新房价格涨幅领跑70城，环比上涨0.7%；其次是宁波、成都、湛江，环比涨幅均为0.6%。二手房价格方面，北京房价涨幅居首，深圳、西安、南京、成都、上海等次之。 “一线城市及核心二线城市率先修复是由城市基本面带动的，一线城市和核心二线城市的经济、人口、产业等基本面较好，住房需求支撑性强，政策利好更易在这类城市产生效果。”刘丽杰称。 中指院分析师表示，整体来看，当前房地产市场情绪有所修复，但更多体现在部分核心一二线城市，多数城市购房者观望情绪仍较重，市场修复仍需时间。短期来看，需求端政策有望继续跟进，针对多孩家庭、人才的住房支持政策有望进一步向高能级城市扩围。 近日，央行在2023年金融市场工作会议中亦强调将“动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策”。上述中指院分析师认为，未来各地房地产市场的变化与信贷政策密切关联，将给予购房者更多更有针对性的支持。 “楼市小阳春即将到来，预计一季度楼市复苏进程将会延续，楼市价格将进一步走稳。”陈霄称。

哈尔滨市政府官网1月20日发布通知，对进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施公开征求意见。 哈尔滨的楼市20条措施中有多条提及购买新房可给予一定补贴，且补贴不仅局限于首套房，还涵盖了二套房。 其中，具有哈尔滨市户籍（包括9区9县（市）），符合生育政策，在2021年10月29日以后生育第二、第三胎的家庭在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭相关有效证明分别给予1.5万元、2万元的一次性购房补贴。 在哈尔滨已缴纳6个月以上社保，以及自主创业、年龄在40岁以下各类人才（无户籍限制），在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，按照博士毕业生10万元、硕士毕业生5万元、本科毕业生及大中专毕业生（含技工院校预备技师班、高级工班毕业生）3万元的标准给予一次性购房补贴。 对于取得省、市、区（县）相关主管部门职业资格证明的教师、退役军人，以及农业户籍购房人，在哈尔滨主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭相关有效证明给予3万元一次性购房补贴。 值得一提的是，哈尔滨市的购房补贴还将范围扩大至外地居民。 征求意见稿显示，非哈尔滨市户籍的个人在主城9区内购买首套或第二套新建商品住房，凭网签备案《商品房买卖合同》、本人身份证明、户口簿、购房交款票据、《不动产权证书》，给予1万元一次性购房补贴，补贴资金由市级财政承担。 此外，哈尔滨在相关措施中提及，可结合哈尔滨地域及气候独特条件，拓展对外推介，适时组织房企赴南方等地开展省外推介活动。 公积金贷款方面，在确保房屋抵押物价值的前提下，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。同时允许异地缴存公积金职工在哈尔滨购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈尔滨同等的公积金贷款政策。 58安居客研究院院长张波表示，住房改善是拉动内需的一个重点，今年各地将在推动改善需求入市方面出台更多利好政策。此外，一二线及热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，尤其是首付及利率方面有很大调整空间。 不过，中原地产高级研究经理卢文曦认为，对非本市户籍购买二套新房进行补贴可以看出，哈尔滨对楼市扶持的力度较大。 “哈尔滨户籍居民购买二套新房进行补贴，补贴范围较不少城市已有所扩大，但仍然可以说是支持改善性需求。对外地人购二套房补贴的金额虽然并不高，但这已不能仅仅用支持改善性需求来解释，可能带有些许鼓励投资的意味在其中。”中原地产高级研究经理卢文曦对记者表示。 分析人士告诉记者，受市场低迷等因素影响，哈尔滨楼市成交并不理想，当地出台相关政策意在推动房地产市场消费。 据中指院全国百城新建住宅价格指数，2022年12月，新建住宅价格环比下跌的城市个数为68个，哈尔滨等4个城市跌幅均在0.5%（含）以上，其中哈尔滨跌幅最大，为0.8%。 卢文曦认为，从市场大环境来看，楼市底部正逐步清晰，此次哈尔滨公布的稳楼市20条措施将带动住房消费需求的进一步释放，但当地楼市何时能真正企稳，仍有待进一步观察。

尽管需求端政策不断优化，但北京楼市未见明显好转。 11月，北京新房成交规模结束此前“三连升”局面，呈现下滑态势。诸葛找房数据显示，2022年11月北京新建商品住宅成交4943套，环比下降42.2%，同比下降40.48%。 “虽然多个监管部门接连释放利好政策稳定市场预期，但政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。”中指院分析师指出。 受此影响，北京新房累计成交同比降幅进一步扩大。2022年1-11月北京新建商品住宅累计成交6.2万套，同比下降26.72%，累计同比降幅较上月扩大1.5个百分点。 在二手房方面，11月北京二手房市场活跃度同样有所下降，成交规模进一步下滑。 根据诸葛找房数据，2022年11月北京二手住宅成交10750套，环比下降4.09%，同比下降8.26%。累计成交量也不及去年同期水平，2022年1-11月北京二手住宅累计成交13.2万套，较去年同期下降21.54%。 “整体看，2022年北京楼市依然在低温运行，还未完全恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示。 受成交规模缩减影响，北京新房库存量及二手房挂牌量处于近年来高位，市场去化压力较大。 2022年11月，北京新房库存量为10.7万套，环比微升0.63%，同比上升12.2%，去化周期为18.8个月，较上月增加1个月。而北京近几个月二手房挂牌量明显增多，也已突破10万套。 虽然成交规模下滑，但北京房价却呈现上涨的局面。 据诸葛找房统计，2022年11月，北京新房成交均价为51250元/平方米，环比上涨9.14%，同比上涨5.97%；二手住宅市场均价为60228元/平方米，环比上涨0.61%，同比上涨8.24%。 “成交均价上涨主要是受豪宅热销影响。”克而瑞分析师表示，随着换房予以个税退税优惠，卖小换大、卖旧换新的人群逐渐增多，进而带动改善盘、豪宅热销。 财政部政策规定，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 今年以来，北京购房成本有所降低，LPR今年共下调35个基点。年初北京首套房贷利率5.2%，二套5.7%，下调后首套利率4.85%，二套利率5.35%。与此同时，10月8日北京公积金贷款利率也进行了下调，首套住房公积金贷款利率调整为3.1%，下调0.15%。 “换房退个税政策将于2023年底到期，叠加改善需求支持政策的落地，部分改善换房需求可能在2023年释放。”贝壳研究院分析师表示。 克而瑞数据显示，11月一线城市新房总成交206万平方米，环比下降16%，同比下降36%。其中，仅上海市场同环比保持增势，广深市场均无明显起色，单月成交量均不足50万平方米。 业内人士认为，目前，房地产政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量，未来政策支持力度有望进一步加强。

武汉或将再次对楼市政策进行调整。 12月6日市场传出消息，武汉将调整限购政策，限购范围缩小至二环内，其他区域不再限购；此外，非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐六个月个税、社保相关证明，进一步提高购房资格办理效率。 对此，武汉市房产交易中心工作人员向记者回应，目前并未收到相关口头或书面通知，如有变化请以通知为准。 除传限购政策或将调整，另有市场消息称，武汉拟于今年12月8日至12月31日举办房交会，在此期间或出台购房补贴等阶段性措施；房交会期间，购房者可享购房补贴及住房维修基金补贴。就此传闻，上述工作人员对记者表示，已听闻该消息，但目前暂无可公布的细节信息。 “不排除政策做出调整的可能性，具体情况可关注接下来几天是否有更多相关信息。”接近武汉市房产交易中心一位人士说。 值得一提的是，武汉今年出台了不少楼市扶持政策，包括部分区域取消限购、放开二孩及以上家庭限购等。 5月22日，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布，武汉四大远城区全部解除限购，四大远城区包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。 同日，武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室发布消息称，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。 此外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。 而在今年7月，一份武汉市东西湖区财政局印发《预发住房分配货币化补贴的方案》的通知流出，其主要内容为：属于住房分配货币化补贴政策对象的行政事业单位职工，在方案下发之日起至2022年12月31日前在东西湖区内新购房的，可一次性获预发购房补贴15万元。 中指院华中市场研究中心主任李国政表示，武汉今年出台楼市政策较频繁，相关措施力度也不算小，但受市场持续低迷及疫情等多重因素影响，政策效果较为有限。 “9、10月原本是武汉楼市成交旺季，但武汉今年这两个月可谓历年以来同期成交最为惨淡的月份。9、10月成交如此低迷，11月的交易量还在下降，楼市成交未出现明显起色。”李国政在接受记者采访时说。 据克而瑞数据，武汉11月新建商品房项目平均去化率为29%，而8-10月平均去化率，分别为32%、11%及13%；即11月去化率较前两个月有所提升，但整体去化仍在低位徘徊。 成交量方面，今年11月武汉新建商品住宅成交面积60万平方米，环比下降23%，同比下降51%。今年1-11月，武汉新建商品住宅成交面积868万平方米，同比下降53%。 库存量方面，武汉新房库存消化周期已超过2年。克而瑞数据显示，今年11月武汉新建商品住宅库存量为2169万平方米，消化周期达31.7个月。 克而瑞研究中心总经理林波对记者表示，除几个一线城市成交仍保持一定热度，武汉、南京等二线城市因新房成交不理想，也现出库存量增加的问题，去化难度有所加大。 “武汉市场仍处于筑底过程中，此背景下，当地有必要对楼市政策做出灵活调整，即使是进一步放宽限购也并不意外。”李国政表示。 在林波看来，近几个月多部委出台了不少利好楼市的政策，但整体市场见底仍需较长时间。 “楼市真正企稳还需要地方政策的配合，各地有必要适时调整政策以进一步提振市场信心。我们认为，一线及部分二线城市有望保持一定温度，弱二线及多数三、四线城市还将处于筑底过程中，这些城市的修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市。”林波补充道。

楼市仍处于盘整过程中。 据中指院数据，2022年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。全国百城二手住宅均价15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅较上月扩大0.05个百分点，同比下跌0.64%。 “相关部门近期出台了不少楼市利好政策，但成交量未能企稳，市场信心的恢复需要一定时间。不少项目为加快资金回笼，加大了以价换量的力度，使得11月新房成交价格有所回落。”克而瑞研究中心总经理林波对记者表示。 据中指院初步统计，今年11月全国重点城市新建商品住宅成交面积环比延续了10月下行态势，重点城市成交面积环比下降近11%，同比下降近三成。 其中，11月一线城市新建商品住宅成交规模环比下降20.5%；二线代表城市环比下降15.2%；三四线代表城市环比下降4.1%。 在供应端，据中指院数据，重点50城今年1-11月商品住宅月均供应规模1790万平方米，同比下降超四成，为2015年以来同期最低水平。 二手房方面，今年11月，百城二手住宅环比下跌的城市有75个，与上月持平。累计来看，今年1-11月百城二手住宅价格累计由涨转跌，由去年同期累计上涨3.36%，转为下跌0.55%。 在中指院指数事业部分析师孟新增看来，受市场等因素影响，目前需求端尚未改变下行态势。 “进入11月，购房者观望情绪加重，房地产市场销售恢复不及预期。而今年1-11月，全国百城新建商品住宅成交规模，同比下降近四成，为2015年以来同期最低水平。其中，一线城市因韧性强，累计成交面积同比降幅最小；多个体量较大的二线城市，因去年成交基数较高降幅明显。”孟新增说。 对于2022年全年数据，孟新增表示，预计全国商品房销售面积同比降幅在22%左右，新开工面积同比降幅或接近40%，房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。 就楼市成交持续维持在低位，易居企业集团执行总裁张燕认为，新建商品房连续5年达到17亿平方米成交规模之后，2022年行业规模大概率将回落至14亿平方米以下，行业规模将迎来真正的拐点。 “楼市各类纾困政策可谓应出尽出，但对销售的促进作用较为有限，市场下行的态势还未真正得到扭转。”张燕补充道。 对于后市，林波告诉记者，多重利好政策之下，预计12月成交量会有所上升。 “房企为冲刺年度业绩，将增加供应量，项目也会加大促销力度。楼盘售价的回落，叠加政策利好因素，年末成交活跃度将提升明显。”林波说。 孟新增认为，乐观预期下，接下来市场销售规模将小幅增长。 “从近期政策来看，部分企业资金压力有望得到缓解，行业关注点转向销售面，房企将加快去库存步伐，商品房销售规模有望保持小幅增长。”孟新增表示。